魯法案例【2025】338
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當(dāng)承租人失聯(lián)拒付租金且房屋長(zhǎng)期空置時(shí),需承擔(dān)哪些責(zé)任?
案情簡(jiǎn)介
2023年8月,徐某作為甲方、出租方與張某作為乙方、承租方簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》,甲方店面租給乙方,租期為一年,從2023年9月至 2024年8月止。乙方每年向甲方繳納租金為3萬(wàn)元,每月租金為2500元,乙方應(yīng)在7月底前繳清次年房租,每月月底繳清次月房租,合同尾部有徐某、張某簽字,且有徐某手寫“2023年8月今日收到房費(fèi)半年15000 元+2500押金”字樣。徐某主張,張某自租賃房屋后共支付房屋租金1萬(wàn)余元及押金2500元,尚欠1萬(wàn)余元租金未繳納。微信聊天記錄記載,自2024年3月初徐某催張某向其交納欠付租金,張某表示會(huì)交,但2024年3月月底徐某再次催收租金,張某均未予以回復(fù)。因張某未按合同約定交納租賃期間的物業(yè)費(fèi),徐某自行繳納了2024年1月至2024年12月的物業(yè)費(fèi)兩千余元。現(xiàn)因張某不回消息,雙方協(xié)商未果,徐某為維護(hù)自身合法權(quán)益將張某訴至法院。
法院審理
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題為:租房到期,承租人失聯(lián)拒付租金且房屋長(zhǎng)期空置時(shí)是否構(gòu)成違約,應(yīng)否承擔(dān)繼續(xù)履行及賠償損失的責(zé)任?
經(jīng)審理,法院認(rèn)為,本案為房屋租賃合同糾紛。徐某與張某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方真實(shí)意思表示,不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬合法有效,雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自義務(wù)。雙方在合同中明確約定了租賃期限為2023年9月至2024年8月,租賃期滿張某必須將案涉房屋交還徐某,如需續(xù)租,需在合同到期前兩個(gè)月告知。張某并未提前告知續(xù)租,合同自到期日,即2024年8月底解除。通過(guò)徐某與張某的微信聊天記錄可見(jiàn),徐某多次向張某催要欠付的租金1萬(wàn)余元,張某并未對(duì)該數(shù)額提出異議,只表示會(huì)交,可以認(rèn)定張某欠付徐某租金1萬(wàn)余元的事實(shí),現(xiàn)徐某要求張某支付欠付租金1萬(wàn)余的訴訟請(qǐng)求,于法有據(jù)、于理不悖。關(guān)于案涉房屋的返還問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十五條規(guī)定:“無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的,權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。”張某在合同解除后即喪失了繼續(xù)占有使用案涉房屋的合法依據(jù),故其應(yīng)向徐某予以返還,但應(yīng)給予其合理期限進(jìn)行騰退。同時(shí),因張某至今仍占有使用案涉房屋,徐某主張支付自合同解除之日后產(chǎn)生的房屋占有使用費(fèi),參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際騰房之日,合法有據(jù)。關(guān)于物業(yè)費(fèi),合同約定租賃期間的物業(yè)費(fèi)由張某負(fù)擔(dān),合同解除后,張某仍占有使用案涉房屋,產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)亦應(yīng)由其負(fù)擔(dān)。
綜上,法院依法判決:張某于判決生效后十五日內(nèi)騰退房屋并向徐某支付欠付租金1萬(wàn)余元及房屋占有使用費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。
法官說(shuō)法
對(duì)于承租人張某一走了之又未按合同約定交納物業(yè)費(fèi)和剩余租金的行為,系違反合同約定,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案主要想提醒承租人,若無(wú)繼續(xù)承租的意愿,應(yīng)及時(shí)與出租人協(xié)商,一走了之解決不了問(wèn)題,還可能承擔(dān)欠付的租金及騰房之前的占有使用費(fèi)、違約金,得不償失。對(duì)于房東來(lái)講,在合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的條件下,應(yīng)當(dāng)積極協(xié)商或依法維護(hù)自身利益,最大程度減小損失。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
轉(zhuǎn)自:山東高法
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