文/克而瑞集團廣西區域 分析師

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7.30政治局會議再次提出“堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房”，“去庫存”已成為近期房地產政策的重心之一。

目前全國范圍內已有超50個城市發布征集收購商品房用作保障性住房相關內容，廣西目前已有南寧、柳州、桂林等城市發布關于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告。

若接下來收儲去庫存政策能進一步細化、盡快推動落實，或將有助于緩解房企經營壓力、穩定市場預期。

下面我們一起來看。

01

南寧國企收儲
如何確定收購房源與價格？

各城市存量商品房收購政策細則陸續密集發布，南寧對于收購存量商品房用作保障性住房也有了具體細則要求出臺。主要內容為：

1、征集范圍：南寧市中心城區[興寧區、青秀區、西鄉塘區、良慶區、邕寧區、高新區、五象新區（經開區）]范圍內已建成未出售的商品房。

2、收購主體及價格：由市人民政府選定的市屬國有企業作為收購主體實施收購；以同地段保障性住房重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤。

3、收購房源主要要求：①房源性質為住宅，單套建筑面積原則上小于120㎡；②房源已取得竣工備案證明；③優先選取整棟或整單元、可實現封閉管理的樓棟項目。

雖然南寧發布《關于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告》首次截止時間為7月30日，但目前仍未有官方公布相關項目及房源信息。存量商品房收購用于保障性住房的建設，被認為是“去庫存”的重要方向，但目前從房企的反饋來看，多數房企對政策的反應偏向保守。因此，收儲雖然在一定程度上能夠降低存量規模，但能否帶動市場情緒仍待觀察。

相關公告的部分截圖（來源：南寧住房和城鄉建設局網站）

02

證載存量方面
國企實際可收儲存量不足百萬方

截至7月底，據克而瑞統計，南寧市商品住宅證載存量且面積在120㎡以下、房源超200套項目的，目前南寧共有50個項目，存量約157萬㎡，共計約18280套。

截至2024年7月底，相關數據的統計查詢（來源：克而瑞）

從表中可以看出，可收儲存量較大的項目不乏為部分目前已出險房企項目，如龍光、中南、融創、陽光城等房企旗下項目。

從各區域分布情況來看，項目目前主要分布在良慶及江南區，共計24個，占比近一半。

南寧商品住宅證載存量120㎡以下、房源超200套區域分布情況

雖然從證載存量看整體收儲規模較大，但按照南寧收儲要求“房源已取得竣工備案證明”、“優先選取整棟或整單元、可實現封閉管理的樓棟項目”進行推進實施，且剔除部分項目仍可持續正常銷售情況下，南寧可收儲存量或不足百萬方。

截至2024年7月底，相關數據的統計查詢（來源：克而瑞）

03

現房方面
國企實際可收儲存量不足40萬方

截至今年7月底，南寧現房商品住宅證載存量且面積在120㎡以下、房源超100套項目的，目前南寧共有20個項目，存量約35萬㎡，共計約4220套。

從各項目來看，大和平華西商業城、翠湖名都、恒大悅龍臺三個項目庫存套數較多，合計1276套，占比約3成，其中恒大悅龍臺為出險房企中國恒大旗下項目。

截至2024年7月底，相關數據的統計查詢（來源：克而瑞）

從各區域分布情況來看，現房可收儲庫存項目目前主要分布在江南及興寧區，共計10個，占比5成；青秀及良慶區這兩個新房主力成交區域項目較少。

截至2024年7月底，相關數據的統計查詢（來源：克而瑞）

【結語】

從市場各方反饋來看，存量商品房的收儲雖然還有一些操作上的難點待突破，如收儲具體價格、供需錯配等問題，但短期來看，各地收購存量商品房作為保障性住房的進度或加快，持續的資金落位有望進一步修復市場預期。

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