港資房企歷來自帶光環，尤其在一線城市取得過耀眼成就，以穩健開發和超前眼光聞名。

而最近在上海的一次短兵相接，同一板塊港資VS央企，結果卻令人大跌眼鏡。

2024年1月21日，位于上海松江洞涇的興業興云間262套房源入市，認購率27%。

截至目前，項目在開盤8個月后仍未清盤，仍有大量房源在售。

來源網上房地產，10月9日截圖

2024年6月26日，同樣位于松江洞涇的保利西郊和煦275套房源入市，認購率高達約90%。

出人意料的是，保利項目卻能在開盤當天售出209套，去化率約76%，近期二期認購數據也非常不錯。

項目區位示意圖，來源網絡

這一次的香港興業國際vs央企保利，兩個項目先后在同一個板塊入市，又有著同樣的產品類型（洋房+聯排），注定是一場短兵相接。

明明直線距離只有區區500米，比興業晚5個月才開盤的保利，有效意向認購客戶竟然是興業的將近4倍。

更加對比強烈的是，自從保利入市后，港資項目去化每況愈下，每個月僅能網簽十幾套。

來源網上房地產，10月9日截圖

究竟為何興業會在這場新房之爭中敗下陣來，今天總爺跟大家聊一聊背后的原因。

01

性價比or舒適度？你會怎么選

兩個項目雖然同屬松江洞涇，但實際上從戶型設計、產品屬性、開發商口碑等多個方面，都有著不小的差異，因此才造成了如今一冷一熱的局面。

首先從戶型設計上來看，興業興云間的主流洋房戶型為：90平米的三房兩廳兩衛，得房率約80%，實用面積在72個平方左右。

興業興云間戶型圖，來源小胖看房

我們都知道，市面上90㎡左右的戶型，大多數開發商在過去會設計成2房/3房+1衛。

而這幾年很多開發商為了追求“極致的性價比”，則會像興業興云間這樣，把90㎡直接做成直接一步到位的3房2衛。

憑借其90平米的總面積，該房源的總價只要約376萬起，比隔壁保利400萬起步的總價還要便宜不少。

但也正因如此，很多人提起興云間這個項目，最大的槽點就是：小。

開發商把90平米做成3室2廳2衛，看似是控制了總價，降低了置業的門檻，把空間利用到極致。

但從另一個角度來說，就是每個房間使用起來都特別的壓抑，尺度感不夠。

一進門就是餐廳，客餐廳的進深約5.35米，面寬約3.5米，因此整個客餐廳的面積也不足20平米。

當你擺下一張餐桌之后（3人桌），屋內幾乎沒有額外空間，整個客廳的活動空間體感上非常有限。

興業興云間樣板間實景圖，來源網絡

廚房的面寬約2.25米，狹小的空間讓人感覺未必能裝得下第三個人。

興業興云間樣板間實景圖，來源網絡

主臥的面寬約3.1米，實際空間大約只有11個平方左右，因此臥室里除了床和衣柜，基本也沒有任何多余的空間。

興業興云間樣板間實景圖，來源網絡

也許90平米的三房小洋房，在香港已經可以稱得上是“千尺”豪宅，但對于如今以改善為主流的上海市場來說，顯然已經不那么適用了。

相比之下，總價400萬起的保利西郊和煦，約96㎡的3房2廳2衛，得房率約79%，實用面積在76個平方左右。

但恰恰就是這4-5個平方的實用面積，讓保利的產品更像是一個把功能性和尺度感完美結合的戶型。

保利西郊和煦戶型圖，來源網絡

整體來看，LDKG一體化的設計，客餐廳進深約7米，客廳面寬約3.5米，整個客餐廳的可用面積接近25平米。

這也是為什么即便在餐廳放置了一張六人座的餐桌，室內也顯得沒有那么擁擠。

南向還連接著同尺度的寬景陽臺，將生活的奢度打開。

保利西郊和煦樣板間，來源網絡

U型廚房的面寬約3米，還附贈了飄窗，左側預留了雙開門冰箱的位置。

保利西郊和煦樣板間，來源網絡

除此之外，這個戶型的次臥還融入了一般豪宅才會標配的270度轉角飄窗。

（該部分不計入建筑面積，也算贈送）

這種設計擴展了整個臥室的視覺尺度，同時也打造了自然風景畫幕的視覺效果，使室內整體的采光面、亮度、通風效果得到提升。

更重要的是，也讓客戶實打實有了更多的空間體驗。

保利西郊和煦樣板間，來源網絡

可以看出，在戶型的較量上：

港資興業選擇了追求極致性價比，做了超低總價的小戶型；

而央企保利則選擇了追求剛需的同時結合市場的真實情況，給予了客戶多一些空間。

在總爺看來，隨著樓市進入改善時代，一味追求性價比的客戶已經肉眼可見的在減少。

人們除了關注房子的總價，其實越來越多的人更關心今后實際的居住體感和舒適度。

因此香港隨處可見的“鴿子籠”模式，到了大陸多少會有點水土不服。

可以說，這一次興業贏得了總價之爭，卻敗給了保利多出的這6個平米。

02

產品無可挑剔，“硬傷”拉開差距

不得不說，興業和保利這一次在產品端都是竭盡全力，讓總爺看到了開發商的誠意與匠心。

興業在精裝上可謂是下足了本錢，據說裝標高達4500元/平，紙面上看不輸市面上的那些豪宅。

興業興云間裝標示意圖，來源網絡

大金的空調、地暖、新風三件套；西門子洗碗機、燃氣灶、吸油煙機的廚電三件套；弗蘭卡的臺盆、龍頭及垃圾處理器；

甚至還配備了西門子的洗碗機、松下的涼霸、海德泰克奧的末端凈水機等等。

很難想象，這是一個總價約376萬起的精裝標準。

保利這邊，同樣也是中央空調、地暖、新風三大件配齊，采用了高儀、唯寶、科勒等國際知名品牌，整體裝修品質也是相當有保障。

保利西郊和煦裝標示意圖，來源網絡

兩家開發商在這樣一個剛需價格段，產品配置上可謂是下足了血本。

然而在某些硬性條件上，兩個產品仍然存在著難以被后天改變的差距，那就是：距離地鐵站的通勤距離。

作為一個合格的剛需項目，距離地鐵站的遠近程度是很多人衡量項目的重要標準之一。

而興業興云間距離最近的地鐵9號線洞涇站將近5公里，距離在建中的12號線西延伸段大約2公里，走路預計要30+分鐘。

對于每天朝九晚五的打工人來說，這樣的交通條件顯然難以滿足日常的通勤需求。

相比之下，保利西郊和煦與興業興云間的中間隔了一個地塊，兩者相距500多米的距離。

這也意味著保利西郊和煦距離未來的12號線地鐵站距離更近，步行20分鐘左右即可到達。

兩項目區位示意圖，來源網絡

可不要小看這10分鐘的步行距離，正是因為這一點，很多剛需購房者最終選擇了保利項目。

除此之外，從兩個項目的聯排產品面積和總價段，我們也能看出兩個項目的目標群體有所不同：

興云間的聯排產品，面積段做到了約196平米，按6萬3的單價來算，總價在1200萬左右，加上裝修和稅費，實際入住要1400萬+。

而保利西郊和煦的聯排產品，面積段只有約126-150平米，總價在1000萬左右就能入住。

簡單來說：

保利主打的就是：實用主義的“剛需+置換”；

而興業在產品設計上，“剛需產品過于剛需”，“改善產品過于改善”。

03

開發商口碑，造就不同命運

拋開產品層面，兩個項目在開發商的口碑上，同樣存在著比較大的差異。

對于大部分內地的購房者來說，對興業國際這家港資開發商其實是比較陌生的，之前也沒有同類型的住宅產品可以參考。

雖然在項目銷售期間，市面上有很多關于興業國際松江項目的文章，但很多人知道香港興業國際這家企業，大多是因為靜安的商業地標：興業太古匯。

興業太古匯實景圖，來源網絡

這是香港興業集團攜手太古地產聯合開發打造的，也是上海近些年極具人氣的商業綜合體。

按理說，香港興業國際已經深耕長三角逾20年，相繼在杭州、嘉興等地帶來了多部城市限定之作：

但歸根結底，興業興云間是香港興業國際第一次進軍上海的住宅領域。

正如上文所說的一樣，產品上并沒有很好地貼合本土市場需求，因此才在與央企保利的新房pk中處于下風。

再加上整個松江市場下行，想要打動消費者，還是需要給到真正的品質和性價比;

反觀央企保利，深耕上海市場21年，也擁有更敏銳的市場洞察力。

今年上半年，保利發展實現銷售金額1733.36億，在32個核心城市進入市場前5，其中11個城市排名第一，再次實現了逆風下的持續領跑。

上半年房企銷售排名，來源克而瑞

當下的保利作為行業排名第一的老大哥，絕對是上海樓市的中堅力量，在產品打磨上也給予了客戶足夠的信心與支撐。

這也是為什么在這次央企vs港資的同板塊新房對決中，很多客戶會堅定的選擇保利。

總結來說，保利在產品的戶型設計上的確更符合本地客戶的居住需求，再加上更具優勢的地理位置和良好的業內口碑，項目對客戶的吸引力自然更強。

而興業的項目本身雖然在交付標準上誠意滿滿，裝標很高，但從實用主義上來看，則是完完全全被保利比下去了。

無論如何，市場數據不會騙人，保利可以快速清盤開啟二批次銷售，而興業的一期仍在持續銷售中...

對于今天介紹的這兩個項目，你更看好哪個呢？

對于這次央企港資的短兵相接，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。