北京
網友提問
某科技公司因怠于履行債務，經債權人申請，法院擬對相關的案涉房屋進行評估拍賣并作出公告。公告期間，張某作為案涉房屋的承租人提出異議，債權人不服，認為張某是在幫助科技公司逃避債務，請問還能否排除房屋的強制執行？
也迪律師解答
第一、涉案房屋的強制執行分為兩個層次，一個是權屬的強制轉讓，一個是強制交付。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條的規定，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。由此可知，張某作為房屋的承租人，可以提出案外人異議，但是需要注意的是，即便異議成立，也只能排除強制交付，不能排除房屋的強制轉讓。
第二、根據《民事訴訟法》第二百二十七條的規定，執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行;理由不成立的，裁定駁回。也就是說，在張某提出書面異議后，債權人又對張某與科技公司是否存在租賃關系持反對意見的，法院應當對張某的異議進行立案審查并作出裁定。
第三、只有在張某能提交與科技公司的租賃合同，且租賃關系確實形成在先的，法院才會適用《民事訴訟法》第二百二十七條。反之，若承租人與被執行人惡意串通，偽造交付租金證據或進行低價承租的，法院不予支持。
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