文｜鄧浩志

廣州房貸最低2.6%

年內LPR的第三次下調，直接影響到新增按揭貸款的水平，使其進一步逼近甚至看齊公積金貸款利率。有房企銷售稱“剛需客戶月供可能僅比房租多一點而已。”

很多人說房價高其中一個重要指標就是租金回報率低，2021年房價高位的時候，北上廣深回報率平均低于2%，個別城市甚至低于1.5%。二三線城市也普遍低于2.5%。隨著這些年全國房價整體大幅下跌，租金回報率又上來了。目前廣州在2%上下，其他三個一線城市略有上升，但仍低于2%。二三線城市回報率同時也有所上升。

另外就是上面所說的利率下調，目前廣州主流銀行首套房貸利率已經在2.85%左右，如果是部分外資銀行甚至能做到2.6%年利率，公積金利率就比這個更加低了。以一線城市的廣州為例，房貸利率已經非常接近租金回報率了。如果是部分租金回報率較高的二三線性城市，很可能租金回報直接和房貸利率水平持平。也就是說，買套房，你只需要給首付，出租的租金已經已經差不多可以覆蓋你每個月的還款額度了。這聽起來是不是很吸引？如果按這個賬算，在還房貸的朋友們還會選擇提前還貸嗎？

匯悅臺天價成交是個案，反復炒作是需求

近日，位于廣州珠江新城的僑鑫匯悅臺，網簽了一套建面約1251.44平方米的頂層復式單位，單價36.86萬/平方米，網簽總價高達4.61億元，刷新中國內地單套住宅售價新紀錄。

有分析認為這是豪宅市場回暖的標志。此事最近兩天瘋狂炒作，先是廣州本地炒作，之后居然上了全國熱搜。

其實這套房源在整個小區只有6套，它是2層復式，贈送的面積、包括它的使用率都是比較高的。所以這次歷史高價其實只是特殊個案，稀缺高端豪宅鮮有放盤成交而已，沒有普遍性，沒有風向標意義，對市場也沒有參考意義。情況類似去年越秀7.5萬樓面地價拿下琶洲地塊創歷史記錄一樣。不能就此得出市場已經回暖的結論。但輿論場現在就要這個，輿論引導也需要他上熱搜，僅此而已。

官方統計數據顯示，10月1-21日，廣州新房網簽7000+套，低于我的預期（我之前估計十一黃金周成交就已經接近6000套）也低于很多人的預期，更遠遠低于各樓盤宣傳的口徑（各樓盤可能只完成只有自己宣傳口徑的20~40%）。

另外根據各樓盤現場反饋的情況看，十一黃金周之后市場逐步開始降溫，但到訪客戶和成交量都比9月平均值依然有較大的增長。這似乎說明樓市在“十一”沖高之后，有穩住的態勢。因為十一后市場降溫是正?，F象，但市場沒有降到9月的水平，說明信心的確在恢復。隨著“十一”之后各種利好政策不斷繼續推出，包括財政部的刺激方案，包括住建部的刺激方案，包括LPR進一步下調等等，樓市恢復態勢有可能超過此前幾輪刺激政策效果只有一個月的怪圈。

而我個人預計，10月全月廣州新房可能整體成交量在8000套附近，也是全年表現最好的一個月。但這個數據里，離市場全面復蘇仍有一定距離。畢竟過了金九銀十的旺季，市場降溫也是常態。未來，股市是否能夠企穩甚至走出慢牛行情，樓市是否還能繼續出利好政策，則是下一階段影響樓市走勢的關鍵。