港資房企歷來自帶光環(huán)，尤其在一線城市取得過耀眼成就，以穩(wěn)健開發(fā)和超前眼光聞名。

而最近在上海的一次短兵相接，同一板塊港資VS央企，結(jié)果卻令人大跌眼鏡。

2024年1月21日，位于上海松江洞涇的興業(yè)興云間262套房源入市，認(rèn)購率27%。

截至目前，項(xiàng)目在開盤8個(gè)月后仍未清盤，仍有大量房源在售。

來源網(wǎng)上房地產(chǎn)，10月9日截圖

2024年6月26日，同樣位于松江洞涇的保利西郊和煦275套房源入市，認(rèn)購率高達(dá)約90%。

出人意料的是，保利項(xiàng)目卻能在開盤當(dāng)天售出209套，去化率約76%，近期二期認(rèn)購數(shù)據(jù)也非常不錯(cuò)。

項(xiàng)目區(qū)位示意圖，來源網(wǎng)絡(luò)

這一次的香港興業(yè)國際vs央企保利，兩個(gè)項(xiàng)目先后在同一個(gè)板塊入市，又有著同樣的產(chǎn)品類型（洋房+聯(lián)排），注定是一場(chǎng)短兵相接。

明明直線距離只有區(qū)區(qū)500米，比興業(yè)晚5個(gè)月才開盤的保利，有效意向認(rèn)購客戶竟然是興業(yè)的將近4倍。

更加對(duì)比強(qiáng)烈的是，自從保利入市后，港資項(xiàng)目去化每況愈下，每個(gè)月僅能網(wǎng)簽十幾套。

來源網(wǎng)上房地產(chǎn)，10月9日截圖

究竟為何興業(yè)會(huì)在這場(chǎng)新房之爭(zhēng)中敗下陣來，今天總爺跟大家聊一聊背后的原因。

01

性價(jià)比or舒適度？你會(huì)怎么選

兩個(gè)項(xiàng)目雖然同屬松江洞涇，但實(shí)際上從戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品屬性、開發(fā)商口碑等多個(gè)方面，都有著不小的差異，因此才造成了如今一冷一熱的局面。

首先從戶型設(shè)計(jì)上來看，興業(yè)興云間的主流洋房戶型為：90平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，得房率約80%，實(shí)用面積在72個(gè)平方左右。

興業(yè)興云間戶型圖，來源小胖看房

我們都知道，市面上90㎡左右的戶型，大多數(shù)開發(fā)商在過去會(huì)設(shè)計(jì)成2房/3房+1衛(wèi)。

而這幾年很多開發(fā)商為了追求“極致的性價(jià)比”，則會(huì)像興業(yè)興云間這樣，把90㎡直接做成直接一步到位的3房2衛(wèi)。

憑借其90平米的總面積，該房源的總價(jià)只要約376萬起，比隔壁保利400萬起步的總價(jià)還要便宜不少。

但也正因如此，很多人提起興云間這個(gè)項(xiàng)目，最大的槽點(diǎn)就是：小。

開發(fā)商把90平米做成3室2廳2衛(wèi)，看似是控制了總價(jià)，降低了置業(yè)的門檻，把空間利用到極致。

但從另一個(gè)角度來說，就是每個(gè)房間使用起來都特別的壓抑，尺度感不夠。

一進(jìn)門就是餐廳，客餐廳的進(jìn)深約5.35米，面寬約3.5米，因此整個(gè)客餐廳的面積也不足20平米。

當(dāng)你擺下一張餐桌之后（3人桌），屋內(nèi)幾乎沒有額外空間，整個(gè)客廳的活動(dòng)空間體感上非常有限。

興業(yè)興云間樣板間實(shí)景圖，來源網(wǎng)絡(luò)

廚房的面寬約2.25米，狹小的空間讓人感覺未必能裝得下第三個(gè)人。

興業(yè)興云間樣板間實(shí)景圖，來源網(wǎng)絡(luò)

主臥的面寬約3.1米，實(shí)際空間大約只有11個(gè)平方左右，因此臥室里除了床和衣柜，基本也沒有任何多余的空間。

興業(yè)興云間樣板間實(shí)景圖，來源網(wǎng)絡(luò)

也許90平米的三房小洋房，在香港已經(jīng)可以稱得上是“千尺”豪宅，但對(duì)于如今以改善為主流的上海市場(chǎng)來說，顯然已經(jīng)不那么適用了。

相比之下，總價(jià)400萬起的保利西郊和煦，約96㎡的3房2廳2衛(wèi)，得房率約79%，實(shí)用面積在76個(gè)平方左右。

但恰恰就是這4-5個(gè)平方的實(shí)用面積，讓保利的產(chǎn)品更像是一個(gè)把功能性和尺度感完美結(jié)合的戶型。

保利西郊和煦戶型圖，來源網(wǎng)絡(luò)

整體來看，LDKG一體化的設(shè)計(jì)，客餐廳進(jìn)深約7米，客廳面寬約3.5米，整個(gè)客餐廳的可用面積接近25平米。

這也是為什么即便在餐廳放置了一張六人座的餐桌，室內(nèi)也顯得沒有那么擁擠。

南向還連接著同尺度的寬景陽臺(tái)，將生活的奢度打開。

保利西郊和煦樣板間，來源網(wǎng)絡(luò)

U型廚房的面寬約3米，還附贈(zèng)了飄窗，左側(cè)預(yù)留了雙開門冰箱的位置。

保利西郊和煦樣板間，來源網(wǎng)絡(luò)

除此之外，這個(gè)戶型的次臥還融入了一般豪宅才會(huì)標(biāo)配的270度轉(zhuǎn)角飄窗。

（該部分不計(jì)入建筑面積，也算贈(zèng)送）

這種設(shè)計(jì)擴(kuò)展了整個(gè)臥室的視覺尺度，同時(shí)也打造了自然風(fēng)景畫幕的視覺效果，使室內(nèi)整體的采光面、亮度、通風(fēng)效果得到提升。

更重要的是，也讓客戶實(shí)打?qū)嵱辛烁嗟目臻g體驗(yàn)。

保利西郊和煦樣板間，來源網(wǎng)絡(luò)

可以看出，在戶型的較量上：

港資興業(yè)選擇了追求極致性價(jià)比，做了超低總價(jià)的小戶型；

而央企保利則選擇了追求剛需的同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)的真實(shí)情況，給予了客戶多一些空間。

在總爺看來，隨著樓市進(jìn)入改善時(shí)代，一味追求性價(jià)比的客戶已經(jīng)肉眼可見的在減少。

人們除了關(guān)注房子的總價(jià)，其實(shí)越來越多的人更關(guān)心今后實(shí)際的居住體感和舒適度。

因此香港隨處可見的“鴿子籠”模式，到了大陸多少會(huì)有點(diǎn)水土不服。

可以說，這一次興業(yè)贏得了總價(jià)之爭(zhēng)，卻敗給了保利多出的這6個(gè)平米。

02

產(chǎn)品無可挑剔，“硬傷”拉開差距

不得不說，興業(yè)和保利這一次在產(chǎn)品端都是竭盡全力，讓總爺看到了開發(fā)商的誠意與匠心。

興業(yè)在精裝上可謂是下足了本錢，據(jù)說裝標(biāo)高達(dá)4500元/平，紙面上看不輸市面上的那些豪宅。

興業(yè)興云間裝標(biāo)示意圖，來源網(wǎng)絡(luò)

大金的空調(diào)、地暖、新風(fēng)三件套；西門子洗碗機(jī)、燃?xì)庠睢⑽蜔煓C(jī)的廚電三件套；弗蘭卡的臺(tái)盆、龍頭及垃圾處理器；

甚至還配備了西門子的洗碗機(jī)、松下的涼霸、海德泰克奧的末端凈水機(jī)等等。

很難想象，這是一個(gè)總價(jià)約376萬起的精裝標(biāo)準(zhǔn)。

保利這邊，同樣也是中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)三大件配齊，采用了高儀、唯寶、科勒等國際知名品牌，整體裝修品質(zhì)也是相當(dāng)有保障。

保利西郊和煦裝標(biāo)示意圖，來源網(wǎng)絡(luò)

兩家開發(fā)商在這樣一個(gè)剛需價(jià)格段，產(chǎn)品配置上可謂是下足了血本。

然而在某些硬性條件上，兩個(gè)產(chǎn)品仍然存在著難以被后天改變的差距，那就是：距離地鐵站的通勤距離。

作為一個(gè)合格的剛需項(xiàng)目，距離地鐵站的遠(yuǎn)近程度是很多人衡量項(xiàng)目的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

而興業(yè)興云間距離最近的地鐵9號(hào)線洞涇站將近5公里，距離在建中的12號(hào)線西延伸段大約2公里，走路預(yù)計(jì)要30+分鐘。

對(duì)于每天朝九晚五的打工人來說，這樣的交通條件顯然難以滿足日常的通勤需求。

相比之下，保利西郊和煦與興業(yè)興云間的中間隔了一個(gè)地塊，兩者相距500多米的距離。

這也意味著保利西郊和煦距離未來的12號(hào)線地鐵站距離更近，步行20分鐘左右即可到達(dá)。

兩項(xiàng)目區(qū)位示意圖，來源網(wǎng)絡(luò)

可不要小看這10分鐘的步行距離，正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，很多剛需購房者最終選擇了保利項(xiàng)目。

除此之外，從兩個(gè)項(xiàng)目的聯(lián)排產(chǎn)品面積和總價(jià)段，我們也能看出兩個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)群體有所不同：

興云間的聯(lián)排產(chǎn)品，面積段做到了約196平米，按6萬3的單價(jià)來算，總價(jià)在1200萬左右，加上裝修和稅費(fèi)，實(shí)際入住要1400萬+。

而保利西郊和煦的聯(lián)排產(chǎn)品，面積段只有約126-150平米，總價(jià)在1000萬左右就能入住。

簡(jiǎn)單來說：

保利主打的就是：實(shí)用主義的“剛需+置換”；

而興業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，“剛需產(chǎn)品過于剛需”，“改善產(chǎn)品過于改善”。

03

開發(fā)商口碑，造就不同命運(yùn)

拋開產(chǎn)品層面，兩個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)商的口碑上，同樣存在著比較大的差異。

對(duì)于大部分內(nèi)地的購房者來說，對(duì)興業(yè)國際這家港資開發(fā)商其實(shí)是比較陌生的，之前也沒有同類型的住宅產(chǎn)品可以參考。

雖然在項(xiàng)目銷售期間，市面上有很多關(guān)于興業(yè)國際松江項(xiàng)目的文章，但很多人知道香港興業(yè)國際這家企業(yè)，大多是因?yàn)殪o安的商業(yè)地標(biāo)：興業(yè)太古匯。

興業(yè)太古匯實(shí)景圖，來源網(wǎng)絡(luò)

這是香港興業(yè)集團(tuán)攜手太古地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)打造的，也是上海近些年極具人氣的商業(yè)綜合體。

按理說，香港興業(yè)國際已經(jīng)深耕長三角逾20年，相繼在杭州、嘉興等地帶來了多部城市限定之作：

但歸根結(jié)底，興業(yè)興云間是香港興業(yè)國際第一次進(jìn)軍上海的住宅領(lǐng)域。

正如上文所說的一樣，產(chǎn)品上并沒有很好地貼合本土市場(chǎng)需求，因此才在與央企保利的新房pk中處于下風(fēng)。

再加上整個(gè)松江市場(chǎng)下行，想要打動(dòng)消費(fèi)者，還是需要給到真正的品質(zhì)和性價(jià)比;

反觀央企保利，深耕上海市場(chǎng)21年，也擁有更敏銳的市場(chǎng)洞察力。

今年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售金額1733.36億，在32個(gè)核心城市進(jìn)入市場(chǎng)前5，其中11個(gè)城市排名第一，再次實(shí)現(xiàn)了逆風(fēng)下的持續(xù)領(lǐng)跑。

上半年房企銷售排名，來源克而瑞

當(dāng)下的保利作為行業(yè)排名第一的老大哥，絕對(duì)是上海樓市的中堅(jiān)力量，在產(chǎn)品打磨上也給予了客戶足夠的信心與支撐。

這也是為什么在這次央企vs港資的同板塊新房對(duì)決中，很多客戶會(huì)堅(jiān)定的選擇保利。

總結(jié)來說，保利在產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)上的確更符合本地客戶的居住需求，再加上更具優(yōu)勢(shì)的地理位置和良好的業(yè)內(nèi)口碑，項(xiàng)目對(duì)客戶的吸引力自然更強(qiáng)。

而興業(yè)的項(xiàng)目本身雖然在交付標(biāo)準(zhǔn)上誠意滿滿，裝標(biāo)很高，但從實(shí)用主義上來看，則是完完全全被保利比下去了。

無論如何，市場(chǎng)數(shù)據(jù)不會(huì)騙人，保利可以快速清盤開啟二批次銷售，而興業(yè)的一期仍在持續(xù)銷售中...

對(duì)于今天介紹的這兩個(gè)項(xiàng)目，你更看好哪個(gè)呢？

對(duì)于這次央企港資的短兵相接，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。