江西省高級人民法院民四庭關(guān)于租賃合同糾紛案件若干問題的觀點解讀

一、租賃合同的效力相關(guān)問題

問題1：將存在嚴重結(jié)構(gòu)隱患或可能造成重大安全事故的危房進行出租的，房屋租賃合同效力如何認定？

答：將存在嚴重結(jié)構(gòu)隱患或可能造成重大安全事故應當盡快拆除的危房進行出租的，損害了社會公共利益、違背了公序良俗，人民法院應當從嚴把握，依法認定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯大小確定各自應承擔的法律責任。但在一審辯論終結(jié)前房屋經(jīng)加固修復通過檢測，符合繼續(xù)使用標準的，可根據(jù)實際情況不認定租賃合同無效。

問題2：出租人對租賃物沒有所有權(quán)的，是否影響租賃合同效力？

答：承租人以出租人在訂立合同時對租賃合同的標的物無所有權(quán)為由要求確認合同無效的，人民法院不予支持。但是，因當事人對標的物沒有所有權(quán)導致合同目的無法實現(xiàn)的，承租人可以向出租人主張違約責任。

問題3：租賃房屋部分違法加擴建，租賃合同效力如何認定？

答：存在租賃房屋部分違法加擴建情形時，認定租賃合同效力并非采取一刀切原則，應考慮整體性與可分性。當加擴建部分面積較大且為建筑物核心組成部分，又不具有可分割條件，甚至對租賃物整體安全性造成實質(zhì)影響，導致合同簽訂目的無法客觀實現(xiàn)時，可認定合同整體無效。當加擴建部分面積較小且能夠具體明確計算，具有可分割條件或能夠獨立區(qū)分，在不影響承租人整體使用，不會導致合同目的無法實現(xiàn)時，結(jié)合雙方當事人意思表示，可作出部分有效、部分無效的處理。

問題4：當事人未提起確認合同無效的訴請，法院是否應主動對合同效力進行審查？

答：對合同效力的審查屬于法院依職權(quán)審查的范圍，即便當事人在訴訟請求中未對合同效力提出異議，人民法院仍應依職權(quán)對合同效力進行審查。

二、租賃合同的履行相關(guān)問題

問題5：優(yōu)先承租權(quán)“同等條件”的如何認定？

答：對于優(yōu)先承租權(quán)中“同等條件”的認定，既不能過分限制又不宜盲目擴張，應以客觀可量化的租賃合同核心事項為基礎(chǔ)，如考慮租賃用途、租賃面積、租賃期限、支付期限以及租金標準等因素，以承租雙方的主觀信賴關(guān)系為審查重點，合理把握主觀條件與客觀條件的限制，租賃關(guān)系的特性和法律關(guān)系成立的平衡，綜合認定個案中同等條件的內(nèi)容。

問題6：如何認定出租人知道或應當知道承租人轉(zhuǎn)租？

答：人民法院應綜合承租人的轉(zhuǎn)租行為、轉(zhuǎn)租后房屋的使用狀態(tài)是否有明顯跡象以及出租人對租賃房屋的管理控制程度來判斷出租人知悉轉(zhuǎn)租行為的可能性。次承租人以自身名義直接向出租人支付租金或要求出租人對房屋瑕疵進行修繕，且出租人在合理期間未提出異議的，可以認定出租人知道或應當知道轉(zhuǎn)租事實。次承租人使用承租房屋進行工商登記、改變房屋用途且在房屋醒目處懸掛招牌等行為亦可體現(xiàn)轉(zhuǎn)租事實。

三、租賃合同的變更和轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題

問題7：“雙減”政策是否構(gòu)成租賃合同的情勢變更？

答：當承租雙方對房屋租賃用途明確約定或明知為義務教育階段學科類校外培訓，承租人經(jīng)營范圍亦對應政策限制的內(nèi)容，“雙減”政策發(fā)生在租賃合同履行期間，繼續(xù)履行合同會使承租人經(jīng)營成本顯著增加，投資收益大幅降低等明顯不公平的情況下，認定符合情勢變更制度更為合理。

四、租賃合同的解除相關(guān)問題

問題8：經(jīng)營性房產(chǎn)無法辦理營業(yè)執(zhí)照時，承租人能否請求解除合同？出租人是否對此承擔違約責任？

答：無法辦理營業(yè)執(zhí)照導致合同目的不能實現(xiàn)的經(jīng)營性房產(chǎn)租賃合同應當解除。經(jīng)營性房產(chǎn)租賃合同的出租人應配合協(xié)助承租人辦理營業(yè)執(zhí)照。因客觀條件限制無法辦理營業(yè)執(zhí)照的，應綜合考慮合同約定、出租人和承租人雙方的專業(yè)優(yōu)勢、溝通情況、是否存在主觀惡意、是否怠于履行義務等因素進行過錯分擔。

問題9：租賃合同約定的解除條件成就，但違約方的違約行為不屬于根本違約，守約方能否解除合同？
答：租賃合同約定的解除條件成就，違約方根本違約導致合同目的不能實現(xiàn)的，守約方有權(quán)解除合同；違約行為違約程度顯著輕微、不影響守約方目的實現(xiàn)的，守約方請求解除合同不予準許。人民法院應審慎適用合同解除制度，從合同性質(zhì)、履約情形、當事人交易習慣、誠實信用原則等角度對違約方的違約行為進行綜合考慮，進而對違約行為是否顯著輕微、是否影響守約方合同目的的實現(xiàn)作出綜合判斷。

五、租賃合同的違約責任相關(guān)問題

問題10：售后返租模式下，開發(fā)商的責任如何認定？

答：“售后返租”經(jīng)營模式下，開發(fā)商通過引入第三方公司與購房人簽訂房屋租賃合同或委托經(jīng)營合同的，如果開發(fā)商與第三方公司形成捆綁銷售，未明確對外披露說明或雖然披露說明但存在財產(chǎn)、人員混同或宣傳廣告已構(gòu)成要約的情況下，出租人要求開發(fā)商與第三方公司就欠付的租金承擔連帶支付責任，人民法院可予以支持。

問題11：建設(shè)工程領(lǐng)域中實際施工人、分包項目負責人或其他人員對外訂立租賃合同，建筑企業(yè)是否應承擔付款責任？

答：建設(shè)工程領(lǐng)域中行為人以其自身名義或建筑企業(yè)名義與出租方訂立租賃合同，不得僅以租賃設(shè)備材料實際用于建設(shè)項目或建筑企業(yè)對出租方有過付款為由徑行判令建筑企業(yè)承擔責任。判令建筑企業(yè)是否應承擔責任，應結(jié)合租賃合同的簽訂場所、簽訂合同人員身份、授權(quán)委托、印章加蓋、款項支付等具體情形，著重審查行為人對外訂立租賃合同是否構(gòu)成委托代理、職務代理或表見代理。

問題12：承租人提前退房后，出租人未在合理期間及時收房的，是否可主張房屋占有使用費？

答：承租人要求提前退租且房屋具備收回的客觀條件的，出租人應在合理期間內(nèi)及時收回房屋。出租人長期怠于收房并向承租人主張高額占有使用費的，對因其未履行減損義務所產(chǎn)生的擴大部分損失，人民法院不予支持。

六、其他相關(guān)熱點法律問題

問題13：當事人約定租金定期支付的，訴訟時效應如何計算？

答：個案中需結(jié)合租賃合同具體條款及當事人履行合同實際情況，綜合判斷各期租金之間的整體性大于獨立性還是獨立性大于整體性。如整體性更大，亦即約定了同一債務分期履行，訴訟時效期間應自最后一期履行期限屆滿之日起計算；如各期租金之間更具有可分性和獨立性，應認定為獨立債務，每一期租金均可成立獨立請求權(quán)，該種情況下訴訟時效期間應自每一期租金債務履行屆滿之日分別計算。

問題14：普通車輛租賃合同與車輛融資租賃合同之間如何區(qū)分？

答：合同性質(zhì)的認定不能僅以合同名稱為判斷標準，應根據(jù)合同所約定的當事人主要權(quán)利義務、實際履行情況等要素進行判斷。若車輛租賃合同中明確約定由出租人根據(jù)承租人的選擇購買相應車輛后提供給承租人使用，合同到期后，承租人支付尾款即可獲得車輛所有權(quán)，實際履行亦按照合同約定進行，此情況下合同性質(zhì)應認定為車輛融資租賃合同。