上周，一則關于存量房貸利率的消息滿天飛。

8月30日，彭博社發新聞稱，政府在考慮降低存量住房貸款利率，允許規模高達38萬億元人民幣的存量房貸尋求轉按揭，以降低居民債務負擔、提振消費。

圖源：網絡

先給大家畫一下新聞的重點：

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全國范圍內存量房貸利率進一步降低；

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可更換銀行，按現行利率重新簽貸款合同。

消息一出，振奮的不只是有房貸的業主，還有地產相關股份。8月最后一個交易日，萬科、新城控股、濱江等多只股票漲停。

圖源：財聯社

不過該消息一直未得到證實，只有招行主管正式回應這一話題。

前天（9月2日）上午，招商銀行在線上舉行2024年中期業績交流會，行長王良在會上表示，目前暫未接到可開展轉按揭業務相關通知和征求意見稿，并且他認為相關政策的推出可能會對銀行帶來負面影響。

圖源：財聯社

雖然到現在還沒有官方消息，但這事也直接反映了一個問題，降低存量房貸款利率，呼聲真的很高。

其實存量房貸利率，去年已經降過一次。

2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

圖源：央行

通知規定，從2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

既然去年已經降了一波存量房貸利率，為什么還在呼吁下降呢？因為新增和存量房貸利率差太大了。

以首套房貸為例，成都現行的首套房貸利率為3.25%，有房貸的老客戶利率有3.95%、3.75%的。

圖源：中指數據

如果是貸30年，每100萬3.95%的房貸，與3.25%的房貸相比，一年多接近5000塊月供，30年下來要多14萬多的差額。

而現在的情況是，首套房貸利率下降更多。

今年“517新政”出臺，央行宣布取消全國層面房貸利率政策下線，多數城市已經取消或大幅度下調了房貸利率下限。

5月27-28日，上海、深圳下調首套和二套房貸利率下線35BP，廣州則宣布取消房貸利率下限。當地銀行就房貸利率達成共識：首套房LPR-55BP，二套降至LPR-15BP。

圖源：廣州發布

6月底，除北京、上海、深圳外，其余城市首套和二套房貸利率下限均已取消。到了7月15日，廣州首套房貸利率再次下調20BP至LPR-75BP。

今年2月和7月，央行還兩次引導5年期及以上LPR下行累計35BP，這進一步拉大了新增和存量房貸利率差。

差額越大，老客戶遭受的“背刺”感會越來越強，如果存量房貸利率能下降，無疑對高利率人群而言是重大利好。

房貸新發放和存量利率差位于歷史高位

圖源：wind

那么存量房貸利率會降低嗎？我們認為有這個可能。

回到開頭彭博社的新聞，下調存量房貸利率的目的是要“降低居民債務負擔、提振消費”。

目前地產市場環境大家心知肚明，為了救市，上到政府，下到房企，都在盡自己的力。不論是頻出的寬松地產政策，還是花樣百出的購房促銷活動，都能看出其決心。

圖源：財經時差

如果存量房貸利率能進一步降低，既能支持地產行業的發展，又能促進經濟復蘇，可謂雙贏。所以下調存量房貸款利率，可能性很大。

再說一下外媒新聞中出現的“轉按揭”，首先需要明確什么是轉按揭。

銀行“轉按揭”，指的是已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，在還款期間向原貸款銀行要求延長貸款期限，或將抵押的個人住房出售或轉讓給第三人，而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

圖源：百度百科

轉按揭可分為交易性和非交易性兩種，交易性轉按揭是指以房產交易為目的的，非交易性轉按揭則沒有。一般操作中，多數轉按揭業務都是非交易性的。

簡單來說，就是在A銀行辦理了高利率貸款按揭，可以直接置換為B銀行的低利率按揭貸款。早在2005年，上海、杭州就出現過“非交易性轉按揭業務”，不過后面叫停了。

圖源：新浪財經

叫停原因也簡單，不同銀行之間貸款利率有區別，轉按揭會加大銀行之間的競爭，這不僅對銀行施加的壓力較大，還可能影響市場的穩定。所以招行行長才會說，轉按揭“可能會對銀行帶來負面影響”。

至于下調存量房貸利率的方式，可能還是借款人和原商業銀行內部置換，也就是通過和銀行協商下調貸款利率；或者原商業銀行直接下調存量房貸利率。

所以盡管招行辟謠了轉按揭的消息，但我們還是可以期待一波存量房貸利率下降。并且相信，這個等待可能不會太久。

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