這輪從廣州開始落地的“收儲”商品房，在向全國推動落地的過程中，將不僅僅是我之前講的專項債落地問題，那只是資金保障；更重要的是，全國樓市將開始面對終極問題——

我們當初的房價、現在的房價，究竟哪一個才是市場化的定價。當年買房的這些人，和如今低價收儲的地方平臺公司，這些年來，我們的房地產到底有沒有“市場”？

N多年前，我有一次給機構做培訓，其中有位金融從業者曾問過一個問題：按國家土地出讓和規劃條件要求，有些土地如果超過2年不開發，是會罰款甚至無償收回的，會影響開發商開發進度嗎？言下之意，開發商加速周轉是因為政策么？

其實是因為政策，但不是因為提問者說的這個政策。

我記得當時大概回答，本質上這是為了治理“捂盤惜售”，以及缺乏開發能力而影響建設速度，影響了住宅供應。關鍵是當年的分水嶺，極少數開發商開始慢慢開發、吃到房價上漲的紅利，但同時很多開發商已經嗅到了限售、限價的風氣逐漸在全國鋪開。所以大家開始面臨一種新形勢：高周轉，低利潤，加速開發和資金循環速度。

其實在十余年前，當高周轉被提出來的時候，恰恰是地價快速攀升的階段。除了李超人這類極少數拿到地慢慢開發的，并且保證一塊地是一直處于開發狀態，只是每次動的部分都不多，但整塊地來看的確是一直在開發，以此避開了監管。其他開發商則大多走上了高負債加杠桿拿地，各地土拍價格層層疊疊的上去了……

注意，當年很長時間內，賣地是沒有限價的，但是賣房有。必須先把這個邏輯說清楚，后來等賣地限最高價，限競其他條件那是好多年以后了，兩者的時間差是很可怕的，買房的人可能不懂，但蓋房的人心里知道。當年雖然限房價，但是銀行貸款又給留了個口子——無論是對開發商的貸款，還是對居民買房按揭貸款，也就是說給大家借錢支撐價格的空間。

然后我們來看這一輪“收儲”，說實話從資本市場對政策的解讀角度，只要是財政花錢就是利好消息？將它解讀為積極財政政策有點諷刺，它的確有積極一面，但它要填的坑本可以不出現。這就好比一個人在路上走，被高處的東西砸破了腦袋，恰好一位外科醫生路過（扛住醫院外行醫的風險），把人救了，這屬于正能量，但是這地方就不該有高處掉下來的東西傷人，這就是負能量，這就屬于哪壺不開提哪壺……

從去年就有了動議，到今年提出專項債用于收儲，再到廣州安居集團開始嘗試，廣州本地房企報名開始，咱直白說問題，那些面積限制90㎡以下并不是什么關鍵，關鍵是收儲價格。

矛盾一：救市？抄底？增加保障？

雖說是提到了“市場化”收儲，但這個市場行情下才出手，難免給人感覺是在“抄底”。我們可以舉個反例來印證，像廣州這樣的大城市，其人口流入連年都是增長的，在樓市火爆的年月，居住需求、尤其是低收入家庭的居住需求也是持續增長的，這一點全國都一樣。那為什么當年不在房價暴漲的時候，將有能力購房的交給商品房解決，將無能力購房的居住需求交給福利解決？

當年逼著所有需求都去加杠桿買房，長期供應看直到如今商品房供大于求了，才啟動收儲，更容易給人的感覺是“救市”。無論是前面的“抄底”，還是“救市”，你會發現保障房作為滿足居住需求的目的，總居于次要地位。

矛盾二：什么價格合適。

直白的說，這時候找開發商收房子，大多數開發商根本沒有任何談判能力，因為他們現金流撐不住。

國資出錢，顯然不肯漲價收購，但是打折收購意味著兩個結果：這些項目會虧，會出現資不抵債，也許比現金流斷了好點，但這個項目將來賣的錢可能不夠成本，差的部分怎么辦？企業市場化、法制化承擔？

收購價格不能太高，否則未來租出去，租金都覆蓋不了專項債的利息，專項債指的是收儲這部分商品房的政府債。我想問，原來你們也知道租售比啊，別說保障房租金低，就按照市場價出租，相對這些年的房價，租售比也高不了；當年賣地的時候沒見你關注過這個。

假如，以現在的市場價格乃至打折收購，那么是不是等于說給市場提供了一個“官方認證的錨定價格”，是不是等于說反證了以前的房價太高了？

當年高價賣地、如今低價收儲，你告訴我這虧誰吃？

該將福利保障的歸保障，將市場的歸市場，當年不做，如今做，難以自圓其說，背后始終透著一股感覺，救市也是花錢、借錢的途徑，他們沒有認真考慮其他。

但是，歷史的回旋鏢已經來了。或者說，又來了。

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