◎ 封面圖，豆包AI

眉山視高16宗土地使用權(quán)擬首次拍賣，開拍時(shí)間9月15日上午10時(shí)。

這些土地均為四川省環(huán)融中軍文化旅游開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱環(huán)融中軍）所有，總面積折合約1078.58畝。

地塊均為城鎮(zhèn)住宅用地、批發(fā)零售用地，截至評(píng)估日，住宅使用年限剩余66.56年，商業(yè)使用年限剩余36.56年。

實(shí)際土地開發(fā)程度均為：宗地外“六通”，宗地內(nèi)”未場(chǎng)平”。

容積率方面，16宗土地的容積率最低為1.3，最高為3.1，其中，2.9-3.1容積率的土地?cái)?shù)量占比較多。

最終，經(jīng)評(píng)估，上述土地總價(jià)值約24.71億元，起拍價(jià)約22.24億元。

工商信息則顯示，環(huán)融中軍共有3位股東，分別由四川環(huán)球融創(chuàng)恒利文化旅游有限公司持股51%、四川融創(chuàng)坤泓文化旅游開發(fā)有限公司持股48%、環(huán)球盛世文旅發(fā)展有限公司持股1%。

經(jīng)穿透股權(quán)，前兩名股東的實(shí)控人均為環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱環(huán)球融創(chuàng)集團(tuán)）。

而環(huán)球融創(chuàng)集團(tuán)由融創(chuàng)方面控股51.65%，由鄧?guó)櫈榈诙蠊蓶|，持股比例23.03%，另有其他自然人持股比例不等。

環(huán)球融創(chuàng)集團(tuán)正是來自2019年的一次“皆大歡喜”的收購(gòu)。

彼時(shí)，在融創(chuàng)創(chuàng)始人孫宏斌看來，“這是今年收購(gòu)的最好的一個(gè)項(xiàng)目”。

◎ 孫宏斌資料圖，據(jù)融創(chuàng)官微

原因很簡(jiǎn)單，鄧?guó)櫰煜聯(lián)碛写罅课穆觅Y產(chǎn)，將極為壯大融創(chuàng)的文旅江湖地位。

據(jù)當(dāng)時(shí)披露，環(huán)球融創(chuàng)集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)持有及管理的會(huì)議、展覽中心逾200萬平米，包括溧陽曹山未來城、昆明晉寧未來城等。

除此之外，孫宏斌也極為看重鄧?guó)櫛旧淼哪芰Γ國(guó)櫼欢茸鳛樗拇ǖ臅?huì)展之王，成功操盤多個(gè)大型項(xiàng)目。

不過，數(shù)年之后復(fù)盤，從收購(gòu)節(jié)點(diǎn)來看，孫宏斌沒有算準(zhǔn)房地產(chǎn)行業(yè)的下行大勢(shì)，寒冬之前，耗費(fèi)巨資進(jìn)行收購(gòu)本就不是最佳選擇。

特別是文旅項(xiàng)目不僅在占位上相對(duì)偏遠(yuǎn)，面對(duì)波動(dòng)之時(shí)，后期銷售極易受到影響，同時(shí)，單個(gè)文旅項(xiàng)目的體量就已經(jīng)十分巨大，再加上全國(guó)諸多項(xiàng)目，其對(duì)于資金的長(zhǎng)時(shí)間占據(jù)，對(duì)于高周轉(zhuǎn)房源而言，更是難以承受之重。

◎ 項(xiàng)目資料圖，僅供參考
項(xiàng)目方面，環(huán)融中軍在區(qū)域內(nèi)開發(fā)了大型文旅項(xiàng)目——環(huán)球融創(chuàng)未來城。

據(jù)悉，環(huán)球融創(chuàng)未來城為環(huán)球融創(chuàng)與中軍天信強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造，為市面罕見萬畝大盤，項(xiàng)目隔壁為中國(guó)首座樂高樂園。
◎ 項(xiàng)目資料圖，僅供參考

根據(jù)最初的規(guī)劃，項(xiàng)目將與樂高樂園形成聯(lián)動(dòng)，搭建“樂園+商業(yè)”的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，塑造全新的樂園消費(fèi)新場(chǎng)景。

梳理項(xiàng)目拿地信息則發(fā)現(xiàn)，環(huán)融中軍的諸多購(gòu)地合同均在2021年1月簽定。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，正處房企轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測(cè)試期，“三道紅線”來襲。隨后的數(shù)月間，多家知名房企宣布債務(wù)未能如期償還，債務(wù)風(fēng)暴雷鳴電閃而至。

從購(gòu)地成本來看，環(huán)融中軍曾于2020年底拿下31宗土地，面積逾2038畝，成交總金額約42.52億元，顯示項(xiàng)目的拿地成本較高,

與此同時(shí)，項(xiàng)目配建成本不小，配建內(nèi)容包括多所學(xué)校及醫(yī)院等，再加上極長(zhǎng)的開發(fā)周期，對(duì)于環(huán)融中軍而言，無疑于雪上加霜。

時(shí)間來到2021年下半年，行業(yè)的悲觀氛圍已經(jīng)彌漫，部分房企暫停投資拿地。

當(dāng)時(shí)，融創(chuàng)本身亦面臨銷售額下降、融資難等共性問題，而白衣騎士并沒有等來雪中送碳。

環(huán)球融創(chuàng)未來城位于遠(yuǎn)郊地帶，受市場(chǎng)影響，項(xiàng)目銷售及回款能力逐漸走弱，樂高樂園亦傳出停工等消息。

接下來，融創(chuàng)等房企的風(fēng)險(xiǎn)開始逐漸公開化，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。

隨著“保交付”、“融資白名單”等政策的不斷加持，部分房企步入風(fēng)險(xiǎn)化解期，重點(diǎn)在于房企償債、項(xiàng)目保交付、融資及資產(chǎn)變現(xiàn)等。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眉山視高16宗土地使用權(quán)最終擬拍賣，背后是高周轉(zhuǎn)、高杠桿時(shí)代的漸行漸遠(yuǎn)，孫宏斌、鄧?guó)欉@樣的超級(jí)人物，依然無法抵擋行業(yè)變遷的大勢(shì)。

而從目前已知的信息來看，環(huán)球融創(chuàng)未來城已經(jīng)銷售的住宅部分，重點(diǎn)在于推進(jìn)建設(shè)及“保交付”，部分小區(qū)已經(jīng)建成；項(xiàng)目未開發(fā)地塊，或按照“資產(chǎn)處置”的方式，由債權(quán)人向法院申請(qǐng)拍賣變現(xiàn)。

不過，也應(yīng)看到，受地塊位置較為偏遠(yuǎn)、總價(jià)較高等影響，拍賣變現(xiàn)也存在一定難度。以超22億元接盤視高超千畝土地，再加上后續(xù)的開發(fā)投入，非大鱷難以上手，而大鱷已潛伏多時(shí)。

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