出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

9月19日凌晨，美國聯邦儲備委員會宣布，將聯邦基金利率目標區間下調為4.75%至5%，即降息50個基點，這是美聯儲自2020年3月以來首次降息。

美聯儲降息對于中國房地產市場有何影響，能否促進扭轉當下的地產形勢，房貸利率會不會進一步下調，國慶小長假是否能迎來“樓市還魂周”？業內多位專家進行解讀。

LPR有望下調，最快發生于本周五

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，美聯儲此次降息，為我國后續貨幣政策調整釋放出了更大的空間，預計后續我國降準、降息的調整或加快落地。對于房地產市場而言，5年期以上LPR有望進一步下調，居民購房的成本也將跟隨下降。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也認為，美聯儲降息對房貸政策有積極影響，今年9月份至年底LPR降息概率和幅度會增大。寬松貸款政策下，將進一步降低短期和中長期貸款成本。房貸成本據此也將進一步下降，有助于降低購房成本和提振購房消費；

中原地產首席分析師張大偉分析稱，國內降息也是難免，很快會出現降準降息，最快明天（9月20日）LPR就可能繼續降息。此外，美元開啟降息周期后，中國未來幾年降息空間加大，低利率時代來臨，房貸利率跌入2區間。

“517新政”實施以來，新房首套房、二套房房貸款利率持續走低。中原地產研究院統計數據顯示，2024年8月，全國首套房平均利率已經跌到了3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%。整體房貸8月平均利率在3.3%左右。

目前，多數城市的首套房貸利率已降至2.9%~3.4%間。一線城市5年期以上房貸利率最高的北京上海是3.4%，廣州低至2.9%；二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。

“短期看，房地產政策取向肯定會寬松，市場期待930出臺重磅政策。當前市場期待的政策很多，從存量房貸利率調降，到一線城市不限購，再到融資全面支持。”張大偉指出。

他認為，全球大放水時代來了，2014年930全面放松，2016年930全面調控收緊，2022年930“降低公積金貸款利率、放寬首套房按揭利率下限”，2023年9月“調降存量房貸利率，放松認房不認貸”。每一次930都牽動著地產人的心。

有助引導存量房貸利率下調，降低房企融資成本

中國城市房地產研究院院長謝逸楓告訴搜狐財經：“美聯儲降息有利于提振人民幣升值，促進中國央行降息降準、下調存量房貸利率，加快國內房地產市場的筑底。如果央行在9月份采取降準降息、降低存量房貸利率等措施， ‘金九’樓市在后半段會出現一波成交小高潮。”

嚴躍進也指出，美聯儲降息有助于引導存量房貸利率的進一步下調。此前關于“存量房貸下調80個基點”的討論較多。此次政策后，存量房貸利率下調的可能性增大。若確實下調，那么對于“100萬貸款本金、30年期等額本息”的按揭貸款來說，每個月約可減少500元月供支出。

“美聯儲降息對存量美元債和新發行美元債等，也都會帶來積極影響。對于中國房企的美元債而言，后續債務化解的壓力會減少。同時對于新發行的美元債而言，其融資成本降低，也有助于中國優質房企進一步拓寬融資渠道。” 嚴躍進分析道。

同策研究院聯席院長、首席研究員宋紅衛也認為：“對國內房企的融資環境是利好，融資成本有望進一步下降，但是更多還是集中在國央企這些相對優質的企業。”

影響不大，難改地產當下形勢

從整體來看，謝逸楓指出，“即使中國也跟進降息，短期之內無法扭轉房地產的頹勢。目前，房價上漲的信號非常微弱，缺乏上漲的動力，首先是供求關系沒有逆轉，庫存量高；其次，房企的債務壓力和保交樓目標依舊很大；最后，居民的收入能力和購房能力較低，缺乏加杠桿的能力。”

從9月前18天的成交表現來看，“金九”平淡開局，中秋假期新房銷售繼續回落。根據中指數據，今年中秋假期期間（9.15~9.17）25個代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降約29%。

“即將到來的國慶小長假，是否能成為‘樓市還魂周’，還有待觀察，中國是否會跟進降息，存量房貸是否下調等，均是關鍵性決定因素。”

宋紅衛也持相同觀點，他認為美聯儲降息對國內房地產行業是利好，但是影響不會太大。資金外流的壓力有所降低，但扭轉不了這一趨勢，畢竟那么大的息差還在，不會大幅度資本回流。給國內降息打開了空間，降息及按揭貸款利率下調對行業是利好，但是前面證明降息不能扭轉趨勢。

“房價的走勢受多個方面因素的影響，降息只是其中一個影響因素，并且影響的程度不大，除非是國內超大幅度的降息有可能加快房價的觸底調整。”

“預計今年的金九銀十成色不足，從五一的情況來看，五一長假銷售情況不及去年同期，所以今年十一也不要報太大幻想。” 宋紅衛說道。