昨天，深圳樓市傳來震撼人心的大消息：

經(jīng)過295輪競價，華潤&中海聯(lián)合體以185.12億拿下深圳灣宅地，折合樓面價約7萬元/平方米，溢價率46.3%。

該地塊成交價刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價TOP1位置。

土拍，特別是住宅用地的土拍，牽動眾人心。

這兩年，伴隨樓市低迷行情，中國的土拍市場也不溫不火。很多城市的年度土拍數(shù)量和土地出讓金，不及高峰期的1/10。當(dāng)年，很多城市開發(fā)商搶地的激情，絲毫不亞于買房人搶房的熱度。

鄭州也如此。

回望2024，截止現(xiàn)在，鄭州一共只發(fā)生了6次住宅用地土拍行為：

1、1月15日，鄭政東出〔2023〕28號（網(wǎng)）地土地出讓，被鄭州市鄭汴海義管理有限公司拿下。背后開發(fā)商為海義地產(chǎn)和鄭汴建投。

2、1月30日，鄭州主城區(qū)9塊住宅用地土拍。結(jié)果是一塊流拍，8塊地成交。分別被中鐵建、亞星、鄭軌、區(qū)城投公司拿下。

其中，亞星地產(chǎn)拿下南城46號地，二七城投拿下47號地，二七城投拿下49號地，管城城投拿下50號地，軌道交通拿下52號地，就是后來的鄭軌經(jīng)緯歸臻。

3、2月2日，惠濟區(qū)出讓一宗土地鄭政出（2023）53號（網(wǎng)）。最終，被鄭州惠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下。此公司為惠濟區(qū)城投公司。

此地塊為現(xiàn)房銷售試點項目。后來，據(jù)說是招商蛇口代建，暫定名字為：招商迎賓瑞景園。

4、4月8日，二七區(qū)大學(xué)南路西、桂江路南的地塊掛牌出讓，被招商蛇口拿下。此地塊開發(fā)的項目就是后來大紅大紫大賣的招商林嶼境。中原區(qū)龍華路北、匯文路東的地塊掛牌出讓，被中原區(qū)城投公司拿下。

5、10月9日，鄭州年度第五次土拍。鄭政東出〔2024〕7號（網(wǎng)）、鄭政高出〔2024〕9號（網(wǎng)）、10號（網(wǎng)）地塊掛出，都是好地。

結(jié)果，北龍湖7號地流拍，正弘、中建方程拿下高新區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。

正弘地塊容積率小于2.5；中建方程地塊容積率小于1.7。

6、10月10日，鄭州又土拍6塊地。結(jié)果，老管城15號地被信達地產(chǎn)拿下；中原區(qū)19號地被尉氏縣通達置業(yè)有限公司拿下——后來傳出由龍湖地產(chǎn)代建。

其他地塊要么是安置用地，要么流拍。

到現(xiàn)在為止，今年鄭州就出讓了這些地塊（住宅用地）。

土拍還沒結(jié)束。12月份繼續(xù)。

據(jù)鄭州市公共資源交易中心土拍信息：

1、12月6日，將土拍25號地。

地塊位于金水區(qū)優(yōu)勝南路南、南陽路東。

老城區(qū)。地鐵3號線與地鐵7號線交叉口。

地塊占地面積約31.5畝，容積率小于2.6，建筑限高80米。

這塊地，誰拿，不清楚不明白，也猜測不了。

畢竟地塊太小，掀不起大浪。

2、12月23日，將土拍27號地和北龍湖10號地。

27號地，位于常西湖新區(qū)南片區(qū)。容積率大于1.1小于2。建筑限高80米。

這塊地就是原來恒大林溪郡的二期用地。

很明顯，恒大不會來拿地了。

大概率，這塊地還是中原城投公司底價托底。

至于北龍湖10號地，就是之前流拍的北龍湖7號地。

只能說，這是個好地。

這次，應(yīng)該不會流拍了。

至于誰拿？

99.99%是保利。

你懂的。

3、12月26日，將土拍28號地和29號地。

28號地，位于淮河?xùn)|路南、大學(xué)中路西，屬于二七區(qū)。

地塊占地約32.5畝，容積率小于2.9。

雙地鐵交會，6號線+7號線。

好地塊。

29號地，位于中原東路南、大學(xué)北路西，屬于二七區(qū)。

地塊占地約30.8畝，容積率小于1.8。

雙地鐵交會，1號線+7號線。

好地塊。

比28號地還好。

這兩塊地誰拿？

不知。

靜候26日的結(jié)果。

4、12月31日，將土拍中超總13號地。

這塊地，就是2024年鄭州地產(chǎn)圈赫赫有名的華潤潤府二期地塊；也是鄭州中原超級總部基地第二次放地。

話說，這塊地比華潤潤府一期地塊更好，一是不受圃田西路噪音的干擾；二是地塊更大，占地約62畝。

其實在華潤潤府一期效果圖出爐的時候，二期的身影已經(jīng)現(xiàn)身。

如下圖：

住宅部分共6棟樓，建筑面寬更大，景觀視野面更好。

我們都知道：

潤府一期共有三個面積段產(chǎn)品，分別為：119平、143平、169平。

我預(yù)感二期，119平米的產(chǎn)品會被砍掉，143平米的產(chǎn)品比例會降低，甚至?xí)霈F(xiàn)200平米以上的大戶型產(chǎn)品。

我們都知道：

潤府一期賣得很好很好。

價格在2.3—2.7萬/平米不等。

潤府二期地塊的現(xiàn)身，代表著中超總位置的門檻是越來越高。

預(yù)估價格會2.5萬/平米起步。

至于誰拿地？

肯定是華潤置地+鄭東建投。

這個盤，絕對是2025年鄭州樓市年度爆盤紅盤之一！

好了，一共算下來，12月份鄭州會有6塊住宅用地土拍。

而且，都是好地。

希望這6塊地，不要再有流拍的情況發(fā)生。

其中，北龍湖10號地和中超總13號地是好地中的好地。

希望我的預(yù)測成功，希望保利和華潤如愿拿地。

東哥和您一起，在12月份，靜候這6塊地的土拍結(jié)果。

本文完。