文/十一弟

剛過去的國慶小長假，全國樓市都跟著賣爆了。

最讓人驚掉下巴的，是廣州老牌豪宅開發商——星河灣集團。

據說，它位于廣州番禺區的星河灣半島五號，在國慶小長假賣掉了兩套頂級豪宅。

上千平米的復式，套均總價2億，單價超過了16萬/平米。

這兩套頂級豪宅，都位于星河灣半島五號的29號樓王。

從去年取證推售以來，總共32套房源，到現在只網簽了1套。

而國慶小長假的幾天時間，一口氣就賣掉了兩套。

難怪有人說，要么三年不開張，要么開張吃三年。

光是這兩套頂級豪宅，就能讓星河灣回血4個小目標。

星河灣半島五號，是星河灣在廣州開發最早的豪宅項目之一。

項目一期從2009年就開盤了，到現在，已經開發銷售了十幾年。

在內地，囤地捂盤、坐等土地升值，是豪宅開發商得心應手的慣用套路。

廣州是星河灣發家的大本營，它幾乎很少在公開市場露面，靠著悄悄入主城中村改造，儲備了不少土地項目。

舊改項目的位置核心，土地成本低，利潤空間相當大。

但拆遷安置、土地規劃復雜，開發周期漫長，前期需要投入的資金很多。

房地產行情好的時候，舊改項目推進很快，一本萬利。

遭遇了市場下行，就變成了啃不動的硬骨頭。

今年五月份，在地方領導留言板上，有人向當地政府投訴——

“關于賢江村舊改進展問題，目前開發商是要退出還是繼續，項目進度如何，臨遷費已欠13個月。”

過了兩個月，地方政府作了回復——

“賢江舊改實施方案已于年初獲得批復，舊改項目在持續推進。”

“今年以來，街道4次組織各方召開協調會議，督促星河灣集團解決臨遷費問題。”

“關于開發商是否退出的問題，目前賢江社區并未與星河灣集團解除合作關系。”

賢江村舊改位于廣州黃埔區，納入改造的村民人數，有五六千人之多。

項目需要拆遷改造的總建筑面積，超過91萬平米，其中村民房屋就有70萬平米以上。

這個舊改項目引入的合作企業，就是星河灣。

三年前，賢江村舊改進行合作企業招標時，預估項目拆遷安置總投資在114億以上。

今年初，當地政府批復了賢江村舊改實施方案，星河灣需要投入的改造成本，超過了70億，其中還不包括土地款。

動輒上百億的資金投入，對星河灣來說，壓力不小。

在廣州，許多舊改巨無霸，之前都被民營開發商拿下了。

比如，升龍、雅居樂、富力、時代、合景泰富、奧園。

當初，為了介入這些舊改項目，他們給村民們畫了一張又一張大餅，非常誘人。

民營開發商的風格，向來是慷慨豪橫、舍得撒錢、不算小賬。

以利誘之，成千上萬的村民，爭前恐后地在拆遷補償協議上簽字、按了手印。

頂著拆遷戶的光環，坐等著回遷，名下幾套房，一夜暴富。

但這幾年，由于樓市下行，開發商陸續違約、暴雷不斷。

他們給村民畫下的大餅，幾乎都兌現不了，只能選擇抽身退出了。

這些舊改項目，好比半生不熟的夾生飯，一股腦地甩給了地方城投和國央企的碗里。

不過，城中村改造需要投入的資金大，市場又不好，短時間內，沒人能啃得動。

于是，最慘的是那些身處舊改過渡期的村民——

村子拆到了一半，老房子都搬空了，已經在外面租房，就等著新房子建成回遷了。

結果，開發商撂了挑子，臨遷費一直拖欠著，改造回遷遙遙無期。

現在，斷了臨遷費，外面的房子租不起，村里的老房子回不去，進退兩難。

星河灣的規模不大，這一輪市場下行，它勉強撐住了，沒有債務違約，也沒有暴雷。

但房地產行情不好，它介入的舊改項目，開發進度跟著慢下來了。

賢江村舊改的村民臨遷費，從去年開始，星河灣就一直拖著沒給了。

城中村改造的臨遷費，就是在拆遷改造的過渡期，按季度支付給村民的安置費。

尤其是村民在外面租房的成本，都要由開發商承擔。

十一弟查了下，賢江村舊改的臨遷費標準，大概是39塊錢/平米/月。

比如，兩百平米的房子，一個月的臨遷費，就有七八千塊錢。

賢江村納入改造的70萬平米以上的村民房屋，其中有超過43萬平米帶有產權，需要發放臨遷費。

也就是說，星河灣每個月需要向賢江舊改村民支付的臨遷費，就高達1700萬左右。

一整年下來，星河灣需要承擔的臨遷費，至少2個億。

樓市不景氣，舊改開發進度慢，資金緊張，就只能先苦一苦拆遷戶了。

跟以前不一樣，現在村民的拆遷補償，都選擇要房子，而不是現金。

在城中村的改造過渡期，這些村民的收入來源，其實就是開發商按期支付的臨遷費。

一個月，少則大幾千，多則好幾萬。

萬萬沒想到，開發商的臨遷費拖了一兩年，外面的房子租不起，就只能硬著頭皮，含淚搬回了村里的老房子。

最近，有人好奇，專門去賢江村實地走訪。

在賢江村，有些村民把原來打拆掉的門窗，又重新安裝了回去，還配齊了家具家電。

這樣一來，村民自己不用在外面租房了，還能把空出來的房子，繼續出租，增加一些收入。

但是，兩三年前轟轟烈烈的拆遷陣仗，把周邊在村子里租房的商販、年輕人都給嚇跑攆走了。

賢江村的民房租金，已經回不到原來的水平了。

現在，一些搬回來的村民，重新掛出來的租金，斷崖式下跌。

最便宜的，每個月只要兩三百塊錢，就能租到一間民房。

從前的日子回不去，未來的回遷等不來。

外面的房子租不起，村里的房子沒法住。

拆遷戶，也被撂在了半路上，進退兩難，來回碾壓。