作者：kangins

一而再、再而三，為了提振中國房地產行業，彭博社可謂操碎了心！

剛剛，彭博社再傳消息，這已經是自8月30日彭博社第一次報道“存量38萬億房貸即將調降利率”該消息以來的第三次。

根據該報道：

1、部分銀行已為利率調整做最后準備；

2、部分業主將很快就可以享受首批50個基點的利率調整；

3、擬議的降息將分兩步，總計約80個基點；

如果消息最終落地，彭博社可謂房地產行業“V型”轉折點的吹哨人！

01 38萬億的利益博弈

存量房貸的降低，顯而易見的一個好處：

有效降低已購房者的負擔,提振消費！

當然也有一個明顯的壞處：

影響了銀行的既得利益！

對于究竟是降or不降，自彭博社8月30日報道以來，涉及利益相關者開始了隔空博弈：

1、銀行方代表招商銀行，在其2024年中期業績交流會上，對于被問及“存量房貸轉按揭”時，行長王良表示，沒有接到任何相關通知，政策還沒有得到確認。王良也坦言，如果相關政策要推出的話，會對銀行業的存量按揭利率帶來一定的負面的影響。“我想宏觀管理部門會做好充分的論證和研究，再推出這樣的政策。”王良表示。

請注意這里措辭，“…沒有接到…”、“…還沒有得到確認…”、意思是雖然我也聽到一些消息，但是上面沒有給任何正式的通知，同時表明了自己這一潛在消息的態度“…做好充分的評論和研究，再推出這樣的政策”，充分表明了，當前階段銀行端對這一消息似乎難以接受，至于什么時候能接受，這個問題應認真充分地討論，顯然以招商銀行的態度真實反應了當前銀行們對這一政策的真實態度，畢竟對于銀行們而言，存量房貸利率下調對于銀行息差構成挑戰。

2、支持方代表當屬以住建部為代表的官媒，9月7日在彭博社第二次發聲后，在其主管的旗下核心媒體中國房地產報上用一整版面連發三篇文章，分別從經濟學家的觀點、惠民角度、社評的方式一氣呵成，排版上呈現志在必得的之勢。

其認為：

1、目前房地產發展的主要任務之一是穩定房地產、促進市場恢復和平穩支行，防止市場出現過冷，通過降低存量房貸利率等金融政策進行紓困和在消費上的支持；

2、雖然去年以來存量房貸利率已做過一些調整，但是新增房貸和存量房貸的息差依然較大。以北京為例，大部分存量房貸利率在4.75%，新增房貸利率最低能到3.4%，差了135基點；

3、平衡銀行與整體大局的關系中指出，發展依然是首要問題。當前 ，房地產行業實現自我修復能力不足，從其基本面面臨的挑戰來看，則是蘊含著改革的勇氣和迫切需要，存量房貸下調導致銀行盈利下降是短期影響，長期來看，其資產負債表是改善的，不良貸款是減少的，持有的資產估值是提高的，對金融安全和經濟穩定是大有幫助。

對于存量房貸利率調降對消費提振是立竿見影的，如果按平均降低1%的話，則每年節省的利息支出高達：

3800億！

顯然，這規模相當巨大！不同于其它銀行放水是通過企業端再進入居民個人消費端，降房貸產生的收益將直接進入居民的口袋端，而減少的收益也是巨大的，如果按貸款余額100萬計算：

每100萬貸款每月可節省的利息相差700多元！

如果是在一線城市，對于動輒幾百萬的房貸，則利率產生的金額差距將更大，以上海中產的標準上車門檻500萬房子而言，最大每個月可節省利息：

3000多元，妥妥省出一個人的生活費！

02 如何提升潛在購房者信心？

當前要讓房地產行業重振旗鼓，除了對于存量購房者構成利好外，顯然對于新購房人來說也是一個提升購房信心的觀察指標：

畢竟如果存量購房者普遍陷入被套的窘境中，會讓潛在購買者覺得現在買房會不會是一個君入甕的陷阱？

如有存量購買人開心了，潛在購買者才有購買房子的動力和信心！

而且持續擴大的新房與存量房貸的利差對于存量房產購買人是否公平？畢竟：

存量購房人正在經受房價與還貸壓力的雙重打擊。

截止到2024年2季度，中國個人住房貸款余額為37.79萬億，是2021年3季度以來最低值；

個人住房貸款余額的減少，很可能與新舊貸款的利率差持續擴大相關。

而通過灰產的經營貸用來置換中長期住房貸款則成了很多人挺而走險的嘗試：

截止至2024年我們來看一組經營貸的數據，住戶貸款中，經營貸余額是23.8萬億，創歷史新高，同比增長12.2%，環比增長1.5%。

經營貸中中長期經營貸余額是12.8萬億，創歷史新高，同比增長15.3%，環比增長2.7%。

一負一正之間，正說明了：

除了部分資金提前還貸外，相當一部分資金選擇了利率更低的經營貸進行置換。

唯一的缺點就是，使用短周期的經營貸置換長周期的房貸，容易引發潛在的金融風險。

03 10萬億經營貸即將引爆？

近期，市面上開始不斷有消息爆出近10萬億規模的經營貸即將被擊穿的消息。

這10萬億數字到底是如何而來？

據康哥了解，消息源最早源于ZGFY這個自媒體對經營貸這一客觀數字的推斷：

截止至2023年底，全國商業銀行經營貸余額高達22.15萬億，而在2020年末這個數字僅為11.54萬億。

于是乎，有部分自媒體就推斷，按三年期經營貸來測算，這差額增量的超10萬億部分將于今年2024年集中到期，因此推斷說10萬億這個大雷。

在康哥看來，這個10萬億數字不能說十分準確：

1、增量部分是三年累計新增，有部分可能是2022年或2023年新增的，所以貿然直接取值是會有夸大嫌疑；

2、雖然沒有10萬億這么夸張，但是顯然這是一個確定比肩恒大2萬億負債的大雷，甚至疊加核心抵押物住房在當前這個行情下估值重塑造成的沖擊波，很可能今年未暴的雷明年也會暴。

寫在最后

一輪始自恒大的房地產行業流動性危機，原來大家以為的是：

定點爆破。

現在回過頭來一看，原來是：

接近全軍覆滅。

而這多米諾骨牌能否停下？何時停下？目前來看尚未有明顯跡象。。但是如何防止一個更大的雷被引爆，這無疑值得所有人：

警惕！PGH