2024年5月17日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議，對(duì)保交房工作作出了全面部署。

會(huì)后，一系列穩(wěn)市場(chǎng)政策措施出臺(tái)，保交房工作有序推進(jìn)，各地因城施策，爛尾樓陸續(xù)復(fù)工，不過(guò)房地產(chǎn)公司還是沒(méi)有支棱起來(lái)，畢竟窟窿太大了。

我是眼睜睜看著我家附近恒大、中南、正榮這幾個(gè)大品牌房企的爛尾房從陸續(xù)復(fù)工到歡迎業(yè)主回家，給國(guó)務(wù)院點(diǎn)贊。

2024年8月23日上午住建部舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”主題新聞發(fā)布會(huì)，今年要干：

計(jì)劃完成5萬(wàn)個(gè)以上老舊小區(qū)改造任務(wù)、力爭(zhēng)改造各類老舊管線10萬(wàn)公里以上。

同時(shí)研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是琢磨怎么給房子也來(lái)個(gè)“定期體檢”，就像我們每年要體檢一樣。

還要給房子設(shè)立個(gè)“養(yǎng)老金”賬戶，再配上“房屋保險(xiǎn)”，這樣房子從建好到住進(jìn)去，再到它慢慢變老，整個(gè)過(guò)程都有人管，安全又放心。

首批是上海等22個(gè)城市先試點(diǎn)起來(lái)。

其實(shí)住宅專項(xiàng)維修基金已經(jīng)施行很多年了，正規(guī)商品房小區(qū)入駐前都必須要繳納契稅和大修基金，這次試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府將一個(gè)新的公共賬戶建立起來(lái)。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，截至2022年底，中國(guó)城鎮(zhèn)存量房屋中建成年份超過(guò)30年房屋占比接近20%。

這些老房子要修要改的地方多，光靠以前的維修基金可不夠了，而且手續(xù)也很麻煩，得想辦法多找點(diǎn)錢(qián)，政策也得更靈活才行。

“居者有其屋”、“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”的前提是房子得能住人，再?gòu)墓餐辉５慕嵌日f(shuō)，還得住的相對(duì)舒服點(diǎn)。

根據(jù)聯(lián)合國(guó)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一國(guó)60歲及以上人口比例超過(guò)20%，就意味著進(jìn)入了“中度老齡化社會(huì)”，從這個(gè)角度來(lái)看，除了個(gè)別城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的漲幅。

當(dāng)國(guó)家連續(xù)多年強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，你最好相信這是真的。

早在2008年3月5日，溫家寶總理在十一屆全國(guó)人大一次會(huì)議所作的《政府工作報(bào)告》中，就已經(jīng)把“抓緊建立住房保障體系”、“堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂(lè)業(yè)”、“健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)”作為中國(guó)政府2008年的工作重點(diǎn)。

在普通人衣食住行方面，很多政策是一脈相承，有連續(xù)性。

所以，房子的養(yǎng)老金，不是發(fā)給房子的，而是政府用這筆錢(qián)來(lái)幫我們修房子，讓房子住得更長(zhǎng)久、更安心。

這樣，才能實(shí)現(xiàn)：有恒產(chǎn)者有恒心。

很多小伙伴會(huì)擔(dān)心說(shuō)：是不是又要讓我們掏錢(qián)啊？

本來(lái)首付、房貸壓力已經(jīng)山大了，再新增費(fèi)用，真心扛不住。

房屋養(yǎng)老金的個(gè)人賬戶是基于已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)二十年的住宅專項(xiàng)維修資金制度，已經(jīng)繳納過(guò)大修基金的小伙伴不用再繳納新費(fèi)用。

我推測(cè)肯定不會(huì)讓老百姓買(mǎi)單，因?yàn)槿孔尷习傩召I(mǎi)單肯定會(huì)引發(fā)社會(huì)輿論，還可能繼續(xù)拉低已經(jīng)進(jìn)入ICU的房地產(chǎn)行業(yè)。

這次改革思路是讓住宅專項(xiàng)維修資金有序有效運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，不是與民爭(zhēng)利。

例如2023年4月1日，寧波新版“房屋養(yǎng)老金”管理辦法出臺(tái)，規(guī)定了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立、存儲(chǔ)、使用范圍、方式和程序、監(jiān)督管理等內(nèi)容。

其中，對(duì)于補(bǔ)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)給予財(cái)政補(bǔ)貼，具體繳存辦法為：按新建項(xiàng)目的60%交，剩下40%為政府補(bǔ)貼。

這里鄙視一下很多自媒體蹭話題流量，各種造謠宣傳，持續(xù)唱空樓市，早點(diǎn)封禁得了。

我之前認(rèn)識(shí)的一個(gè)西安的樓市自媒體，本質(zhì)就是從中介轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)的，各種拼湊內(nèi)容和瞎解讀，居然也收割了幾千個(gè)付費(fèi)會(huì)員。

咱也學(xué)不會(huì)，咱也干不了。

從大環(huán)境下來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，必須舊，但不能用“一刀切”、“老辦法”。

不是救房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是救產(chǎn)業(yè)，保產(chǎn)業(yè)鏈、保就業(yè)、保穩(wěn)定、保增長(zhǎng)。

大概率以后房屋養(yǎng)老金的資金來(lái)源是業(yè)主繳存、財(cái)政補(bǔ)貼、維修資金增值收益結(jié)余等方式，具體用途至少包括以下三個(gè)方面：

一是城市老舊小區(qū)改造。

咱們買(mǎi)的商品房，說(shuō)是有70年的產(chǎn)權(quán)，但住了個(gè)二十年后，那些水電管道、外墻啊，還有通風(fēng)、小區(qū)里的綠化啊，可能就跟不了。

最明顯的例子就是我之前在西安和一個(gè)上千人的小區(qū)物業(yè)談合作智慧停車(chē)場(chǎng)共建項(xiàng)目，聽(tīng)到物業(yè)總抱怨說(shuō)：

這個(gè)二十年前的區(qū)電容配置不足、停車(chē)場(chǎng)配置不足，很需要電力擴(kuò)容和改善停車(chē)難的問(wèn)題。

樓齡超過(guò)三十年的老舊小區(qū)也多，還面樓體結(jié)構(gòu)安全、臨消防安全、天然氣安全、用電安全、小區(qū)排污等多項(xiàng)問(wèn)題需要逐一排查處理。

那怎么辦呢？也得給房子來(lái)個(gè)“全面體檢”，找找它哪里不舒服。

這個(gè)“體檢”的錢(qián)誰(shuí)來(lái)掏呢？就靠“房屋養(yǎng)老金”了。

這樣一來(lái)，不僅能提前發(fā)現(xiàn)那些可能變成危樓的問(wèn)題，還能大大提升老舊小區(qū)居民居住的安全感。

接下來(lái)，政府還會(huì)繼續(xù)翻修、更新、改善：

• 比如給老舊小區(qū)加裝電梯，讓上樓下樓不再難；
• 增加停車(chē)位，解決停車(chē)難的問(wèn)題；
• 還有充電設(shè)施，讓電動(dòng)車(chē)充電更方便。

除此之外，還會(huì)把一些棚戶區(qū)改造“標(biāo)桿社區(qū)”，讓社區(qū)里的設(shè)施更完善，生活更便利。

老舊街區(qū)、老舊廠房和老舊家屬樓宿舍也會(huì)迎來(lái)大變身，變得既現(xiàn)代又宜居。

棚改撒錢(qián)，大拆大建，以后堅(jiān)決不允許了。

二是城市“里子”工程建設(shè)。

主要是地下管線，按照黨的二十屆三中全會(huì)部署要求，要加強(qiáng)地下綜合管廊建設(shè)和老舊管線改造升級(jí)。今年，力爭(zhēng)改造各類老舊管線10萬(wàn)公里以上。

地下管網(wǎng)包括供水、排水、燃?xì)狻崃Φ榷喾N管道，是城市的“生命線”。這些管道的安全運(yùn)行直接關(guān)系到市民的基本生活和城市的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

投資改造地下管網(wǎng)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并修復(fù)老化、破損的管道，降低安全事故發(fā)生的概率。

現(xiàn)在的極端天氣越來(lái)越多，良好的地下管網(wǎng)系統(tǒng)能夠有效排水，減少暴雨天氣下的內(nèi)澇風(fēng)險(xiǎn)，才能確保城市在極端天氣下的安全運(yùn)行。

三是數(shù)字城市安全建設(shè)。

通過(guò)數(shù)字化手段，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)城市的供水、排水、燃?xì)狻⒐帷蛄骸⒐芾鹊雀黝愂姓O(shè)施，對(duì)安全隱患做到早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置，保障城市安全運(yùn)行。

對(duì)比人工監(jiān)測(cè)或者出了問(wèn)題才去解決，數(shù)字化監(jiān)測(cè)系統(tǒng)能夠24小時(shí)不間斷地對(duì)各類市政設(shè)施進(jìn)行監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)異常或潛在的安全隱患，系統(tǒng)會(huì)立即發(fā)出預(yù)警信號(hào)。

極大地縮短了從隱患發(fā)現(xiàn)到應(yīng)急響應(yīng)的時(shí)間，有效避免了安全事故的發(fā)生或擴(kuò)大。

數(shù)據(jù)已成為數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代的關(guān)鍵生產(chǎn)要素，與傳統(tǒng)生產(chǎn)要素（如土地、勞動(dòng)力、資本）不同，數(shù)據(jù)具有可復(fù)制性、非排他性和無(wú)限增長(zhǎng)潛力等特點(diǎn)，能夠持續(xù)為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供新動(dòng)力。

國(guó)家下場(chǎng)為大數(shù)據(jù)提供應(yīng)用場(chǎng)景，就這一步，已經(jīng)領(lǐng)先全球發(fā)達(dá)國(guó)家。

還有的小伙伴會(huì)問(wèn)：

“已經(jīng)有大修基金了，干嘛還要設(shè)立住房養(yǎng)老金呢？”

從我和很多城投公司、物業(yè)公司交流的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看：

大修基金提取使用非常麻煩，由于各種原因，很多小區(qū)業(yè)主沒(méi)有交過(guò)大修基金，特別是老舊小區(qū)。

當(dāng)這個(gè)老舊小區(qū)需要改造的時(shí)候，絕大部分業(yè)主都是同意的，畢竟是改善生活環(huán)境嘛。

這個(gè)時(shí)候呢，錢(qián)就由物業(yè)公司跟大修基金申請(qǐng)，不夠的時(shí)候就要額外補(bǔ)一些，一般是全樓或者整個(gè)小區(qū)業(yè)主按照分?jǐn)傄?guī)則分?jǐn)傄徊糠帧?/p>

這個(gè)時(shí)候就出現(xiàn)問(wèn)題了，很多業(yè)主不愿意掏錢(qián)，翻修可以、更新可以、投票可以、舉手可以，就是讓我掏錢(qián)不行。

不掏錢(qián)的業(yè)主多了，老舊小區(qū)的翻修和更新就無(wú)法啟動(dòng)。

這個(gè)社會(huì)問(wèn)題其實(shí)已經(jīng)很多年了，現(xiàn)在有了房屋養(yǎng)老金，就由政府牽頭，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理。

業(yè)主不愿意花的錢(qián)，政府買(mǎi)單。

因?yàn)榻^大部分時(shí)間，小區(qū)的大修基金都是用不上的，正好借這個(gè)機(jī)會(huì)盤(pán)活存量資金，不要讓錢(qián)在金融機(jī)構(gòu)躺著或者空轉(zhuǎn)。

資金，必須要流動(dòng)起來(lái)才能激活經(jīng)濟(jì)。

在這個(gè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)企業(yè)、施工企業(yè)、弱電公司、物業(yè)公司、門(mén)窗公司、商管公司、衛(wèi)浴企業(yè)、裝修企業(yè)等等以前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的單位又能接到業(yè)務(wù)了。

然后高級(jí)餐廳啊、夜總會(huì)啊、會(huì)所呀，生意又陸續(xù)紅火起來(lái)了。

有了兜底保障，城里面的老破小因?yàn)閮r(jià)格便宜，交易量也會(huì)增加，再通過(guò)置換鏈條，整個(gè)城市二手房交易市場(chǎng)也會(huì)慢慢好起來(lái)。

今年年初一個(gè)小伙伴準(zhǔn)備投資一個(gè)SPA店，后面我?guī)退隽送顿Y回報(bào)分析，結(jié)論是：

回報(bào)率太低，不建議投資，再等等市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。

這明年以后，咱多少也得入一股，因?yàn)榛貓?bào)率不會(huì)很差。

2021年以后，房地產(chǎn)行業(yè)就逐漸沒(méi)落，與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)越來(lái)越大，數(shù)量也是越來(lái)越多。

隨著國(guó)家隊(duì)在保障房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等領(lǐng)域的投入，普通的剛需樓盤(pán)、改善樓盤(pán)未來(lái)越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。

未來(lái)以大面積、大陽(yáng)臺(tái)、玻璃幕墻為主的大平層產(chǎn)品還是很有市場(chǎng)的。

今年4月份我在西安看了幾個(gè)大平層產(chǎn)品，起步都是160平，快2萬(wàn)的均價(jià)，最讓我吃驚的是：

看的人太多了，置業(yè)顧問(wèn)等了半個(gè)小時(shí)都沒(méi)來(lái)。

搭建資產(chǎn)管理的招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，分享產(chǎn)業(yè)園、城市更新在產(chǎn)業(yè)策劃、招商運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)投資的經(jīng)驗(yàn)和案例。