【 市 場(chǎng) 關(guān) 注 】

• 11月8日，十四屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)《國(guó)務(wù)院關(guān)于提請(qǐng)審議增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)的議案》的決議。本次決議推出共計(jì)10萬(wàn)億規(guī)模的化債政策。增加6萬(wàn)億元地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，分三年實(shí)施。地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額將由29.52萬(wàn)億增加到35.52萬(wàn)億。此外，還連續(xù)五年每年安排8000億新增專項(xiàng)債用于化債，共計(jì)4萬(wàn)億。上述兩個(gè)渠道合計(jì)增加化債規(guī)模10萬(wàn)億。

• 11月8日，央行發(fā)布2024年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，下一階段，著力推動(dòng)房地產(chǎn)金融增量政策落地見效，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化金融保障，滿足城鄉(xiāng)居民剛性和多樣化改善性住房需求，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，支持盤活存量閑置土地，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

• 早在10月底，武漢就傳出房貸利率全面上調(diào)，其中，首套房貸利率從2.9%調(diào)整為3.1%，二套房貸利率從3.075%調(diào)整為3.325%。從11月5日起，各銀行新接單房貸利率定價(jià)不低于3.0%。11月6日，消息稱，蘇州房貸利率重回“3字頭”，多家銀行執(zhí)行最低房貸利率3.0%。11月7日，南京、廣州、佛山、東莞等地均傳出房貸利率不低于3.0%的消息。

• 近日，北京保障房中心租賃住房ABS成功發(fā)行，此次發(fā)行規(guī)模達(dá)5.60億元，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)3.06倍，最終發(fā)行利率鎖定在2.30%，創(chuàng)下了同類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的最低利率紀(jì)錄，同時(shí)也刷新了北京保障房中心境內(nèi)債券發(fā)行的最低利率水平。

【 一 周 綜 述 】

樓市成交連續(xù)向上的勢(shì)頭上周打破，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（11.4—11.10）新建商品住宅成交面積11.19萬(wàn)平方米，環(huán)比減少58.04%。

成交量大幅縮減背后是各區(qū)出現(xiàn)不同水平的減少。雖然大浦東繼續(xù)保持全市第一的位置，但成交面積只有2.32萬(wàn)平方米，環(huán)比減少32.95%。閔行排名第二，成交面積達(dá)到1.61萬(wàn)平方米。寶山排名第三，成交面積為1.50萬(wàn)平方米。遠(yuǎn)郊區(qū)域中，除了嘉定繼續(xù)保持1萬(wàn)平方米以上的交易量外，青浦、松江成交面積則縮水到1萬(wàn)平方米以內(nèi)。此外，隨著市中心項(xiàng)目簽約完成，這些區(qū)的交易量已經(jīng)寥寥無(wú)幾，比如黃浦區(qū)前期成交面積超過(guò)3萬(wàn)平方米，上周交易面積還不到2千平方米。

基于中心區(qū)交易快速降溫，中高端項(xiàng)目縮水顯著。從成交前十榜單來(lái)看，高價(jià)房比例大幅減少，上周只有1個(gè)10萬(wàn)+樓盤上榜。雖然排名還是很靠前，但成交總量只有3千多平方米（20套）。榜單中中低價(jià)位產(chǎn)品占比大幅提升，出現(xiàn)1個(gè)均價(jià)不到3萬(wàn)元/平方米的剛需樓盤。此外，3-6萬(wàn)元/平方米的首次改善產(chǎn)品有5個(gè)。

基于中低產(chǎn)品成交相對(duì)多些，上周成交均價(jià)大幅回落，為63428元/平方米，環(huán)比下跌22.16%。

供應(yīng)方面，近期始終沒(méi)有很好的持續(xù)性，經(jīng)過(guò)一次脈沖式?jīng)_高后，連續(xù)下降兩周。上周供應(yīng)面積6.79萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40.08%。入市的4個(gè)樓盤中沒(méi)有一個(gè)豪宅類產(chǎn)品。均價(jià)最貴的項(xiàng)目是浦東唐鎮(zhèn)的浦發(fā)唐城四期，為7.20萬(wàn)元/平方米，投放面積2.25萬(wàn)平方米，也是當(dāng)期供應(yīng)面積最多的樓盤。

新房供應(yīng)不順暢已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了成交的正常發(fā)揮。近期除了10月中下旬有一周供應(yīng)接近20萬(wàn)平方米，其余僅僅在10萬(wàn)平方米水平掙扎。上周供應(yīng)的短缺或會(huì)對(duì)后續(xù)成交產(chǎn)生較大限制。尤其是當(dāng)前不少樓盤單次投放量低于3萬(wàn)平方米，說(shuō)明房企對(duì)銷售的信心略顯不足。不過(guò)近期政策面還在不斷釋放利好消息，比如10萬(wàn)億元的化債舉措對(duì)房企，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可以減少地產(chǎn)危機(jī)，進(jìn)一步強(qiáng)化樓市向好發(fā)展的信心。近期二手房成交還保持在相對(duì)高位運(yùn)行，說(shuō)明市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有再度向下。在這種熱情的帶動(dòng)下，若后續(xù)供應(yīng)能恢復(fù)，成交還有望再度回升。