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如果說(shuō)前二十年樓市的主題是買房，那么今后二十年樓市的主題就是賣房。

寧波市六區(qū)最新的二手房掛牌量是104800套，上個(gè)月成交2946套，靜態(tài)的去化周期35個(gè)月。

新房市場(chǎng)更慘，全月成交829套，不到二手房的三分之一，新(加)推的四個(gè)樓盤，整體去化率僅5%。

無(wú)論新房還是二手房，都包含了一部分集中成交，如開(kāi)發(fā)商把一批房子抵給供應(yīng)商。扣除掉這些數(shù)據(jù)，真實(shí)的交易其實(shí)更少。

對(duì)于多數(shù)樓盤來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)處于冰凍狀態(tài)。

上周老司機(jī)提出說(shuō)幫大家賣房子，找我的人又多了起來(lái)。當(dāng)然，更多人還是問(wèn)我，手上這房子現(xiàn)在該不該賣？

該不該賣實(shí)在是不好回答，個(gè)體差異太大了，我得仔細(xì)了解情況后才好回答。但如果是問(wèn)我短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，我還是能簡(jiǎn)單粗暴回答一下的。

不會(huì)！

至于為什么不會(huì)，從小的范疇來(lái)說(shuō)，嚴(yán)重供過(guò)于求；從大的范疇來(lái)說(shuō)，收入增長(zhǎng)乏力，人們不愿貸款。

目前樓市里唯一具有流動(dòng)性的是低總價(jià)二手房，總價(jià)不超過(guò)200萬(wàn)。如果這種低總價(jià)的房子能新一點(diǎn)，帶電梯，生活方便，還是有成交的。

但來(lái)找老司機(jī)的往往都是改善房，大多數(shù)是次新，總價(jià)在400萬(wàn)以上，好多已經(jīng)降價(jià)了多輪。

不要說(shuō)400萬(wàn)，300萬(wàn)往上的二手房都很難賣。現(xiàn)在二手房圈子里，如果誰(shuí)成交了一套300萬(wàn)＋的房子，都能被同行稱為大單。

高總價(jià)二手房難賣的根本原因，是客戶嚴(yán)重不足。剛需買不起，有錢人不缺房，真正買這種房子的，就只剩下想換房的夾心層。

夾心層現(xiàn)在很難，一方面舊房難賣，而且便宜，原來(lái)的老破小可能也就能賣個(gè)一百多萬(wàn)，如果要上車300萬(wàn)+的次新，中間200來(lái)萬(wàn)要靠貸款。

但貸款的月供吃得消嗎，每個(gè)月一兩萬(wàn)的按揭，有這個(gè)勇氣的人現(xiàn)在有多少？

除了需求不足這個(gè)客觀因素，高總價(jià)次新房的銷售也存在很多不足。

剛需買房很簡(jiǎn)單，基本上只看價(jià)格，價(jià)格到位了，其它方面有點(diǎn)問(wèn)題也就忍了，決策就很快。但改善型購(gòu)房就復(fù)雜多了，價(jià)格只是一方面，位置、樓層、裝修、甚至停車都會(huì)影響到?jīng)Q策。

所以，面對(duì)一套改善房，傳統(tǒng)中介那種簡(jiǎn)單粗放的銷售方式是很低效的，他們甚至對(duì)于房子的優(yōu)勢(shì)都說(shuō)不明白。

或者非常淺顯。

新樓盤在銷售時(shí)，會(huì)花很大的代價(jià)做廣告，建售樓處、樣板區(qū)、樣板房，目的就是讓購(gòu)房者有一個(gè)全方位的體驗(yàn)，在這種體驗(yàn)中，價(jià)格其實(shí)被弱化了。

但二手房做不到這樣的體驗(yàn)，客戶上來(lái)就直奔主題——砍價(jià)，價(jià)格掩蓋了房子的其它優(yōu)勢(shì)，對(duì)于一些好房子其實(shí)非常不公平。

所以老司機(jī)在構(gòu)思一件事情，是不是可以為這些高總價(jià)二手房做點(diǎn)什么，至少在解讀房子、推廣傳播方面，我們比中介有優(yōu)勢(shì)。

上周我們?cè)谒鞠砣?nèi)部征集了幾套房源，作為試點(diǎn)，其中有幾套我也去看過(guò)，還真有讓人眼前一亮的房子。

對(duì)我們的挑戰(zhàn)是，如何把房子的優(yōu)勢(shì)展示出來(lái)，如何讓更多的人看到？

目前老司機(jī)的構(gòu)想是，為每套房源拍一條專家探房視頻，如果房東愿意出鏡，也可以采用邊看邊聊的方式。短視頻放在視頻號(hào)、抖音和小紅書傳播，公眾號(hào)也可以轉(zhuǎn)發(fā)。

目前，老司機(jī)各個(gè)平臺(tái)的粉絲量總計(jì)超過(guò)10萬(wàn)人，微信群超過(guò)30個(gè)，加上公域流量，能看到的人應(yīng)該不會(huì)少。

此外，在每周的直播中，我們也會(huì)推介這些房源，并且聊聊板塊和周邊樓盤。

老司機(jī)還曾想先和房東敲定推廣價(jià)格，以增加吸引力，但嘗試過(guò)十來(lái)個(gè)房東之后我放棄了。

要在一開(kāi)始就說(shuō)服房東接受市場(chǎng)價(jià)格其實(shí)是做不到的。

所以，我把這項(xiàng)業(yè)務(wù)視為面向房東的廣告業(yè)務(wù)，但廣告費(fèi)極低（老司機(jī)之前的廣告刊例價(jià)是2萬(wàn)+），我看中的還是成交傭金，目前的傭金標(biāo)準(zhǔn)是房東1%。

在此做個(gè)小調(diào)查，如果您是房東，是否愿意付支一筆小額推廣費(fèi)，通過(guò)老司機(jī)平臺(tái)來(lái)推廣你的房子？你認(rèn)為合理的推廣費(fèi)是多少？（需要說(shuō)明的是，推廣費(fèi)是不與銷售掛鉤的）

除了推廣，你還希望老司機(jī)做些什么？請(qǐng)?jiān)谖哪┙o我留言，留言不會(huì)公開(kāi)。

文末照例是廣告時(shí)間，如果您有房產(chǎn)方面的疑問(wèn)，可以點(diǎn)擊文末“”小標(biāo)簽來(lái)咨詢老司機(jī)。尺度更大的內(nèi)部交流，也歡迎加入“”分享群，老司機(jī)天天在群里閑聊。

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