近段時間，市場接連官宣大利好。

短短一周時間，完成了從美聯儲開啟降息周期，到宣布存量房貸利率、房貸首付比例要下調，再到住房限購政策要調整，甚至罕見提出促進房地產市場止跌回穩……

可以說重磅消息的密集出臺，超出了市場預期。

當然，面對此情況，對于眾多手持資金、有置業需求的人來說又疑惑了：

接下來會打出政策組合拳嗎？

樓市是不是真的要大反轉了？

新周期下如何進行資產配置？

1

別急，大招可能在路上？

市場的轉折，出現在9月。

繼美聯儲大幅降息50個基點后，市場情緒拉到了高潮，黃金應聲大漲、人民幣匯率重返7以內。

事實證明，每一輪美聯儲降息周期過程中，會帶來一次全球財富大洗牌，尤其對中國樓市產生積極影響。

緊接著9月24日，信號更加強烈，央行+金監+證監三大部門聯手發布超級猛料。

存量房貸利率下調0.5%、二套首付比例下調到15%、降低存款準備金率與政策利率……無疑是在財政端和貨幣端全方面支援房地產行業的發展。

到了9月26日，中央政治局會議內容再次引爆市場，首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”。

在如此高級別的會議上，這個提法非常給力，可見上層對房地產的態度已經非常明顯，眼下的局勢非常清晰。

▲ 截圖自第一財經

利好密集釋放，無疑吹響了市場向好的號角，新一輪周期或許要來了。

很快，在924當天樓市就有了異動，買房的積極性有所提高。

比如924當天樂有家APP瀏覽量暴漲，截止下午2點多時進線量暴漲48.5%。

安居客數據同樣顯示，924新政下樓市熱度飆升。

▲左圖源自微博光明小董、右圖源自安居客

再看深圳房地產信息平臺的數據，從924開始后的新房二手房成交量走勢，也能看出樓市關注有了明顯提升。

深圳地產業內人士認為，9月底開始深圳二手樓市成交有望明顯上升。

但壹地產認為，這或許僅僅只是開始，后續預計還有新一輪刺激政策出臺。

比如924當天，還提到將降低中央銀行政策利率，7天逆回購操作利率下調0.2個百分點，而到了9月27日就已宣布從1.7%調整為1.5%。

這意味著下個月的LPR有望降息，或許是1年期降低20個基點、5年期降低25個基點，這對于購房市場降低貸款成本具有積極的作用。

不過更值得期待的，是更大的財政刺激，以及核心城市的樓市松綁。

比如前不久劉世錦提出的10萬億財政刺激計劃，以及李迅雷建議的10年發50萬億超長期特別國債，真正刺激經濟提振信心，進而帶動經濟回歸擴張性增長軌道。

至于核心城市松綁，926當天已經明確提出“調整住房限購政策”，要知道目前仍然有限購政策的只有一線城市、天津、海南了。

現在一線城市已有所行動，除了廣州將南沙限購取消，連一向不輕易出政策的北京，也宣布適時取消普通住宅和非普通住宅標準。

客觀講，北京這一行為可視為積極信號，正所謂北京的一小步，一線城市的一大步。

結合以上，接下來的深圳就值得期待了，像是取消松綁區購房1年社保要求、放寬住宅/公寓的限售年限、增值稅免征5改3等等。

總之，現在上層至少表明了一個態度，大招還沒放完，放開的尺度還有空間，向好預期將持續發酵。

2

當下置業，遵循3個法則！

問題來了，在當前經濟環境和市場政策下，選房應該遵循什么法則？

壹地產認為主要看三點：

第一，地段。

市場分化是不爭的事實，哪怕是在深圳，未來人口流入、房價上漲只會發生在部分區域，要相信“地段決定房價論”永不過時。

第二，房企。

近年來的暴雷事件，讓更多人看清了選對房企的重要性，故而將其劃入了買房必看清單里，首選有口碑、發展穩健的房企，這關乎資金周轉能力、后期交付能力等等。

第三，使用率。

建筑新規執行后，最新的戶型使用率可以提高到100%左右，打破了近幾年使用率多在75-85%的局面，如此一來實際單價更劃算，未來資產表現力也更強。

最近，壹地產踩盤時發現，光明的中建觀玥，樣板間一對外開放就迅速吸引了市場目光，剛好契合了以上三個準則：

——光明城的區位優勢自然不用多說，光明價值一梯隊選手，對應了“地段論”。

——光明城首批建筑新規后使用率達到約95-100%的住宅，對應了“新規論”。

▲中建觀玥區位示意圖

或許會有人問，那開發商中建東孚什么來頭？似乎是第一次在深圳建項目。

你或許聽過“每25個中國人中就有一個使用中國建筑建造的房子”，代表著中國房建領域的高位水平。

而中建東孚，依托的正是世界500強央企中國建筑背景。

具體來說，中建東孚是中建八局專業負責房地產開發和物業服務的全資子公司，后者正是全球最大投資建設集團中國建筑旗下排頭兵。

▲中國建筑、中建八局品牌示意圖

放眼全國，北京奧運會水立方、上海世博會場館、上海迪士尼等國際性地標，乃至深圳的國際機場T3航站樓、大運中心、寶安體育場等，都能尋見中建八局的身影。

就連享有“中國建筑界的奧斯卡”美稱、中國建筑業最高質量獎的魯班獎，中建八局就獲得過295項，可見其過硬的實力。

有著“地標專業戶”中國建筑與中建八局的背書，中建東孚自然是將直接把穩定性擺在眼前。

事實證明，在2024年中國房地產開發企業綜合實力中，中建東孚排名第 26 位，并連續三年蟬聯責任地產第1名。

包括中建東孚物業，也是中國百強物業，在2024年中國百強中排名35位，服務過30萬名業主。

目前，中建東孚聚焦核心發展區域，在一二線城市布局有百余個項目。

翻閱過往項目，會發現中建東孚對于造產品有自己的堅守，將擇址觀、人居觀、服務觀擺在首位。

正因此，多個項目榮獲了綠色星級認證、廣廈獎、園匠杯、金盤獎等品質榮譽，備受市場追捧，像今年5月底北京項目中建云境，首開就勁銷15.2億。

此次中建觀玥正是其進入深圳的首個項目，無疑從前期的開發、建設，到后期的交付、物業管理，為置業者上了雙重保險。

▲中建觀玥效果圖

不妨先看幾個細節，來感受下產品力。

外立面引入了公建立面元素，打造大氣精工、現代雅致的立面形象。

▲中建觀玥效果圖

進入社區，景觀大門、風雨連廊、園林、架空層、大堂5重歸家禮序依次鋪開，儀式感從歸家那一刻開始。

同時考慮到不同年齡段業主的需求，在園林精心打造靜謐水庭、運動活力區、康養花園、森林魔方主題兒童樂園等，帶給業主一個多功能主題空間的全齡運動型社區。

如此一來，滿足了孩子探索自然、成人健身運動、老人休閑散步的日常需求。

▲中建觀玥效果圖，左右滑動查看更多

可見，作為中建東孚入深的首個作品，拿出了滿滿誠意。

3

光明城首批新規住宅

使用率95%+！

其實相比前些年的選房標準，當下置業者變得更加理性了，不再一味追求地段從而忽略了產品本身，愈發意識到基于好地段、好品牌外，同樣要擁抱好產品。

尤其建筑新規出現后，新規下的好產品儼然成為了影響購房者決策的重要因素。

——更具實用性。

新規后凸窗尺寸的增加、陽臺面積的加大，給到業主可利用的空間更大了，能進一步拓展空間尺度和提高居住舒適度。

——實際單價更有優勢。

新規后產品在近100%的使用率下，實際單價和市面常規產品拉開了差距，對購房者更為友好。

例如以80㎡、單價3.5萬/平為例，按照原來85%使用率、套內單價在4.11萬/平，按照新規95%使用率、套內單價在3.68萬/平，價差顯而易見。

——未來市場競爭力更強。

除個別項目，可以說深圳近五六年戶型的主流使用率在70%多、80%多，現在高使用率產品出現后，意味著今后在二手房市場更具優勢，在溢價能力上享有一定話語權。

像龍華的金亨利/匯龍灣、南山的恒裕濱城/寶能城，都是典型案例，10萬+、20萬+的背后除了地段因素，也是基于使用率的優勢。

而作為光明城首批即將入市的新規項目，中建觀玥有著明顯優勢：

——同等面積多一房，或者多一衛

全屋采用了更多、更大的飄窗環繞設計，加上陽臺后，中建觀玥戶型使用率達到了約95-100%，其中約80-89㎡做到了3房2衛，約110㎡則做到了4房2衛。

——飄窗尺度更大，更具便利性

設計師在80公分飄窗的基礎上加做了一個10公分的窗臺，達到了90公分，而原來產品最大不過60公分。

這樣一來，能打造出很多功能百變的空間，可以是玄關處的鞋柜、餐廳的餐邊柜、臥室的衣柜等等。

具體來看，每個戶型也獨具優勢，對同類產品是降維打擊：

約80㎡戶型，做到了3房2衛，更實用。

首先相比大多舊規產品多出一衛，這點對于人口多的剛需家庭相當友好，解決了早晚洗漱時只有一衛要排隊的問題。

關鍵作為生活中使用頻率最高的空間之一，兩個衛生間的尺度感也在線，都將近4平，并不會顯得空間擁擠。

再看S型內嵌冰箱的設計，空間最大化利用的同時，極大程度保證了室內的整潔和美觀。

而且兩間次臥間無承重墻體，可根據家庭的實際需求進行個性化空間定制。

再看主臥，雙面飄窗設計，可以一面打造成衣柜，一面做成梳妝臺。

約89㎡戶型，做到了3房2衛，更百變。

最大亮點在于有一個約6.3米長的大陽臺，要知道一般要100平左右的戶型才能實現這點。

這個面積，男主人的跑步機、女主人的小花園完全實現得了。

而且如果不需要那么多房間，陽臺連接的次臥完全可以和客廳打通，比如中間做“移動墻”設計，變身為超級復合客廳，這時候的次臥可以化身為開放式書房、小型聚會場、兒童趣味空間等等。

另外主臥和一間次臥都是雙飄窗設計，不僅有270°采光，又多了幾處可用面積。

比如想在次臥實現1.5米大床，加上90公分的飄窗后只需多加60公分（之前要加90公分），臥室空間也立馬顯現出來了。

約110㎡戶型，做到了4房2衛，更舒適。

這個戶型一眼望去，是一整圈的飄窗和陽臺環繞，使用率達到了約100%，真正把飄窗、陽臺拓展做到了極致。

加上大橫廳、南北透通、約6.7米長大陽臺的設計，空間感瞬間拉滿，實現了130平戶型才有的效果。

一進門，玄關處就帶一個3米多長的飄窗，可以變身為實用的鞋柜。

往里走，廚房也有一個近2米長的飄窗，可以設計為操作臺。

此外，餐廳旁還有一個2米多長的飄窗，不妨做成餐邊柜。

讓人驚喜的還有主臥，不僅有獨立衣帽間，加上飄窗環繞一圈，直接升級三面采光。

說實話，從實用、到百變、再到舒適，中建觀玥把深圳人最需要的戶型都考慮到了。

值得一提的是，此次中建觀玥帶品質精裝交付，并配備全屋中央空調。

而且據說項目還是鳳凰城片區最后一塊居住用地，稀缺性更強。

目前中建觀玥營銷中心和樣板間均已開放，預計10月中旬開盤，如果你也對新規后戶型感興趣，不妨前往現場感受一番。

▲中建觀玥效果圖

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