深圳樓市火了，大批外地看房團前來掃貨。

與此同時，長沙、重慶樓市也雄起了，外地客組團買房。

可見市場一有回暖跡象，核心城市的市場反應最為強烈，全國投資客會率先下場。

同樣的情況也在前海向西24公里處的馬鞍島上演，自從深中通道開通后，馬鞍島便被列為了全國投資客重點關注板塊。

據悉島上的中興智慧城·懿禧府最近就賣爆了，這次是全國人民在買入。

不僅有香港客、深圳客，就連福建的投資客也來了，甚至奧運冠軍也成了這的業主。

而且壹地產了解到，還有人一次線上橫掃項目3層樓，拿下12套房。

注意是沒去現場看房的情況下直接空中轉定，真就這么豪橫。

現場銷售更是透露，海外人士也在買入這個項目。

“華爾街的金融才子，也買了我們這的頂樓?！?/p>

▲中興智慧城·懿禧府現場

深挖發現，中興智慧城·懿禧府真就是少有的出場即頂流：

上過兩次CCTV，而且是作為樓市標桿來單獨報道；

香港明星打過call，老戲骨米雪、張兆輝都去看過產品。

厲害之處更在于，當市場打價格戰的時候，項目在沒參與混戰的情況下，首開依舊賣了8000萬，3棟產品不到三周就被全部搶完，當之無愧的灣區頂流紅盤。

▲中興智慧城·懿禧府現場

或許會有人疑惑，究竟是怎樣的產品可以如此火爆？

這些其實都建立在一個重要的前提下：地段、配套、交標，正是項目的三個大殺器，真正做到了“別人有的它都有，別人沒有的它更有?！?/p>

01.

比深圳更近前海、機場

項目一出手就是天花板的地段

事實上，當下購房者置業時已不再單純地將馬鞍島放在中山去看，更多是從深圳的視角看其價值。

何出此言？

深中通道開通前，深圳?馬鞍島需繞行廣州，時間距離要一兩個小時，此時兩地是隔裂開的。（注：通勤時間為高德地圖測距，僅供參考，具體時長以當天出行路況為準，下同。）

但深中通道通車后，兩地時空距離倍數性縮短，一舉將馬鞍島拉進了深圳圈。

現在20多分鐘就能從馬鞍島抵達深圳，真就應了那句“馬鞍島買上杯咖啡到深圳還是熱的”。

重點是馬鞍島?深圳的通勤時間，要比深圳多個區域更近前海、機場，就像沒有出深圳一樣。

如此一來，馬鞍島與大前海快速相連，擁有對接深圳發展的天然優勢，當兩地企業、人才、資金進行深度融合與互動時，其價值自然不言而喻。

所以現在會聽到“馬鞍島是深圳第13區”這樣一個說法，雖是坊間自封，卻也反映出當下馬鞍島在置業者心中的定位。

這并非夸張，我們以最近深中通道的中興智慧城·懿禧府為例，當下馬鞍島?深圳往返主要有兩種選擇：

（1）自駕走深中通道；

（2）坐深中跨市公交。

如果是自駕出行，距離項目約800米處就是深中通道第一出入口。

從項目出發一腳油門的功夫就能去到深中通道，全程算下來大概20多分鐘便到了寶安機場、30多分鐘就去到了前海。

再看看坪山中心、龍崗中心到西部的自駕時長，要1小時以上。

▲高德地圖測距，僅供參考

而且踩盤那天，我們從福田出發去到馬鞍島也就40多分鐘，比從福田去坪山、龍崗都要近，感覺和去到龍華中心差不多。

▲高德地圖測距，僅供參考

再看第二種選擇。

即便公共交通出行，同樣友好。

在距離項目約1公里處，正是深中跨市公交站點——中山國際人才港站，坐上樓下的公交能一站抵達。

按照官方時間，從中山國際人才港出發，約45分鐘便能到達前海灣地鐵站。

況且票價僅15元/次，從早上6：20到晚上9：20，每天有30多班次，到了深圳下車就是地鐵口，通勤非常方便。

再看深圳東部區域到前海灣地鐵站的時間，同樣奔著1個半小時左右去了。

▲高德地圖測距，僅供參考

事實證明當下深中兩地的通勤需求量大、頻次高，上個月時深中通道車流量和深中跨市公交客流量就已突破1000萬人次、100萬人次，兩地的聯系越來越緊密。

以為這就完了？

很多人可能沒注意到，馬鞍島上是有地鐵在建的，即南中城際（原廣州地鐵18號線）。

而距離項目約700米處，正是南中城際進入中山的首站——香山站。

以后從項目出發步行便能抵達地鐵站，一路直達廣州天河珠江新城。

重點是，深圳和中山之間也要建跨城地鐵了——深南中城際（原深中城際），按照此前消息線路東起深圳機場北站，終點就在香山站。

若真如此，意味著今后從馬鞍島還能坐著地鐵去到深圳，兩地通勤又多了個選擇。

這并非空口說說，日前深圳市人民政府印發的《深圳市綜合立體交通網規劃方案（2024—2035年）》中，再次提及要謀劃深南中城際，并將其列為深圳今年重點推進的重大建設項目之一，可見線路兌現已提上日程。

▲圖源深圳廣播電影電視集團

發現沒有，跨海大橋、跨市公交、跨城地鐵幾個重要的交通配套，基本都在項目旁邊，正應了李嘉誠的“地段論”，優勢尤為明顯。

但這并不是全部。

很難想象中興智慧城·懿禧府居然在項目內部打造了一個灣區城市候機樓，據悉會連接香港、澳門、廣州、深圳、珠海五大國際機場候機樓資源，將于明年初正式運營。

哪怕以后工作出差或是生活出行，下個樓就有車送到五大機場，從機場出來坐上接駁車直接送回家里。

因此這樣的地段和配置，放在市場上很難不被買房人看到。

02.

全維度+高規格的配套

都集中在這個“東北部”了

問題來了，既然馬鞍島是珠江口西岸的“紅利之島”，那在島上置業究竟該怎么選？

遵循一個原則：優中選優，認準龍頭。

同普漲的時代已經過去，分化已從早先的“城市分化”，進入到了現在的“板塊分化”。

即便是同一區域，也不是所有的房子都能買，一路之隔都可以是兩種價格表現，相信這類案例在深圳已經見過不少。

回過頭看35平方公里的馬鞍島，根據規劃一共分為了9大區域，功能定位各有側重。

這當中，“東北部”最為特殊。

馬鞍島的開發是從北往南的，東北部恰好是馬鞍島最早開發、最成熟的板塊，并有著城市資源的傾斜。

像島上目前最高的地標、最早建成的大型公園、最先投入使用的名校、第一座文化地標、首個沙灘公園等等都在這里。

看看下面這張配套示意圖就能明白了，是從交通、教育、商業，再到文體、公園、文旅、酒店、休閑的全維度配套，放眼全島屬于領頭位置。

這當中大部分配套已經建成，或是即將開建，是肉眼可見的確定性。

關鍵東北部的配套不僅密度大，也都以高規格打造，擁有島上多個“首個”。

僅僅是在中興智慧城·懿禧府的北側，就有4大即將動工的超級配套。

例如計劃12月開建的香山中學，72班規格，整整投入了9個多億，據說是中山近20年以來單筆投入最多的公辦學校項目。

一所學校能有如此大手筆的投入，今后帶來的無疑是更優質的教育資源。

而且旁邊還有已開學的名?！猩郊o念小學，與中山紀念中學一脈相承，以省一級標準打造。

要知道中山紀念中學可是中山的王牌中學，僅是去年和今年就有20多人被清華北大錄取，清北人數常年保持在雙位數，這也是讓許多置業者愿意買在這的重要原因，一站式全齡優質教育就在家門口。

除此之外，香山中學旁邊還有翠灣文化藝術中心和翠湖體育中心兩個重磅級配套設施。

前者是島上首個文化地標，今后這里將會有圖書館、展覽館、劇場及報告廳四大功能空間。

后者同樣不簡單，一開始的目標就是能舉辦全國單項賽事的場館，目前土地已全面平整完畢，一旦兌現將是島上首個萬人體育館。

▲ 翠灣文化藝術中心& 翠湖體育中心效果圖

再往北走，還有中山首個沙灘公園--濱海沙灘公園（建設中）。

不久的將來中山版情侶路、中山版歡樂海岸將在這里呈現，成為大灣區又一個打卡點。

▲ 濱海沙灘公園效果圖

再看項目東面，是占地約400畝的大型高端商貿文旅綜合體，踩盤發現整個進度很快，已有機械進場平整土地了。

該項目由餐飲巨頭順峰集團下屬子公司投資建設，未來這里將會有嶺南風情古街、各國風情集市以及現代主題婚禮中心等，而且預計會引進超100家知名餐飲企業，據說不少上過舌尖上的中國。

說白了，這里就是一個具備文旅、餐飲、民宿等功能的超級文旅IP，加上處在大灣區中心點，旁邊的中興智慧城·懿禧府又自帶候機樓，建成后將成為灣區乃至全國年輕人的打卡圣地。

將視線再轉移到項目西側，還有超級IP——香山站TOD綜合開發項目，以及距離項目僅30多米、占地2100畝的翠湖公園。

▲香山站TOD綜合開發項目效果圖

這樣的配套量級和密度，無疑是其他版塊難以企及的，未來這里的圈層是高端且純粹的。

更難得的是，即便外部配套品質足夠優了，中興智慧城·懿禧府自身也在為片區的配套做加法。

這么說吧，中興智慧城·懿禧府是全島首個產城融合標桿項目，它的出現直接給島上帶來了多個“第一家”。

像第一座候機樓、第一家麥當勞、第一家萬豪酒店、第一家精品超市、第一家酒吧等等，無疑拉高了島上配套規格，助力板塊配套升級。

▲中興智慧城·懿禧府效果圖

重點是，項目還是全島唯一招商先行的商業綜合體。

什么意思？

今年4月中興智慧城?懿港匯商業綜合體舉行了簽約儀式，十余個品牌確認簽約進駐，并現場定好了開業時間。

要知道項目計劃是明年12月交樓，再看看配套的兌現時間，說明在收樓前配套就已經全部兌現。

意味著業主一入住，就能享受到餐飲、購物、超市、健身、娛樂的完善配套。

可以說整個島上，敢如此不計代價投入，并做到商家進駐的時間早于業主收樓時間的，恐怕只有中興智慧城·懿禧府了。

換個角度看，配套的提前兌現同樣是在為板塊賦能、給市場提供信心。

畢竟對每一個新板塊而言最大的問題就是配套的落實，買房人也最怕聽到“要看規劃”、“要等”，只有看得見的配套才能真正解決他們對效率的焦慮。

而這點，正是東北部板塊和中興智慧城·懿禧府獨一份的優勢。

03.

近100%使用率+刷新中山交標

這才是島上全能級別的選手

如果說決定房產價值下限的是地段和配套，那產品本身，則決定著房產價值的上限。

不同于選擇批量復制產品的項目，中興智慧城·懿禧府的核心賣點除了地段和配套，還有硬核產品這項。

細看項目，其實有多個標簽：

全島唯一2梯4戶的產品

島上少有的小高層產品

戶型實用率接近100%

全島最高的交房標準

尤其看完戶型設計和交標細節，是在瘋狂卷品質、卷顆粒度，打造的是深圳西岸人居標桿，品質叫板全島。

先看戶型設計，項目主推建面約88-117㎡的3-4房，做到了近100%使用率，空間感吊打市面同面積戶型。

其中約88㎡戶型，帶有兩個只計一半面積的大陽臺，可以做到2+1房2衛。

相比于市面同等面積產品已經多出了1衛，解決了一家人洗漱要排隊的問題。

另外的X空間可塑性很強，讓買小戶型的家庭也能居住地從容與舒適。

關鍵不到90平的面積，還配置了一個約6.3米的景觀大陽臺，加上整個南向景觀面達到了約9.6米，采光、通風與觀景視野特別棒。

約100㎡戶型，是升級版的3房2衛，帶有南北通透的雙陽臺，可以一面留給晾曬、一面留給景觀。

尤其站在景觀大陽臺上，抬眼就能看到珠江口海景和濱海沙灘公園，生活的自然松弛感觸手可及。

而且本身這個戶型的客廳開間已經達到了約3.8米，若是客廳與入戶花園打通，開間可以去到約5.8米，一整個大橫廳的既視感。

約117㎡的4房2衛，正是奧運冠軍選中的戶型。

布局相當方正，并做到了南北對流雙陽臺+5開間朝南。

算了下整個戶型有7個飄窗、2個陽臺、1個入戶花園，贈送面積差不多19平，空間感十足。

不得不夸的是6㎡多的多功能入戶花園，后期可以是男女主人的辦公區、孩子的秘密天地，也可以是全家的收納儲藏間。

如果再和客廳打通，直接秒變約5.9米開間大橫廳，闊綽感再上一個level。

再看精裝細節，首創中山多個交付標準，而且是從進門開始的，貫穿室內。

光是門這一項就很有看點，從入戶大門到戶內每一處房門，均做了“到頂”設計，首創中山一門到頂交標，更加美觀大氣。

再看地磚也進行了升級，通鋪1.2*0.6米的大面積定制地磚，視覺效果更寬敞好看，這同樣是中山首創。

就連全屋墻面都貼心地做了防潮護墻板，而且客廳和主臥均做了背景墻。

要知道中山市面大多產品是大白墻交付，哪怕深圳能這樣做的項目也不多。

其實現場看過房的人很清楚，項目對產品力的追求幾乎達到了偏執，將“定制”落到了每一處細節。

大到入戶門選用的是厚度接近9公分的陽裝甲門、搭配西門子智能門鎖，廚房配置了方太三件套、搭配抽拉式水龍頭，主衛加裝了浴霸。

小到容易被忽略的開關和門窗把手，全部采用了西門子、希美克品牌。

或許單純的文字表達沒有很強的代入感，等真正住進去后體驗完全不一樣，滿足了置業者對高階生活的想象。

說到底，重視細節的同時又追求品質，這樣的“精裝交標”同樣為后期家裝設計省下不少功夫，真正實現了軟裝即入住。

放眼市場，想要同時滿足更高使用率的戶型+更高質量的裝修標準，試問有幾個能做到？

別說馬鞍島，整個中山都少見，恐怕很難再找到第二個把交付做成IP的了，而這也是項目能被市場選擇的關鍵因素。

▲中興智慧城·懿禧府實拍圖

話說回來，地段核心、資源集中、 品質拉滿，如果你get到了這3點，就能明白為什么中興智慧城·懿禧府能在市場中脫穎而出。

毫不夸張的講，項目的出現為灣區高階人居新打了個樣，強烈建議大家去現場看看。

說實話當下的市場并不缺房子，但一定缺好房子。

在樓市分化的大背景下，同漲同跌的局面已經過去，在這個只有少數稀缺優質房子才具備資本屬性的環境里，核心地段的核心盤越發稀缺，而中興智慧城·懿禧府完美匹配這點。

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