文｜鄧浩志

樓市翻轉，股市企穩(wěn)、政策加碼都是關鍵

統(tǒng)計局10月18日發(fā)布商品住宅銷售價格指數(shù)月度報告。由于近期股市大漲，樓市成交量在十一黃金周明顯放量，9月70大中城市房價數(shù)據(jù)也就被有意無意忽略掉了。所謂無意，是市場關注點不在這里；所謂有意，是9月的數(shù)據(jù)在近來最差的一組，輿論似乎也在刻意回避這個不好看的數(shù)據(jù)。

實際上9月的數(shù)據(jù)還是很重要的，它提示我們，樓市最近的確火了，但市場火這只是一種“現(xiàn)象。而9月數(shù)據(jù)延續(xù)了之前的跌勢，深市跌幅在進一步擴大，這提醒我們樓市的“趨勢”仍沒有發(fā)生轉變。

新房方面，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.7%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降4.6%、10.3%和8.6%，上海上漲4.9%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降5.7%和6.6%。

二手房方面，一線城市二手住宅銷售價格同比下降10.7%，降幅比上月擴大1.3個百分點。其中北京、上海、廣州和深圳分別下降10.3%、7.6%、12.8%和12%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降8.9%和9%，降幅比上月分別擴大0.3個和0.5個百分點。

可以說，樓市獲得一波利好，收獲一波反彈，但市場轉向，仍需更多時間，更多政策。

跌幅收窄非好轉信號，規(guī)模效應給樓市強大支撐

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布房地產市場情況數(shù)據(jù)。從1—9月份的數(shù)據(jù)來看，房地產開發(fā)投資、全國新房銷售面積和銷售額、房企到位資金、房屋新開工面積等多指標同比降幅全面收窄。其中，房地產開發(fā)投資同比降幅今年以來首次收窄，全國新房銷售面積已經連續(xù)4個月降幅收窄，銷售額已經連續(xù)5個月降幅收窄；房企到位資金降幅已經連續(xù)6個月收窄，房屋新開工面積連續(xù)7個月降幅收窄。有分析認為：房地產的相關政策效應正在逐步釋放，而且正在推動房地產向止跌回穩(wěn)的方向邁進。隨著一攬子的房地產政策的推出和落實，對后期房地產市場持樂觀態(tài)度。

客觀地講，收窄并不能認定為好轉的信號。因為中國房地產各方面指標已經連續(xù)三年以每年近30%的速度下滑，三年下來已經超跌。所謂超跌是跌幅和實際剩下的體量，已經低于這個人口規(guī)模的經濟體，其房地產規(guī)模已經低于基本折舊需求的速度。在前期超跌的情況下，跌幅收窄是必然現(xiàn)象，因為越繼續(xù)下跌，越超跌，下跌能量和空間越有限。

所以現(xiàn)在的問題不是跌幅收窄所以判斷變好了，而是市場仍然在下行通道中，趨勢暫時還未能確定改變。但也可以看出下跌動能已經不足了。中國的龐大剛需規(guī)模正在對樓市形成底部的支撐。

保障性住房建設，勿開快車

住建部部長倪虹：1至9月我國已建設籌集148萬套保障性住房，障性住房主要是“以需定購”，籌集房源有兩種方式，一種是新建，一種是購買。1～9月我國已建設籌集148萬套保障性住房，到年底將有450萬人住進保障性住房。

倪部長提出的“以需定購”這一點非常重要，尤其是在當前各地方財政較為緊張的形勢下，保障性住房工作推進一定要量力而為，一定不能開快車。這既是避免地方財政壓力、負債壓力過大，否則財政吃不消，而且可能長期吃不消，因為這不是一次性的投入，而是個運維成本極高的投資。 其次也要避免保障性住房出現(xiàn)“浪費”的情況。目前有些城市的保障性住房出現(xiàn)了結構性的過剩的情況，比如遠郊的保障性住房，因為距離遠，配套不完善，前去居住的人較少，再比如共有產權房，隨著樓市下行，共有產權房也陷入了滯銷，不但因為樓市預期的問題，還有共有產權這一半產權未來能賣給誰的問題。

當前我國保障性住房面臨著總體不足，但又有局部過剩的問題。切忌只求量不關注市場需求的發(fā)展方式。