為期2天的上海七批次土拍今天落幕，高溢價率成為本輪土拍的關鍵詞。

回顧第七批次的土拍，10幅宅地成交總價307.1億元，7幅地塊溢價成交，平均溢價率達到14.7%。浦東新楊思地塊以40.37%的溢價率成交，成為上海實行“雙高雙競”土拍新規以來，首個觸發中止價的地塊。

華潤置地和保利發展成為本輪土拍的最大買家，前者通過獨自及聯合的方式拿下3幅宅地，而保利發展更是在今天上演“帽子戲法”，包攬了最后的3幅地塊。

本輪土拍的看點頗多，這里先點評下七批次的土拍：

1.本輪土拍3幅底價成交的地塊均為單一競買人，其余的競價地塊都高溢價成交，且都在10%以上，最高的一幅地達到了40.37%，遠高于此前徐匯濱江小米地塊（30%）和靜安曹家渡地塊（31.2%）的溢價率，也創下了上海集中供地以來的新高，可見本次土拍的激烈程度。

2.在經歷了上一輪土拍的沉寂后，本輪土拍，很多頭部房企加倉意圖明顯，例如華潤和中海，都報名了7宗以上地塊，另外招商、保利和金茂也都參與了多幅地塊的爭奪。華潤置地不僅在本輪土拍收獲頗豐，還成功殺回上海內環內。

3.本輪土拍把多個板塊的新房價格推向一個新高度，多幅地塊的成交樓板價較此前有較大幅度提升。

首當其沖的是浦東新楊思地塊，成交樓板價74426萬/平，相比往年要高出2萬多/平，勢必會影響未來板塊房價走勢；

再如虹口內環內的地塊，樓板價9.27萬/平，相比五年前入市的珠江鉑世外灘界均價才10.2萬元/㎡，如今地價都快趕上當年房價；

而今天出讓的唐鎮地塊，樓板價44008元/平，比2年前安高速&安聯拿地樓板價3.4萬/平，高了1萬/平；

楊浦江浦公園旁的一幅宅地，去年保利&華麗家族聯合體以7萬/平的樓板價拿下，今天成交樓板價來到了86037元/平。

4.土拍熱度回升，一方面歸功于本次土地質量較高，另一方面在政策刺激下，市場走暖，尤其是豪宅市場表現更是驚人，房企拿地信心在提升。

5.參拍房企依然都是央國企，華潤和保利發展成為本輪土拍的大地主，華潤摘得三幅市區地塊，而保利發展同樣拿下了楊浦濱江和唐鎮的三幅熱門地塊。另外，本輪土拍還出現了一個新面孔：中建七局，自此，中建八子在上海的競爭將更激烈。中建七局此番拿下的南大路TOD首個住宅地塊，也將成為該片區的開荒者，周邊配套薄弱，將面臨的挑戰不小。未來其能否給市場交出一份滿意的答卷，值得關注。

下面我們來分析下本次土拍部分熱門地塊及開發商的表現：

01

新楊思地塊創下土拍新紀錄

這幅地是上海今年土拍市場最熱的地塊之一，超40%的高溢價，超乎了很多人的預期。拍賣過程這里不再細說，202輪競價，高品質競價全部拉滿，裝修標準5000元/平，公共服務設施300平米，2%的高端人才住房配建比例。

有業內人士預計，地塊有7%不可售，加上建安含裝修、公建配套、稅收及營銷費等，本次地塊未來的保本價或不低于11萬/平，未來入市價格大概率會突破12萬/平。要知道地塊位于浦東內中環，西南側的前灘，新房價格13萬+/平，中環外的前灘南均價11萬/平，所以新楊思板塊之前的價格確實算洼地，這一次土拍交易價格，更像是對區域價格的修復。

新楊思板塊規劃能級很高，不過相比起“一江一河”核心段的前灘，世博等區域，這里還是稍欠火候，再加上起步晚，未來能不能發展到預期也是未知數。

另外值得注意的是，昨天地塊出讓后最歡呼雀躍的人恐怕要屬“新楊思上園”項目了，當這“潑天的富貴”砸到頭上，巨大的價格倒掛，賣不動的房子終于有找落了。

02

楊浦濱江三宅地全部高溢價成交

楊浦濱江作為上海濱江岸線的后起之秀，同樣擁有高能級規劃和發展，從工業銹帶逐漸成為了現代宜居的生活秀帶，本次拿出的三塊地又都非常不錯。

位于縵云東側的K8-05地塊由中海地產以36.45億元成交，溢價率16.33%。地塊距離一線濱江僅600米，加上整個合生綜合體項目的建設，未來的生活配套會比較齊全。這是中海最近拿下的第二幅楊浦宅地，在上個月的第六批次土拍中，中海以2.32%的溢價率，拿下了北側不遠處的一幅組合地塊，成交價為32.131億元，溢價率2.32%。

保利發展&上海建工聯合體拿下了楊浦濱江堪稱最優質的一幅宅地，地塊緊挨著內環，不僅靠近濱江岸線，周邊還有美團、星空華文第二個產業落地，會為板塊內導入高端購買力。另外，本次地塊容積率僅1.8，是濱江岸線難得的低密度住宅用地。此外，整個板塊還多幅住宅用地規劃，未來會形成高端居住社區，其中已經入市的中建壹品項目，均價10.99萬。未來這里房價進一步走高也是在所難免。

今天最后一幅出讓的楊浦江浦公園旁地塊也再次被保利發展拿下，這也是本次楊浦唯一內環內的宅地。地塊緊挨著12號線江浦公園站，交通出行相當便利。最終，保利發展以16.27%的溢價率拿下，成交樓板價86037元/平，這個價格也打破了板塊內“當年楊浦地王”金隅外灘東岸8.58萬/平的樓板價。

03

競品也抱團，桃浦地塊底價成交或有玄機？

除了以上熱門地塊，桃浦的這幅地塊也值得一說。相比其他市區地塊爭搶激烈，這幅宅地卻表現得波瀾不驚，并沒有出現溢價的情況。更有意思的是，拿地的三家房企中有2家在板塊內還有住宅在售，這多少是有點巧合了。

此前申度君也分析過桃浦板塊內的新房，板塊的認可度并不算高，加上8萬+/平的價格，

新房去化更是難上加難。而本次出讓地塊的裝標也破天荒來到了5000元/平，屬于市場上的最高標準，怕是連“卷王”都快要卷不動了。

如果此時再高溢價拿地，相信沒有房企有意愿接盤，對此聯合拿地或許成為了一個理想的選擇，0溢價可以做到成本控制。從另一方面考慮，無論是早早就入市的金茂，還是當前在售的建發項目，現在都在努力把存貨賣掉，如果這時候市場再有競爭者入市，處境會更不利。不如此時一起拿下這幅地塊，待當前項目去化收尾后，再動工或許也是一個好辦法。

04

華潤保利展現“鈔能力”

高溢價補倉上海市中心

本輪不得不提的就是華潤，在昨天可謂“搶足風頭”。在以往華潤也多次出現在上海公開土地市場，但從來沒有像昨天這樣“豪橫”。51.35億元獨自摘下虹口嘉興路街道的一幅宅地，另外以聯合的方式總計約94.8億元拿下普陀桃浦和浦東新楊思兩幅宅地。

在市場一片叫好，申度君認為，凡事都要看到他的兩面性。當前市場好轉，豪宅市場表現火熱，很多房企自然花錢一時爽，未來市場是否會一直好下去還很難過早下結論。

例如華潤這次2幅地塊都是高溢價拿下，未來新房價格勢必會大幅走高，當然買房人也很理性，在買房的路上，不是越貴就代表越好，未來項目的產品力，升值潛力，區域的發展，房企口碑等，都是購房者衡量的因素。

05

結語

本次土拍也釋放出了重要信號，在取消土拍限價后，好地段的房子，未來的價格會進一步走高，面粉漲價，面包自然也和會更貴。相比之下，郊區地塊的樓板價漲幅有限，未來房價或依然趨穩。

隨著七批次土拍落幕，下個月，上海還將有最后一輪土拍待出讓，共計7幅宅地，其中，不乏有徐匯龍華，長寧天山等優質地塊。由于本輪土拍市場情緒被拉起，讓很多房企對今年最后一次土拍充滿期待。

附件1：上海七批次土拍結果一覽：

附件2：上海八批次土拍出讓地塊名單