魯法案例【2025】338

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當(dāng)承租人失聯(lián)拒付租金且房屋長期空置時，需承擔(dān)哪些責(zé)任？

案情簡介

2023年8月，徐某作為甲方、出租方與張某作為乙方、承租方簽訂《商鋪租賃合同》，甲方店面租給乙方，租期為一年,從2023年9月至 2024年8月止。乙方每年向甲方繳納租金為3萬元，每月租金為2500元，乙方應(yīng)在7月底前繳清次年房租，每月月底繳清次月房租，合同尾部有徐某、張某簽字，且有徐某手寫“2023年8月今日收到房費半年15000 元+2500押金”字樣。徐某主張，張某自租賃房屋后共支付房屋租金1萬余元及押金2500元，尚欠1萬余元租金未繳納。微信聊天記錄記載，自2024年3月初徐某催張某向其交納欠付租金，張某表示會交，但2024年3月月底徐某再次催收租金，張某均未予以回復(fù)。因張某未按合同約定交納租賃期間的物業(yè)費，徐某自行繳納了2024年1月至2024年12月的物業(yè)費兩千余元。現(xiàn)因張某不回消息，雙方協(xié)商未果，徐某為維護自身合法權(quán)益將張某訴至法院。

法院審理

本案的爭議焦點問題為：租房到期，承租人失聯(lián)拒付租金且房屋長期空置時是否構(gòu)成違約，應(yīng)否承擔(dān)繼續(xù)履行及賠償損失的責(zé)任？

經(jīng)審理，法院認為，本案為房屋租賃合同糾紛。徐某與張某簽訂的《商鋪租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自義務(wù)。雙方在合同中明確約定了租賃期限為2023年9月至2024年8月,租賃期滿張某必須將案涉房屋交還徐某，如需續(xù)租，需在合同到期前兩個月告知。張某并未提前告知續(xù)租，合同自到期日，即2024年8月底解除。通過徐某與張某的微信聊天記錄可見，徐某多次向張某催要欠付的租金1萬余元，張某并未對該數(shù)額提出異議，只表示會交，可以認定張某欠付徐某租金1萬余元的事實，現(xiàn)徐某要求張某支付欠付租金1萬余的訴訟請求，于法有據(jù)、于理不悖。關(guān)于案涉房屋的返還問題。《中華人民共和國民法典》第二百三十五條規(guī)定：“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物?！睆埬吃诤贤獬蠹磫适Я死^續(xù)占有使用案涉房屋的合法依據(jù)，故其應(yīng)向徐某予以返還，但應(yīng)給予其合理期限進行騰退。同時，因張某至今仍占有使用案涉房屋，徐某主張支付自合同解除之日后產(chǎn)生的房屋占有使用費，參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計算至實際騰房之日，合法有據(jù)。關(guān)于物業(yè)費，合同約定租賃期間的物業(yè)費由張某負擔(dān)，合同解除后，張某仍占有使用案涉房屋，產(chǎn)生的物業(yè)費亦應(yīng)由其負擔(dān)。

綜上，法院依法判決：張某于判決生效后十五日內(nèi)騰退房屋并向徐某支付欠付租金1萬余元及房屋占有使用費、物業(yè)費。

法官說法

對于承租人張某一走了之又未按合同約定交納物業(yè)費和剩余租金的行為，系違反合同約定，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案主要想提醒承租人，若無繼續(xù)承租的意愿，應(yīng)及時與出租人協(xié)商，一走了之解決不了問題，還可能承擔(dān)欠付的租金及騰房之前的占有使用費、違約金，得不償失。對于房東來講，在合同確實無法繼續(xù)履行的條件下，應(yīng)當(dāng)積極協(xié)商或依法維護自身利益，最大程度減小損失。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

轉(zhuǎn)自：山東高法