【 市 場 關 注 】

• 11月8日，十四屆全國人大常委會第十二次會議表決通過全國人大常委會關于批準《國務院關于提請審議增加地方政府債務限額置換存量隱性債務的議案》的決議。本次決議推出共計10萬億規(guī)模的化債政策。增加6萬億元地方政府債務限額置換存量隱性債務，分三年實施。地方政府專項債務限額將由29.52萬億增加到35.52萬億。此外，還連續(xù)五年每年安排8000億新增專項債用于化債，共計4萬億。上述兩個渠道合計增加化債規(guī)模10萬億。

• 11月8日，央行發(fā)布2024年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，下一階段，著力推動房地產金融增量政策落地見效，引導金融機構強化金融保障，滿足城鄉(xiāng)居民剛性和多樣化改善性住房需求，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，支持盤活存量閑置土地，促進房地產市場止跌回穩(wěn)，推動構建房地產發(fā)展新模式。

• 早在10月底，武漢就傳出房貸利率全面上調，其中，首套房貸利率從2.9%調整為3.1%，二套房貸利率從3.075%調整為3.325%。從11月5日起，各銀行新接單房貸利率定價不低于3.0%。11月6日，消息稱，蘇州房貸利率重回“3字頭”，多家銀行執(zhí)行最低房貸利率3.0%。11月7日，南京、廣州、佛山、東莞等地均傳出房貸利率不低于3.0%的消息。

• 近日，北京保障房中心租賃住房ABS成功發(fā)行，此次發(fā)行規(guī)模達5.60億元，認購倍數高達3.06倍，最終發(fā)行利率鎖定在2.30%，創(chuàng)下了同類資產證券化產品的最低利率紀錄，同時也刷新了北京保障房中心境內債券發(fā)行的最低利率水平。

【 一 周 綜 述 】

樓市成交連續(xù)向上的勢頭上周打破，據上海中原地產數據顯示：上周（11.4—11.10）新建商品住宅成交面積11.19萬平方米，環(huán)比減少58.04%。

成交量大幅縮減背后是各區(qū)出現不同水平的減少。雖然大浦東繼續(xù)保持全市第一的位置，但成交面積只有2.32萬平方米，環(huán)比減少32.95%。閔行排名第二，成交面積達到1.61萬平方米。寶山排名第三，成交面積為1.50萬平方米。遠郊區(qū)域中，除了嘉定繼續(xù)保持1萬平方米以上的交易量外，青浦、松江成交面積則縮水到1萬平方米以內。此外，隨著市中心項目簽約完成，這些區(qū)的交易量已經寥寥無幾，比如黃浦區(qū)前期成交面積超過3萬平方米，上周交易面積還不到2千平方米。

基于中心區(qū)交易快速降溫，中高端項目縮水顯著。從成交前十榜單來看，高價房比例大幅減少，上周只有1個10萬+樓盤上榜。雖然排名還是很靠前，但成交總量只有3千多平方米（20套）。榜單中中低價位產品占比大幅提升，出現1個均價不到3萬元/平方米的剛需樓盤。此外，3-6萬元/平方米的首次改善產品有5個。

基于中低產品成交相對多些，上周成交均價大幅回落，為63428元/平方米，環(huán)比下跌22.16%。

供應方面，近期始終沒有很好的持續(xù)性，經過一次脈沖式沖高后，連續(xù)下降兩周。上周供應面積6.79萬平方米，環(huán)比減少40.08%。入市的4個樓盤中沒有一個豪宅類產品。均價最貴的項目是浦東唐鎮(zhèn)的浦發(fā)唐城四期，為7.20萬元/平方米，投放面積2.25萬平方米，也是當期供應面積最多的樓盤。

新房供應不順暢已經嚴重阻礙了成交的正常發(fā)揮。近期除了10月中下旬有一周供應接近20萬平方米，其余僅僅在10萬平方米水平掙扎。上周供應的短缺或會對后續(xù)成交產生較大限制。尤其是當前不少樓盤單次投放量低于3萬平方米，說明房企對銷售的信心略顯不足。不過近期政策面還在不斷釋放利好消息，比如10萬億元的化債舉措對房企，對市場來說可以減少地產危機，進一步強化樓市向好發(fā)展的信心。近期二手房成交還保持在相對高位運行，說明市場預期沒有再度向下。在這種熱情的帶動下，若后續(xù)供應能恢復，成交還有望再度回升。