作者 | 察叔

來源 | 南方地產觀察

曾經十幾萬的珠江新城豪宅，現在居然只要6萬+/平了。

最近，一套珠江新城法拍房引起熱議——

粵海麗江花園，111平南向三房，22年成交1580萬，折合單價14萬/平，近日同戶型法拍，總價676萬，單價6.06萬/平起。

跳水近千萬，跌幅57%，究竟是法拍房個例，還是珠江新城豪宅普遍的現狀？

法拍房砸盤，多個豪宅創新低

先看下這次法拍的豪宅。

粵海麗江花園，位于海安路6號，北靠28萬平珠江公園，東臨獵德涌水系，與30萬/平的珠江別墅僅一路之隔。

（粵海麗江花園，圖源阿里法拍平臺）

3公里范圍內匯聚K11、IGC、太古匯等高端商業綜合體，廣東省圖書館、博物館、中山三院、華僑醫院等優質文化、醫療資源加持，妥妥的money圈層聚集地。

小區建于2006-2009年，以四房、五房大戶型為主，板樓，南北對流，兩梯兩戶，恒溫泳池，中式園林設計，豪宅該有的排面都有。

（粵海麗江花園，圖源阿里法拍平臺）

2021-22年，粵海麗江花園房價飆漲，三房1580萬，四房2488萬，五房3660萬，其中三房單價最高，創下14.1萬紀錄。

（圖源貝殼）

而這次法拍的，正是三房同款戶型，二拍起拍價676萬，此前一拍846萬已流拍，二拍降幅20%。

（圖源阿里法拍平臺）

一拍流拍的原因，察叔分析有兩個。

一是廣州近日盛傳，相關部分及銀行已進駐嚴查高評高貸等違規業務。

此前，珠江新城的房子因為評估價高，很多金融客會買來做“高評高貸”，利用銀行評估價和實際成交價之間的價差，套出貸款。

現在嚴查嚴抓，金融客不敢動了。

二是房源自身也有缺陷。

法拍房源在18樓，對于自住客來說，這個數字還是比較避諱的。

而且原業主還欠著管理費，雖然說1851元不多，但租約情況不詳，購買有一定的風險。

（圖源阿里法拍平臺）

最后不得不提粵海麗江花園自身的硬傷，也是珠江新城舊版豪宅的通病。

雖然頂著豪宅的名頭，但小區戶型跨度從58平一房到282平五房，租客比例偏高，圈層不夠純粹。

9棟24-47層的高層設計，容積率高達6.9，密度超過很多普通小區。

（粵海麗江花園，圖源阿里法拍平臺）

產品設計也有些過時，公區不夠“豪華”，戶型更是被新規秒成渣。

（法拍房源實景圖，圖源阿里法拍平臺）

這些硬傷放在以前都是小case，但現在的市場，每一點瑕疵都會被無限放大。

房源7月底二拍，因為價格到位，察叔預估最終拍賣成交價在7萬左右，但7萬的價格，對于豪宅來說也是砸盤了。

目前，粵海麗江花園的成交還保持在8-9萬/平，但法拍房砸盤后，立刻有一套7字頭的筍盤放出。

珠城中區的保利心語花園，更是搶先出貨，房價創下新低。

7月13日，一套保利心語花園83平北向兩房，670萬成交，單價8.05萬/平。

保利心語花園和粵海麗江花園的定位很相似，地段王炸，但容積率高、戶型圈層不夠純粹，未來，恐怕兩個豪宅都要被打到7字頭了。

同樣的情況出現在南國花園。

作為匯景臺旁邊的豪宅，南國花園的圈層純粹度是比較高的，據說很多高管、領導都住在里面。

但上月，一套南國花園183平四房法拍，最終成交價僅6.48萬/平，比正常價格低了近2萬/平。

（圖源阿里法拍平臺）

法拍房砸盤后，業主直接懵了，因為183平是小區的王牌戶型之一，王牌戶型都只賣6萬，其他戶型怎么賣？

所以小區近一個月都沒成交，買賣雙方僵持不下。

真香！1萬+/㎡的珠江新城公寓抄底潮

不止是價格創新低，珠城豪宅的成交量也干不動了。

目前，7月過半，珠江新城只成交了23套二手房，對比3月的105套，降溫明顯。

而且23套房中，還有6套是公寓。

預估今年，珠江新城將成交史上以來最多的二手公寓。

以珠城西區的富力盈豐、富力盈力為例，2025年上半年，兩個盤共成交了20套房源，同比去年的9套，飆升122%。

相比住宅，公寓無論是入手門檻，還是投資回報，都有明顯優勢。

以富力盈力一套56平一房為例，單價1.99萬，總價僅112萬。

（圖源貝殼）

租金從4153-5300元不等，以4153元/月計算，年租金近5萬元，投資年回報率高達4.4%。

（圖源貝殼）

相比之下，一套83平的保利心語兩房，以成交價670萬，月租金6800元計算，年報率僅1.2%。

（圖源貝殼）

所以近兩年，珠江新城的公寓成了投資香餑餑。

很多投資好友也跟察叔吐槽，與其重倉珠城豪宅，感受房價過山車一般的刺激，不如買幾套公寓，享受穩當收租的生活。

大家怎么看？