近日，央行發布了《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》。

顧名思義，這是一份每個季度都會發布的關于貨幣政策執行分析和未來展望的報告，但此次央行罕見開辟專欄大篇幅地談及房地產，甚至專欄部分還加上了底色。

央行特別強調支持住房租賃產業可持續發展，并長篇大論住房租賃產業是未來房地產市場發展的重要方向。

央行認為，從需求端看，近年來不僅是低收入群體，新市民或是剛畢業參加工作的青年人，對“好房子”的租賃需求也在上升。有市場機構測算，未來我國有租房需求的人口超2億人，市場潛力較大。從供給端看，過去我國提供租賃住房的主要是個人，近年來隨著租售比的回升和融資運營成本的下降，住房租賃產業的商業可持續性在增強，越來越多的住房租賃企業進入市場，規模化、集約化經營，將有助于提供更優質、穩定的租賃住房服務。

目的指向也很明確：用市場化方式支持統籌消化存量房產和優化增量住房。

央行認為，租金是影響住房價值的核心變量。資產有價值，是因為會帶來未來現金流收益。理論上，住房的價值主要受未來房租折現的影響，房子的居住屬性和總體穩定的房租折現決定了房產的底價和基礎，同時也會受未來房價漲跌預期的影響。

央行還給人們算了一筆賬：“租售比”，即房租與售價之間的比值，是衡量住房價值的簡化指標，近年來總體回升，有市場機構測算目前一線城市租售比已接近2%水平，二三線城市升至3%左右。但這個指標是靜態的，假定了未來租金不變。實際上，對于長期持有的住房資產，租金的增長率也很重要，會增厚租賃住房的收益回報。疫情以來我國房租增長有所放緩，但隨著經濟的逐步恢復，長期看租金仍有望穩步上漲，過去十年我國CPI中房租分項年均上漲超1.2%。

最終得出結論：若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率，相較于既定的購房成本，租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上，將高于多數資產回報率。

看了央行給出的算法和結論，面對有望達到3%以上的年回報率，且高于多數資產回報率，你對房地產投資還會不會心動？

01

關注中國房地產市場的人士都清楚，中國房地產市場有一個最不堪的數據，就是住房的租售比。中國可能是全世界住房租售比最低的國家之一，甚至沒有之一 。

多年來，一二線城市住房的租售比大致約1.5%左右，而有的房產品租售比甚至還不到1%，比如別墅。

租售比能達到約2%的，已經實屬不錯了。換句話說，一套300萬元的住房，一年能夠收到6萬元的租金，房東應該已經非常滿意了。

近幾年，隨著分母即房價的下跌，租售比略有提高，但與歐美國家普遍約3.5%-5%的租售比相比，仍然低的可憐。

央行此次關于租售比的計算，僅僅是通過未來租賃需求很大、租房需求的人口超2億人、租金有望穩步上漲等等一系列宏大敘事的思維來分析，并以此得出租賃住房總的收益率有望提升至3%以上的結論，有點難以令人信服。

02

簡單地看，租售比似乎僅僅就是，分子房租與分母房價之間的比值。

即便如此，誰能預測未來租金是漲還是跌？誰又能預測未來房價是漲還是跌？

這本身已經是雙重變量了。更何況，租售比是受多維度變量影響的市場參數，影響因素要多得多。

從去年底的中央經濟工作會議，到二十屆三中全會的《決定》，再到730政治局會議，都大談特談加大保障性住房建設和供給、支持收購存量商品房用作保障性住房等。

而保障性住房中很大一部分是配租型保障性住房，這些配租型保障性住房未來會供應多少？占據多少市場份額？這些目前都難以預測。配租型保障房的租金肯定比市場租金要低得多，能享受保障房租賃的人會到租賃市場上以市場價租房嗎？

未來若干年，經濟形勢的走向、城市化的走向，也都難以預判。會不會出現逆城市化？會不會由于經濟下行壓力和就業壓力，部分在一二線城市的年輕人口倒流回三四線城市？

而且按照官方設想，新進入城市的年輕人有很大一部分將享受配售型保障性住房，那這些人還會租房嗎？

此外，央行的分析和結論中，還有一個重要變量就是時間坐標。

央行表述的是未來。未來是多久？三年、五年，還是十年？

如果這個變量是不確定的，那么所有的結論也都無從談起。

03

如果按照全世界通行的租售比原則，那么在中國特別是一二線城市中，最有投資價值的是酒店式公寓，特別是LOFT酒店式公寓。

這類酒店式公寓大多數的購買總價低于同地段的住宅，而租金通常卻高于至少不低于同地段的住宅，且租賃市場活躍。大部分一二線城市的酒店式公寓年租金回報通常能達到約4%，高的甚至達到約5%。

按照央行的分析和計算，僅從出租投資回報考慮，那么酒店式公寓將是最好的投資品。

還有老破小，例如，杭州市中心某老舊小區一套160萬元左右的房子，每月租金3500元左右，年租金4.2萬元，租金回報年化約2.6%。

雖然租金收益可能比不上同地段的酒店式公寓，但購買老破小的人或許有出于未來更容易出售的考慮，以及對老破小存在原拆原建等政策的未來期望。

以租售比衡量房產的價值和價格，在這一點上，中國特色能快速和普世價值接軌嗎？

當前全球經濟走勢不確定性上升，資本市場敏感而脆弱，且隨著美聯儲降息預期不斷升溫，可預見的未來，國內利率繼續下降，幾乎是可以確定的。

每個家庭都面臨著資產保衛戰。

面對資產荒，央行以3%的租金回報測算，喊你投資房產，你相信嗎？心動了嗎？