深圳樓市最近燃爆了。

住建局數據顯示，剛剛過去的10月，深圳一手住宅累計認購套數高達12361套，環(huán)比增長404.7%，同比增長307.8%；二手住宅網簽過戶套數高達6118套，環(huán)比增長97.9%，同比增長123.5%。

近4年深圳二手住宅成交過戶情況 樂有家研究中心

929新政后，深圳樓市可謂一夜反轉，熱度持續(xù)攀升，淘哥觀察發(fā)現，目前深圳樓市呈現兩大特征。

1、核心區(qū)托舉價格，指標性二手盤開始漲價。

比如南山科技園的華潤城，80多平的3房，新政前成交價約為1000萬左右，最新成交價已經去到了1200多萬，漲幅約15%-20%。

再比如寶中的海納公館，約89平的3房，新政前一天成交價為870萬，11月1日的成交價達到了1060萬，漲幅約22%。

2、非限購區(qū)托舉成交量，光明開出“時光盤”。

得益于限購放開，光明、龍華、沙井等不需要深戶、不需要社保，同時存在感又很強的區(qū)域銷售非常火爆，引發(fā)外地人組團搶購，優(yōu)質好盤要么清盤要么只剩少量尾貨。

光明甚至開出日光盤，192套房吸引2047批客戶搶購，超10倍認籌刷新深圳近三年記錄，開盤90分鐘即售罄，堪稱新政后最火區(qū)域之一。

淘哥認為，目前的深圳樓市已經是一張明牌，有需求的朋友可以抓緊入場了。

01.

現在該怎么買房？

需要注意的是，這一波行情和過去有所區(qū)別，過去是雞犬升天，2009年是普漲、2015年也是普漲，但這次，分化將是主旋律，只有優(yōu)質資產才能享受到新一波的結構化牛市紅利。

所以，現在關鍵是選好房子，歷史經驗是，轉折點，選對好房子和一般房子，五年下來漲幅能差一倍。

什么是好房子？有幾個關鍵要素：低估區(qū)域、好地段、好學校、好品牌、好產品。

低估區(qū)域即價格和價值不匹配，區(qū)域價值明顯低估，這是選籌的前置條件。

為什么這一輪樓市反轉，光明、龍華、沙井等中西部熱度明顯超過龍崗、坪山等東部區(qū)域，光明和龍華甚至開出了日光盤？底層因素就是因為中西部的價值更加被低估了。

比如光明，擁有世界一流科學城規(guī)劃、被稱為“下一個南山”，定位高、發(fā)展快，價值認同度高，市場高峰期新房普遍賣5萬多，二手房甚至賣到過7萬左右。

然而經過最近幾年的市場洗禮，如今單價3萬多就能上車，幾乎和坪山、馬鞍島在同一水平，屬于明顯的超跌區(qū)域，安全墊很高，自然更容易吸引購房者搶入。

好地段即配套成熟、具有豐盛現實居住價值的區(qū)域，比如福田香蜜湖、龍華紅山，或者兼具現實價值和明確成長性的區(qū)域，比如南山前海、光明鳳凰城。

好學校不僅能給孩子提供更好的教育保障，更是房子的“點金石”。

這一輪行情中熱銷的新房，約70-80%都鄰近優(yōu)質學校，比如龍華日光盤鄰近深圳高級中學北校區(qū)擴建校區(qū)，光明日光盤鄰近深實驗光明科林學校（在建）。

好品牌即安全靠譜、有大量代表作的品牌房企，最好是國企、央企。

因為好品牌往往意味著選址中心、信譽好、實力強、品質高、服務好，不僅能很大程度避免停工、爛尾等情況出現，而且能盡量保證樓盤品質和生活質量。

而且，品牌房企做出的產品，往往更經得起時間檢驗，不論是居住舒適度還是二手流通性，往往都更加優(yōu)越。

好產品即能提高生活質量和幸福感，能成為城市地標、區(qū)域房價風向標的項目。

這種產品往往：有美感，能給人帶來視覺上的愉悅和精神上的享受；有質感，選材用料經久耐用，且關注細節(jié)、帶有人性化關懷；有章法，社區(qū)布局、園林設計、戶型打造等，都合乎標準和邏輯；有辨識度，具備標桿、里程碑意義。

02.

鳳凰城+6站到南山+深中

光明紅盤上新

深圳目前有什么好房子可選？

淘哥內部消息得知，光明日光盤附近TOD大盤深鐵瑞城三期即將拿證入市，項目集光明優(yōu)質地段+深中+地鐵口+國企品牌+超高精裝水準于一身，大概率會成為光明的又一現象級熱銷新盤。

1、鳳凰城東門戶，光明龍頭地段。

眾所周知，光明有兩個市場公認的價值高地：鳳凰城、光明中心區(qū)。2019年至今，光明的日光盤幾乎全部集中在這兩個地方。

其中鳳凰城是光明的行政、經濟、文化核心功能區(qū)，配套醇熟、生活氛圍濃厚，在光明的地位類似龍華的北站-紅山，二手房曾賣到過7萬+/平，前段時間超10倍認籌、90分鐘售罄的新盤就位于這里。

可以說，光明買房，鳳凰城作為龍頭地段的代表，是最佳選擇之一。而深鐵瑞城就位于鳳凰城東門戶，配套非常便捷豐盛。

2、地鐵口TOD大城，6站南山。

深鐵瑞城是一個總建面高達約63萬平的TOD大城，集軌道交通、書香人文、生態(tài)公園、約6萬平精粹商業(yè)（在建）、品質住宅于一體。

三期連接6號線長圳站，換乘13號線（在建）可6站到西麗留仙洞，8站到西麗高鐵站，9站到南山高新園。

示意圖

關于13號線（在建）的重要性，淘哥強調過很多次，它是大灣區(qū)地鐵的黃金地鐵線，在光明—南山段，匯聚了眾多知名高科技企業(yè)、豪宅、商業(yè)綜合體，以及非常完美的山海河林資源，未來將是高科技從業(yè)人員非常集中、財富創(chuàng)造力很強、購買力很強的軸線，因此也是樓市前景非常看好的軸線。

而且地鐵13號線（在建）設計時速高達100公里/小時，與地鐵11號線相當。

作為深圳地鐵首條快線，當初地鐵11號線開通后吸引了大量南山、福田、寶安的剛需客，周邊房價也應聲而漲，有物業(yè)漲幅高達100%+。（數據源自深圳房地產信息網）

未來，13號線（在建）的開通或推動光明成為南山真正的后花園，把光明的價值再推上一個臺階。

3、絕殺優(yōu)勢：位于深圳中學光明科學城學校招生范圍內。

深圳中學光明科學城學校效果圖 圖源網絡

深圳中學是深圳第一梯隊的優(yōu)質學校，實力非凡，而深圳中學光明科學城學校是深中在光明區(qū)的首所分校，由深中本部直管，為九年一貫制，分南北兩個校區(qū)、開設109個教學班。

從招生范圍地圖可以看出，深鐵瑞城位于深圳中學光明科學城學校（二部）招生范圍內（小學+初中）。

不過需要注意的是，在招生范圍內不等于一定能入學，因為入學還需要看積分。

目前光明學校積分為8類基礎分，在此之上，還有入戶時長加分、居住加分、社保加分、居住證加分等規(guī)則。比如光明戶籍+學區(qū)內合法產權房，基礎積分90，入戶時長，每月加0.1分，單項加分不超過 1.2 分/年。

而從2024年的入學積分情況看，深圳中學光明科學城學校（二部）小一積分是第一類94.25分（滿足條件：學區(qū)內擁有住房+光明戶籍+入深戶43個月），初一是第七類41.55分（滿足條件：深戶+學區(qū)內租房/有房）。

其實不止光明，入學積分是深圳普遍存在的政策。

比如福田也是基礎分+加分項構成的綜合積分，其中基礎分分6類，加分項為居住時長+社保時長加分，有些學校入學難度很高，比如深圳中學梅香學校小學部2024年的入學積分高達99.2分。

所以，如果想就讀優(yōu)質學校，買學校招生范圍內的房子只是第一步，在此基礎上還要認真了解積分政策，最好早規(guī)劃早打算，盡可能拿到更多積分，才更好入學。

（教育免責：學區(qū)劃分及入學政策以當地教育部門當年公布為準，開發(fā)商不做承諾。數據來源：《光明區(qū)公辦義務教育和幼兒園學位建設實施方案（2020-2025年）》、光明區(qū)政府在線）

4、自帶精粹商業(yè)（在建）+華潤N次方，家門口的“萬象”生活。

深鐵瑞城自帶商業(yè)（在建），一路之隔就是約7萬平的華潤N次方商業(yè)（已開業(yè)），這兩個商業(yè)形成超13萬平的商業(yè)體，將為深鐵瑞城業(yè)主帶來精彩的休閑體驗。

此外，項目地鐵1站還可達藍鯨世界和萬達廣場，北側是市政公園、西南側是長圳兒童公園，步行約1.4公里可到深圳市中醫(yī)院光明院區(qū)。（源自百度地圖）

位于光明龍頭地段，舒適的通達距離內，地鐵口、優(yōu)質學校、商業(yè)、公園、醫(yī)院等應有盡有，深鐵瑞城可謂是好地段、好學校、好配套的典型代表。

03.

又要日光？

光明“天花板”住宅

深鐵瑞城不僅擁有好地段、好學校、好配套，還擁有好品牌、好產品。

深鐵置業(yè)作為深鐵集團全資子公司，擁有非常強大且深厚的國企背景，開發(fā)過前海時代、深鐵懿府、深鐵閱山境等一系列熱銷紅盤，不僅銷售業(yè)績好，而且往往能做到提前、如期高品質交付。

今年1月，深鐵瑞城一二期已經全部順利交付，品質細節(jié)親眼可見，不僅園林、入戶大堂、電梯廳等公區(qū)可圈可點，甚至連防火門這種不起眼的地方也用了木紋磚印進行裝飾，可見其打磨作品的耐心和誠心。

繼一二期以后，深鐵瑞城三期即將拿證入市，預計推售產品為建面約96平/100平的3房住宅。

戶型全部方正實用、全明通透、客餐廳一體化、雙陽臺、主臥套房帶獨立衛(wèi)浴……是非常經典的高宜居產品。

戶型示意圖 左右滑動查看更多

更重要的是，深鐵瑞城三期帶裝修交付，戶內精裝修采用裝配式工藝，標準堪稱光明的TOP級，看幾個細節(jié)。

客餐廳、過道、臥室的墻面采用新型裝修材料竹木纖維板，不僅具備良好的透氣性、耐水耐腐蝕性，還有抗菌、防蟲、防潮和抗紫外線功能，更重要的是，這種材料不含重金屬，相較于傳統材料更加健康環(huán)保。

交標圖片（具體以項目實際交付為準）

廚房、衛(wèi)生間等采用鋁蜂窩大板裝配式天花，相較于傳統輕鋼龍骨防水乳膠漆吊頂，安裝精度更高，具有防潮、防霉的超高性能，更便于日常打理維護。

交標圖片（具體以項目實際交付為準）

大牌用品更是標配：玄關柜、櫥柜等為高端定制品牌威法，廚房電器采用整套華帝廚房三件套（抽油煙機、燃氣灶、洗碗機），還有海爾變頻中央空調、TOTO連體馬桶、TOTO雙控花灑等。

交標圖片（具體以項目實際交付為準）

左右滑動查看更多 交標圖片（具體以項目實際交付為準）

細節(jié)把控更是到位，戶內門竟然設置了隔音條以及隱藏靜音鉸鏈，可謂細致入微、全方位保證居住舒適度。

樣板間實拍

綜合來看，深鐵瑞城位于光明龍頭地段鳳凰城，近地鐵口、6站通達南山、鄰近深中光明科學城學校，又是建面約63萬平的超級綜合體大城，有深鐵國企品牌背書，產品還是新一代創(chuàng)新型裝修標準，日后大概率會像華潤城一樣，成為片區(qū)的封面地標作品。

這樣一個項目，完全符合好區(qū)域、好地段、好學校、好品牌、好產品的定義，很有可能會延續(xù)熱銷行情。

據悉，深鐵瑞城三期下周預計就會拿證。目前，深圳樓市個別樓盤價格已經有所上漲，從中心區(qū)向非限購區(qū)、從指標盤向大眾盤傳導還有一定時間，各位朋友切記抓住珍貴的窗口期、不要錯過優(yōu)質好盤。