你沒(méi)看錯(cuò)，市場(chǎng)正在以小步快跑的節(jié)奏復(fù)速，

按照以往的經(jīng)驗(yàn)，一般樓盤(pán)到清棟、清盤(pán)階段，總有特價(jià)房“撿漏”。

但筆者發(fā)現(xiàn)，昨天還在打折的盤(pán)，今天就突然宣布漲價(jià)，且漲的理直氣壯

肯定有朋友又要說(shuō)奉旨吹漲，但漲價(jià)案例已經(jīng)擺在眼前。雨核、南部新城、燕子磯等盤(pán)，已連續(xù)收回折扣，總漲價(jià)幅度最高達(dá)70萬(wàn)。

有些盤(pán)雖然明面沒(méi)有漲價(jià)，但因?yàn)?strong>各種優(yōu)惠政策取消，隱性漲價(jià)了。

這不是夸張制造焦慮，剛過(guò)去的11月，南京賣(mài)了1.1萬(wàn)套房。新房4300套，二手房7300套！一二手同時(shí)開(kāi)爆，并且創(chuàng)下新高，著實(shí)讓人意外。

改善復(fù)蘇強(qiáng)勁，河西中7萬(wàn)+豪宅招商金陵序、江心洲5.5萬(wàn)+賢坤花園，南部新城5萬(wàn)+中信泰富九廬，以及江核四代宅3萬(wàn)+的揚(yáng)子保利江韻瑧悅都取得不俗戰(zhàn)績(jī)。

主城部分二手房成交價(jià)，也迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升，最高跳漲1萬(wàn)/㎡，甚至一些老破小學(xué)區(qū)房，掛牌價(jià)重回高峰期！

一系列組合拳下，南京樓市轉(zhuǎn)向爬升，很可能會(huì)超乎大家預(yù)料……

年底買(mǎi)房一對(duì)一答疑，非誠(chéng)勿擾！

01

“日光盤(pán)”重回市場(chǎng)

南京新房不夠賣(mài)了

先看11月新房數(shù)據(jù)

成交量

11月，新房成交4373套，環(huán)比大漲36.7%；這也是截至今年11月，單月成交最高的一個(gè)月；認(rèn)購(gòu)3511套，環(huán)比上漲11%。

上周，河西豪宅招商金陵序開(kāi)盤(pán)，950-1950萬(wàn)的總價(jià)，110套房源，當(dāng)天售罄。

江核揚(yáng)子保利江韻瑧悅，加推5號(hào)樓，當(dāng)天賣(mài)掉8成，一批外地客抄底。

要知道，近幾年即使是核心區(qū)的高端樓盤(pán)，也鮮有“日光”！

豪宅之外，市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼的盤(pán)還有，祿口“1字頭”洋房綠洲云湖十里院、江寧科學(xué)園璀璨璟園、軟件谷保利荷雨瑧悅、燕子磯保利國(guó)貿(mào)璟上、江核江韻臻悅以及江寧核心區(qū)嘉和華府，在11月銷(xiāo)量都紛紛擠進(jìn)前10。

并且從土地供應(yīng)端也能看出來(lái)，今年以來(lái)南京新房市場(chǎng)低密化趨勢(shì)更為深入，有一、二十余地容積率在1.5及以下，尤其是洋房、平墅等產(chǎn)品供應(yīng)量明顯增加。

未來(lái)低密改善類(lèi)住宅的熱銷(xiāo)會(huì)成為一種趨勢(shì)。

再看二手房成交量

11月，南京二手房成交套數(shù)7328套，環(huán)比上漲12.5%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，這也是從下半年開(kāi)始，二手房成交量首次上漲。此外由于受新政影響，這幾日房產(chǎn)局也比以往熱鬧，辦證的人多起來(lái)了。

2023-2024年南京二手住宅逐月掛牌量?jī)r(jià)情況

另外，目前南京以頤居建設(shè)為首的國(guó)企開(kāi)發(fā)商支持“以舊換新”，本地國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)你手上的老房子，一換一、多換一都可以。

我們來(lái)算一筆賬，南京當(dāng)前新房庫(kù)存5萬(wàn)+套，按照低密改善熱銷(xiāo)，舊改房票，以舊換新消化約1萬(wàn)-2萬(wàn)套，在這樣去化力度下，南京市場(chǎng)就會(huì)迎來(lái)階段性房荒，折扣越來(lái)越小，距離賣(mài)方市場(chǎng)越來(lái)越近。

對(duì)于拆遷戶(hù)，南京主要采用房票安置，只能買(mǎi)本區(qū)域房源，甚至只有一年有效期，換句話說(shuō)，拆遷之后去新房市場(chǎng)換商品房是唯一的選擇。

江寧濱江、麒麟科創(chuàng)園等三季度通過(guò)房票安置，推動(dòng)新房去庫(kù)取得較大成效。

最主要是，一些板塊現(xiàn)在剩余可選新房不多了！

經(jīng)過(guò)一年多的高調(diào)去庫(kù)存周期，不少板塊，三足鼎立，甚至四家以上在售的局面出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。要么一家獨(dú)供，要么僅剩兩家，你說(shuō)買(mǎi)還是不買(mǎi)？

價(jià)格好談的板塊，如大校場(chǎng)、雨核、軟件谷、燕子磯等，多盤(pán)已進(jìn)入清貨狀態(tài)，不是樓層沒(méi)得選，要不就是優(yōu)惠力度不好談了。

有人說(shuō)等到明年上半年再說(shuō)，上半年一共沒(méi)幾家新房上市，僧多粥少的局面下，價(jià)格定然沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。

下半年啥行情不清楚，況且后面上市的低密改善，市場(chǎng)回溫后，價(jià)格未必就便宜。

02

二手房賣(mài)爆了

一批樓盤(pán)宣布漲價(jià)！

南京二手房成交速度明顯加快，釋放積極信號(hào)。具體來(lái)看，個(gè)別小區(qū)的個(gè)別房源重回上漲通道。

位于鼓樓龍江，銀城小學(xué)+匯文中學(xué)的雙學(xué)區(qū)房銀城聚錦園，過(guò)去一天漲價(jià)208萬(wàn)，5室2廳，總高11層，掛牌總價(jià)1468萬(wàn)。

鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房中海鳳凰熙岸，172㎡四室，漲價(jià)100萬(wàn)。

江北核心區(qū)青奧板塊中海左岸瀾庭，一套房源漲價(jià)23萬(wàn)，掛牌單價(jià)27556元/㎡，掛牌總價(jià)310萬(wàn)。

橋北天潤(rùn)城，一套90㎡三室，漲價(jià)25萬(wàn)。

可以看出，漲價(jià)房源不限主城區(qū)，如今南京很多房東心態(tài)發(fā)生變化，越來(lái)越多的業(yè)主加入了漲價(jià)的行列中來(lái)。

在二手房掛牌量減少的同時(shí)，成交量的幅增長(zhǎng)也為二手房?jī)r(jià)格的筑底起到了關(guān)鍵作用。數(shù)據(jù)顯示，目前南京二手房庫(kù)存已降到15萬(wàn)套，相比于巔峰時(shí)期的18萬(wàn)套庫(kù)存，大降了3萬(wàn)套。

且不僅是掛盤(pán)價(jià)，實(shí)際成交價(jià)格也上來(lái)了，議價(jià)空間正在縮小，成交價(jià)環(huán)比小有上漲，的確隱隱有量升價(jià)漲態(tài)勢(shì)。

成交周期亦有縮短，11月二手房源、客源平均成交周期41.3天，環(huán)比減少9.4天。

整體來(lái)看，二手房市場(chǎng)，不少剛需和豪宅，都有人抄底。

03

交易過(guò)戶(hù)人增多

樓市價(jià)格底出現(xiàn)！

開(kāi)發(fā)商、業(yè)主誠(chéng)意出售，價(jià)格到位，而買(mǎi)家在多方刺激下，信心回歸，不再猶豫。

從這點(diǎn)看，供求雙方找到了一個(gè)理想的基點(diǎn)，樓市價(jià)格底出現(xiàn)了。

而接下來(lái)，辦證契稅首套、二套140平以?xún)?nèi)均按1%繳納；南京各區(qū)以舊換新補(bǔ)貼倒計(jì)時(shí)；加上案場(chǎng)給予的年底沖刺福利……12月起，樓市大概率還會(huì)延續(xù)熱銷(xiāo)。

這點(diǎn)，從近期各區(qū)房產(chǎn)交易中心排隊(duì)盛況就能看出。‘

南京市政務(wù)服務(wù)中心：

江北新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易中心：

江寧區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易中心：

隨著放松落戶(hù)、以舊換新、購(gòu)房補(bǔ)貼、降契稅等一系列利好疊加，年底改善置換有望迎來(lái)一波小高峰。

最后，給大家一些南京買(mǎi)房建議。

1、未來(lái)南京市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步呈現(xiàn)兩極分化，一極是改善及豪宅產(chǎn)品的火熱，另外一極則是外圍超剛需新房項(xiàng)目預(yù)冷。

南京熱錢(qián)很多，而且集中在頭部資產(chǎn)，所以接下來(lái)房?jī)r(jià)上漲，也會(huì)以豪宅、改善為主，其后才是剛改和剛需盤(pán)等。

2、按熱度來(lái)劃分：市心>新銳板塊>新城區(qū)＞遠(yuǎn)郊。

3、南京宜居度高，但也分方位，江南人氣足，江北稍清涼，城東看環(huán)境，城北看地鐵，江寧看配套，城南看產(chǎn)業(yè)。

4、新城主要承接剛需，主要考慮居住時(shí)間和置換周期，市中心+河西中則是考慮地段改善和產(chǎn)品稀缺。

如果自住，年底這段時(shí)間，各發(fā)商都在沖刺，多看多比對(duì)，遇到合適的大膽入。