文｜鄧浩志

2024年最后兩個月，房地產行業在規劃設計層面出現了許多重大變化，大致有四個方面：

1、60~90平米的超級緊湊型戶型大量規劃；

2、140平成為新的戶型面積“紅線”；

3、200、300平米的大戶型產品大量增加；

4、相關部門出手“整頓”實用率超120%的戶型。

簡單解釋一下以上變化：

首先，大量60、70平米超緊湊戶型的大量出現，一則源于核心城區取消90平米戶型的限購，釋放了市場積壓已久的購買力需求；二則在新建筑規范當下，新戶型的實用率越來越高，目前已經有66平米的三房二衛帶入戶花園產品，麻雀雖小五臟俱全，以往一房的產品，現在已經能實現改善型的功能；三則市場購買力分化，消化速度不錯的要么是大戶型豪宅，要么是總價盡量控制的極剛產品。

其次，140平成為新的戶型面積“紅線”。這比較容易理解，根據最新的契稅征收標準，個人購房不超140平方米,契稅降至1%。原來所謂的“豪宅稅”的劃線則為144平米，為了享受稅費優惠，幾乎所有略超140平米的產品都盡量壓縮到140平米以內。

再有就是200、300平米的大戶型產品大量增加。這和最近三年豪宅市場爆發式增長有關。只要地段好，產品好，面積再大都能賣出去，市場的反饋不斷強化了開發商產品做高端豪宅產品的信心，于是這兩三年，大戶型產品是越來越大。大戶型在樓盤占比也越來越高。

最后是“整頓”實用率超120%的戶型。以廣州為例，目前已經有樓盤聲稱實用率超過140%。買100平米的房子居然可以使用140平的面積，想想都夸張。在樓市持續的使用率競賽快兩年的時候，突然收到信息，近期主管部門收到大量關于新樓盤偷面積嚴重的“投訴”，有鑒于此，傳聞將對超常規的偷面積行為予以整治。江湖傳聞為未來不再允許超120%使用率的產品出現。至于如何不允許出現？并不具體，到底是不允許設計和建設呢？還是不允許宣傳呢？暫時不得而知。需要進一步觀察。

不過我想說，戶型使用率越來越高。表面上是所謂的產品不斷升級迭代，實際上是飄窗，花池等擦邊空間越來越多，違規設計越來越嚴重的表現。新產品通過超高使用率實現了內卷升級，但對于前期報建的樓盤是巨大的不公，對更廣大市場規模的存量二手房市場更造成了較大沖擊。救了一小部分人，卻害了整個市場。緩解了近期的壓力，卻擾亂了整個市場，加速了二手房市場價格的下跌與交易的難度。所以整治似乎是必要的，但問題是決心到底有多大。