內容摘要：2024年度上海第七批“土拍”交易活動首日，7幅地塊收金210.21億元，上海盤谷以底價9.15億元摘得青浦新城中央商務區地塊。

今天（11月27日），2024年度上海第七批“土拍”交易活動開啟，該批次首日交易活動共安排了10幅地塊中的7幅住宅地塊掛牌出讓，這7幅地塊起拍價合計為192.85億元，最終當天收金210.21億元，平均溢價率為9%。

第七批“土拍”首日最高溢價率：40.37%。

浦東新區Z000602單元20B-12地塊。華潤、中能建、越秀三家組成的聯合體經過191輪競價“搏殺”，最終以789690萬元（約78.97億元）競得浦東新區Z000602單元20B-12地塊，樓面價74426元/平方米，溢價率高達40.37%。

今天交易首日7幅交易地塊中，包括了青浦區青浦新城QPC1-0012單元57-01地塊。

青浦新城中央商務區57-01地塊僅一位競買人，即上海盤谷房地產有限公司（下文簡稱“上海盤谷”）。

按照“土拍”交易規則，最終上海盤谷如愿以底價（零溢價）總價91474.0萬元（約9.15億元）摘得57-01地塊，成交樓面價為18000元/平方米。

這是上海盤谷在青浦新城中央商務區板塊拿下的第二幅住宅地塊。

2021年，上海盤谷正式打入青浦住宅市場。當年10月12日，上海盤谷同樣以底價109615.0萬元（約10.96億元）成功競得青浦區夏陽街道中橫涇路東側06A-01地塊。該地塊與今天拍得的57-01地塊同屬一個板塊，即均為青浦新城中央商務區板塊。

愛企查資料顯示，競得人上海盤谷房地產有限公司為2007年注冊成立，注冊地為上海嘉定區，企業類型為港澳臺法人獨資公司,主要股東為泰國盤谷銀行集團的城市地產集團和香港亞洲金融集團。從該公司官微獲悉，該公司在入駐青浦之前，曾在嘉定區開發過三個住宅項目，分別為盤古天地、盤古嘉德、蟠古園府。

在經歷三年之久的漫長等待后，今年10月13日，中橫涇路東側06A-01地塊（箐峰華庭）首期終于正式開盤，根據該項目公布的了一房一價信息，首期開盤的283套房源單價在40000-50500元/平方米區間，原出讓文件規定的房地聯動價為43000元/平方米。

（該地塊出讓文件顯示，項目規劃住宅套數下限為511套（含保障房），商品房預計至少在400多套。）

我們再來看一下57-01地塊，青浦區QPC1-0012單元57-01地塊位于香花橋街道新園路、新達路交匯處東北，板塊上隸屬于青浦新城中央商務區。

本次摘得的57-01地塊成交信息：

用地面積：21174平方米
用地性質：三類住宅組團用地（普通商品房）
容積率：2.4
建筑高度：60米
起始價：91474萬元（約9.15億元）
起始樓面價：18000元/平方米
成交價：91474萬元（約9.15億元）
成交樓面價：18000元/平方米
溢價率：0%

根據出讓文件規定，該地塊商品房裝修標準為2000元/平方米。

本合同項下出讓宗地范圍內配建保障性住房建筑面積應占該出讓宗地規劃總住宅建筑面積的5%以上（配建的保障性住房類型為公共租賃住房），計2540.94平方米以上。受讓人同意上述配建保障性住房按規定無償移交給青浦區住房保障機構或者公共租賃住房運營機構。

本地塊內中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的40%。計20327.52平方米以上（中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米）。

該地塊規劃建筑高度為60米，即本地塊內中小套型住宅設計建設標準為不大于120平方米。

57-01地塊也是上海取消房地聯動價后，青浦新城中央商務區首幅公開招拍掛出讓的住宅地塊。

青浦新城中央商務區上一輪“土拍”為2023年4月，當時建發&保利聯合體以70.256億元摘得青浦區盈浦街道竹盈路南側17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地塊，成交樓面價18149元/平方米，溢價率8.72%，房地聯動價46500元/平方米。

我們看到，這次57-01地塊成交樓面價為18000元/平方米，而該板塊上一次“土拍”的成交樓面價為18149元/平方米，成交樓面價稍有下降。

那么，57-01地塊預計上市住宅單價在多少呢？

目前，除了本次出讓地塊外，青浦新城正在建設的住宅項目共有8個，其中，4個隸屬于中央商務區板塊，房地聯動價區間在43000元/平方米-46500元/平方米，新城最高房地聯動價為50000元/平方米，為新黃浦等開發的江南里項目（詳見附圖）。

57-01地塊區位優勢顯著，其位于青浦新城中央商務區著力打造的外青松公路總部經濟帶東側，中鐵四局總部項目意向地塊就位于外青松公路、新達路東南角，將用于總部辦公及總部人才公寓建設。

青浦新城中央商務區2處用地變性，以迎接這家央企的入駐

57-01地塊周邊配套：

教育設施：57-01地塊周邊教育設施配套齊全，從幼兒園至高中均有規劃，分別為幼兒園（56-06地塊），小學（40-01地塊），初中（62-01地塊），高中（93-04地塊）。

另外，“青浦復旦國際融合創新中心”，即大家俗稱的“復旦大學青浦新城中央商務區校區”就位于該地塊東側，并已啟動收儲及拆房工程招標。

商業設施：綠地繽紛城、新城站TOD項目等。

交通設施：建設中的三線換乘樞紐青浦新城站，其中，17號線已運營，示范區線建設中（嘉青松金線本站設施同步建設，但其整體線路處于規劃中）。

景觀設施：上達中央公園。

文化設施：新城中央商務區板塊聚集了4大文化地標。

體育設施：地塊東西兩側規劃兩處體育設施（100-01、27-06地塊）。

大家覺得57-01地塊前景如何？

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資料：上海土地市場、上海盤谷等
編輯：大青浦房談