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廣州或整頓,使用率超120%的戶型產(chǎn)品

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文|鄧浩志

2024年最后兩個月,房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)層面出現(xiàn)了許多重大變化,大致有四個方面:

1、60~90平米的超級緊湊型戶型大量規(guī)劃;

2、140平成為新的戶型面積“紅線”;

3、200、300平米的大戶型產(chǎn)品大量增加;

4、相關(guān)部門出手“整頓”實(shí)用率超120%的戶型。



簡單解釋一下以上變化:

首先,大量60、70平米超緊湊戶型的大量出現(xiàn),一則源于核心城區(qū)取消90平米戶型的限購,釋放了市場積壓已久的購買力需求;二則在新建筑規(guī)范當(dāng)下,新戶型的實(shí)用率越來越高,目前已經(jīng)有66平米的三房二衛(wèi)帶入戶花園產(chǎn)品,麻雀雖小五臟俱全,以往一房的產(chǎn)品,現(xiàn)在已經(jīng)能實(shí)現(xiàn)改善型的功能;三則市場購買力分化,消化速度不錯的要么是大戶型豪宅,要么是總價盡量控制的極剛產(chǎn)品。

其次,140平成為新的戶型面積“紅線”。這比較容易理解,根據(jù)最新的契稅征收標(biāo)準(zhǔn),個人購房不超140平方米,契稅降至1%。原來所謂的“豪宅稅”的劃線則為144平米,為了享受稅費(fèi)優(yōu)惠,幾乎所有略超140平米的產(chǎn)品都盡量壓縮到140平米以內(nèi)。

再有就是200、300平米的大戶型產(chǎn)品大量增加。這和最近三年豪宅市場爆發(fā)式增長有關(guān)。只要地段好,產(chǎn)品好,面積再大都能賣出去,市場的反饋不斷強(qiáng)化了開發(fā)商產(chǎn)品做高端豪宅產(chǎn)品的信心,于是這兩三年,大戶型產(chǎn)品是越來越大。大戶型在樓盤占比也越來越高。

最后是“整頓”實(shí)用率超120%的戶型。以廣州為例,目前已經(jīng)有樓盤聲稱實(shí)用率超過140%。買100平米的房子居然可以使用140平的面積,想想都夸張。在樓市持續(xù)的使用率競賽快兩年的時候,突然收到信息,近期主管部門收到大量關(guān)于新樓盤偷面積嚴(yán)重的“投訴”,有鑒于此,傳聞將對超常規(guī)的偷面積行為予以整治。江湖傳聞為未來不再允許超120%使用率的產(chǎn)品出現(xiàn)。至于如何不允許出現(xiàn)?并不具體,到底是不允許設(shè)計(jì)和建設(shè)呢?還是不允許宣傳呢?暫時不得而知。需要進(jìn)一步觀察。

不過我想說,戶型使用率越來越高。表面上是所謂的產(chǎn)品不斷升級迭代,實(shí)際上是飄窗,花池等擦邊空間越來越多,違規(guī)設(shè)計(jì)越來越嚴(yán)重的表現(xiàn)。新產(chǎn)品通過超高使用率實(shí)現(xiàn)了內(nèi)卷升級,但對于前期報建的樓盤是巨大的不公,對更廣大市場規(guī)模的存量二手房市場更造成了較大沖擊。救了一小部分人,卻害了整個市場。緩解了近期的壓力,卻擾亂了整個市場,加速了二手房市場價格的下跌與交易的難度。所以整治似乎是必要的,但問題是決心到底有多大。

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