寶中最有潛力的南街坊地塊卷土重來(lái)!
A002-0060位于寶中歡樂(lè)港灣旁,在上次拍賣(mài)流拍后,時(shí)隔3個(gè)月再次掛盤(pán)土拍,計(jì)劃于8月15日出讓?zhuān)鹋膬r(jià)64.09億元。
宗地總面積42521.94平方米,其中,規(guī)定建筑面積145000平方米,掛牌起始價(jià)64.09億,競(jìng)買(mǎi)保證金約12.8億,土地使用年限為70年。
本公告出讓宗地按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。
其中宗地住宅建面125000㎡,商業(yè)建面18350㎡。
01
南街坊地塊是最初將11-21、11-23、11-25、11-26、11-27、11-28、11-29七個(gè)地塊及地塊間支路整合為規(guī)劃控制單元DY-01,單元用地面積為47548平方米,單元主導(dǎo)功能為“商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住”。
合并之后,在3月4日舉行了推介會(huì)。
從濱海寶安發(fā)布的文中顯示,地塊規(guī)劃三大復(fù)合業(yè)態(tài):文旅商業(yè)地標(biāo)+高端酒店+海景天際住宅。
一個(gè)半月后,于4月28日首次出讓?zhuān)墙刂沟奖WC金繳納時(shí)間,依然沒(méi)有開(kāi)發(fā)商參與報(bào)名,最終無(wú)奈終止了出讓。
而后5月24日公示調(diào)整方案,將原商業(yè)主導(dǎo)用地大幅調(diào)整為住宅用地,容積率由5.7降至3.7,商業(yè)占比銳減,住宅占比近90%!
而且這次調(diào)整后的重新出讓?zhuān)鹋膬r(jià)也從此前的86.27億元,降低為64.09億元;容積率也從5.7調(diào)整為了3.4!
02
作為近5年來(lái)寶中首次釋放的最大體量的集中連片凈地(含住宅),南北街坊地塊距離歡樂(lè)港灣海岸線約300米,一橋之隔就是即將于6月正式運(yùn)行的騰訊企鵝島。
而【南街坊】地塊,建成后將是寶中最臨近海岸線的住宅,在沒(méi)有70/90限制的情況下,未來(lái)大概率是寶中最“王炸”的豪宅項(xiàng)目。
附近的二手房住宅主要有壹方中心·玖譽(yù)、熙龍灣等;兩個(gè)項(xiàng)目目前二手房的成交單價(jià)在12-13.7萬(wàn)/平左右。
在此宗地之前,這一片區(qū)之前已出讓過(guò)多宗地塊,如中鐵閱臻府、和保利拿下的A001-0219項(xiàng)目,均在附近。
去年9月,同板塊的A001-0219宗地,就引得9家頭部房企競(jìng)逐,歷經(jīng)73輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),最終由保利旗下公司以總價(jià)28.2億元競(jìng)得,溢價(jià)率超35%。
03
今年上半年深圳只有3個(gè)土拍項(xiàng)目,而從下半年開(kāi)始,土拍掛盤(pán)逐漸增加,7月剛過(guò)半,龍華梅林關(guān)與南山前海就已經(jīng)各成交了一塊宅地。
值得一提的是,7月14日前海的地塊由招商拿下前海雙料地王!
自2024年宅地市場(chǎng)取消15%限價(jià)后,宅地市場(chǎng)溢價(jià)率隨之上升。
前海地塊從區(qū)位上與寶中僅有一河之鄰,最終拍得的成交價(jià)21.55億元,溢價(jià)率達(dá)到了86.1%!創(chuàng)下深圳2024年取消15%溢價(jià)上限后的新高。
樓面價(jià)84180元/㎡,更是超過(guò)了中海于2023年競(jìng)得的南山紅樹(shù)灣T207-0060地塊所保持的84017元/㎡的單價(jià)紀(jì)錄,刷新了深圳住宅用地樓面價(jià)的歷史最高紀(jì)錄。
深圳中原研究中心表示:地塊供應(yīng)的趨勢(shì)是向核心區(qū)傾斜,控制增量的同時(shí)優(yōu)化供應(yīng)。
因此,可以看到近兩年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)越來(lái)越多。而這些核心區(qū)域開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟,存量可開(kāi)發(fā)地塊多為小面積,未來(lái)這種趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯。
核心區(qū)域土地稀缺,且限制大幅減少,熱度非常高,溢價(jià)率也居高不下。位置相對(duì)不好的地塊則熱度一般,這些區(qū)域新盤(pán)銷(xiāo)售不佳,開(kāi)發(fā)商拿地也相對(duì)謹(jǐn)慎。
下半年土地市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)加大,優(yōu)質(zhì)地塊不少,依然會(huì)吸引開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶。
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