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廣州這些地方,可能20年后都不會有地鐵

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  12月,廣州地鐵也要沖KPI了。

  這段時間,11號線的“掛牌行動”瘋狂加速,加上已經官宣今年開通,12.28節點應該是沒跑了。

  

  廣州地鐵第四期也提上日程,據最新官方公告,第四期包括8號線,線路全長175.5公里,總投資1720.8億。

  廣州地鐵第四期也提上日程,據最新官方公告,第四期包括8條線,線路全長175.5公里,總投資1720.8億。

  最新網傳版本也有了,包括3號線東延、6號線東延、10號線東延、19號線一期、26號線一期、廣佛線東延、23號線一期,15號線+32號線

  如果按這個版本,第四期地鐵能打通不少地鐵盲區。

  比如19號線,讓天河東終于全面“聯網”;26號線一期,讓番禺沙灣首次通地鐵;23號線一期,解決了東部永寧、永和手無寸鐵的心病...

  當然了,即使再趕進度,第四期地鐵注定是漫長的一段路,從正式獲批,到征地、動工、再到通車,短則5年,慢則10年都是有可能的。

  但更慘的,是那些上不了第四期的線路,他們對應的區域,在未來20年內,都可能是地鐵真空區。

  接下來,一起講幾個典型的地鐵真空區,幫大家避開買房坑點。

  1、天河:東莞莊、龍洞地帶

  天河的地鐵絕緣體,集中在天河北。

  一個是東莞莊。

  別看這里背靠五山,3號線、6號線、10號線你也從附近經過,但幾條線路中間偏偏圈出了這個真空地帶,也是天河長期的地鐵痛點。

  

  東莞莊的希望,就寄托在20號線,但其在地鐵四期的存在感不高,即使傳也是20號線東延段,即香雪到東寧段。

  所以說,20號線市區段什么時候能真正動起來,真是個未知數。

  

  而另一個地鐵真空帶,主要是天河北部的龍洞地帶。

  未來這里只會新增一條30號線,大致走向是自北向南打通天河內部。

  但它出現時間較晚,最早是在2019年,具體走向、車站設置方案都尚未明晰,估計接下來還有得熬。

  另外一個是,天河北有火爐山公園、龍洞森林公園,涉及到生態保護,區域內規劃的地鐵線網都相對稀疏。

  

  相反,天河地鐵線最密集的地方位于南部,如珠江新城、金融城,但這里也是廣州房價最貴的地方。

  而新增地鐵最多的地方,就是天河東,10東+19號線,將解決岑村、匯景新城、廣氮、牛奶廠、珠吉幾大地鐵空洞。

  

  2、番禺:市橋南、市橋西、南村鎮中心

  26號線的意義,不僅是拯救大兵3號線,對于番禺來說,沙灣、市橋區域更將打通多個地鐵盲區。

  

  PS.標注26號線潛在換乘站

  但最大的爭議點也就出在市橋到沙灣一段的走向和站點設置。

  按官方此前回復,大致是沿著大石大橋-市廣路-銀平路-青云大道鋪設,市廣路和沙灣鎮為換乘站。

  按這種走向,市橋南、市橋西依然和26號線有段距離。

  

  更貼近橋南和橋西的,應該是市廣路—西環路路線,并在市良路設站,這樣可以進入市橋城區。

  

  當然,如果走這條路線,沿線都是人口密集區,涉及的征地成本、工程條件都可能很復雜。

  如果等不到26號線,那就要等17號線了,途徑順德、番禺、黃埔,但又和第四期地鐵無緣。

  

  而另一個人口密集卻又手無寸鐵的,還有番禺中部的南村鎮中心。

  別看南村萬博一帶有3+7+18號線,但熱鬧都是屬于萬博的,再往東邊看看,南村鎮中心一帶,妥妥都是地鐵真空區。

  這個板塊,既是南村的政務中心,周邊更聚集多個居住小區,東邊還有多個舊改以及一手項目。

  

  甚至,參考《廣州市軌道交通線網規劃(2018-2035年)》,這里到2035年都可能是地鐵盲區。

  

  在番禺而言,地鐵最密集的區域在北部,集中在廣州南站-萬博長隆

  而新增地鐵較多的區域,位于番禺東部,比如3號線東延段的亞運城以及廣州新城板塊,8號線東延段的汽車城和蓮花灣。

  3、白云:白云北部四鎮、帽峰山一帶

  事實上,白云區的地鐵線路真不少,但又因為白云實在太大了,很難雨露均沾。

  結合第三期、第四期地鐵來看,白云區的地鐵盲區主要集中在白云北部四鎮和東北部帽峰山周邊。

  

  白云北部四鎮,主要靠14號線撐場子,但確實面積大,人口產業又不多,所以站點覆蓋率不高。

  帽峰山又有生態保護,周邊開發程度本就不高,對地鐵需求也不大。

  但相比其他區來說,白云應該會是接下來,解決地鐵盲區最猛的地方。

  在建中的11號線、13號2期、12號線、18號線北延段、8號線北延段、8北支線、14號線二期,加上第四期的26號線,都跟白云相關。

  11號線,讓白云山能直達天河荔灣海珠;

  13號線二期,讓白云西部尤其是羅沖圍接通中心四區,有利于灣區新岸的開發。

  

  12號線,一口氣串聯金沙洲、灣區新岸、白云站TOD、白云山、三元里等板塊;

  

  14號線二期,又串聯起廣州火車站、新市墟、設計之都、嘉禾望崗等板塊。

  

  所以,如果你想在市區買到近地鐵的新房,白云區值得關注,如果要劃出新房供應集中的重點板塊,主要是這些:

  集齊2+3+14號線的嘉禾望崗、2+14號線二期的設計之都、13號線二期的羅沖圍、8號線沿線的白云湖...

  4、增城:陳家林、石灘、增城北部等

  增城的問題和白云類似,地方大,線路覆蓋率不夠,但增城某些區域早期賣地多,導致幾個地鐵盲區貼上大波“黑流量”。

  第一個,陳家林板塊。

  陳家林的bug,也跟20號線相關,其將黃埔進入增城的第一個站設在增科路,剛好與陳家林一片擦肩而過。

  

  要知道,這片區域聚集了碧桂園鳳凰城、合生湖山國際、山水合悅等超級大盤,居民超過25萬人。

  大家出行,主要是靠自駕,要么走堵成狗的廣園快速,要么沈海高速;如果走公交接駁13號線沙村站,一趟車都要等20多分鐘。

  至于通地鐵的希望,全系在28號線,但它涉及佛山、廣州、東莞3個城市,又是一條漫漫長路。

  

  第二個,石灘板塊。

  石灘此前也是剛需買房的熱門板塊,敏捷綠湖國際、敏捷綠湖首府、景業壹方天地等大量小區聚集。

  不過這里也是出了名的地鐵盲區,出行只能靠自駕,高速費還不便宜。

  唯一的可能,就是16號線了,但近期內落地的概率不大。

  

  16號線,是一條完全位于增城區內的線路,沿線站點多,又缺乏足夠發達的產業,無論是建設成本還是客流支撐都是個問題。

  其實,也可以看出,增城更大的問題,是地鐵站點配置和人流量不匹配,人流量大的地方,地鐵反而不夠用。

  比如朱村的科教城,僅僅是一期就有12所學校,再加上10多個小區,但地鐵只配有21號線鳳崗站。

  而且,21號線本身發車間隔長,班次少,每到周五學生放學時都是堪比堪比體育西站的地獄模式。

  

  又比如永寧,聚集了新世界星輝、合景譽山國際等大片一二手樓盤,常住人口超30萬人,一直沒通地鐵,好在終于等來23號線救場。

  事實上,從地鐵規劃線網也能看出,增城地鐵資源高度集中在新塘,其他板塊都是稀疏區域,增城北部更是空白地帶。

  也就是說,如果你要在增城買房,基本上新塘就是首選了。

  

  好了,以上僅為不完全統計,如果大家有補充,也歡迎在評論區開麥。

  如果你想看地鐵盤,選盤邏輯依然是主打確定性、距地鐵近為優先,目前在建的第三期地鐵沿線項目是第一檔,其次是第四期地鐵。

  

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