山東
市場下行疊加疫情影響，令這幾年的逾期交房問題頗為普遍，由此牽扯出的違約金爭端層出不窮：低了業主不干，高了開發商不肯。那么，如何計算違約金的合理范圍呢？
先來看一則案例吧。
市民黃先生于2020年5月與一家全國知名的開發商簽訂合同，以148萬余元的總價買下位于青島市黃島區的一處房屋，約定的交房時間是2022年12月底。
合同約定的逾期交房違約金為房價款的萬分之一，按日計算，差不多每天148元。
不出意外的逾期了，最終各方認可的逾期天數是265天，按照合同約定計算的話，違約金為3萬9千余元。
開發商覺得這個違約金數額太高了，理由是周邊房屋的月租金為1200元，而合同約定的違約金按月計算差不多要5000元，也就是說，違約金嚴重高于實際損失的30%。
違約金嚴重高于實際損失的30%，是個什么理由呢？
法律規定，通常情況下違約金超過損失的30%可以認定為過高，一方可以要求法院予以調整。
黃先生與開發商談不攏，于是訴至法庭。
但是法庭并沒有支持開發商的訴求，而是判定開發商以合同約定的數額支付逾期交房違約金約3萬9千元。
超過30%，不是可以調整嗎？
調整也是有規矩的，按照相關的司法解釋，合理的逾期交房違約金標準為每日萬分之一到萬分之三。標準之外的可以結合具體情況按照實際損失調整，標準之內的，原則上不予支持。
黃先生這起案件的違約金在標準之內，所以不予調整。
那么，標準之外該如何調整呢？
早年間中鐵公司曾經與購房者約定了每日萬分之五的逾期交房違約金，一審法庭的判決調整為每日萬分之二點一，二審改判為中鐵公司逾期交房期間占用業主已付房款貸款利息的130％計算。
而最高法的再審判決，支持了二審。
也就是說，業主的實際損失是利息損失，按銀行同期貸款利率計算，法庭調整標準以損失的130%為限。
所以，如果逾期交房違約金為每日萬分之一到萬分之三，就是合理的，如果在此區間之外，那么就以貸款利息計算損失，不超過130%。
編輯：董楠
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