房地產市場新的定位，被再次強調。

在剛剛結束的中央經濟工作會議上，關于房地產市場的表述，除了“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，還再次強調“推動構建房地產發展新模式”。

“新模式”是2021年中央經濟工作會議中首次提出的，之后在多個層級很高的會議上被提及，今年4月30日召開的政治局會議上強調，要“抓緊構建房地產發展新模式”。

“新模式”頻繁出現在官方重要會議中，信號已經非常明顯：房地產市場變天了，不再是以前的市場了。

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何為房地產市場“新模式”？

“新模式”對應的是“舊模式”，在舊模式下，房地產是拉動經濟增長的重要引擎，是城鎮化率的重要推手，也是很多人的“造富機器”。

不過，隨著我國城市建設任務基本完成，房地產供需關系發生了巨大變化，“舊模式”已經無法維系。和10年前比，如今中國城鎮化率已超過65％，平均每戶城鎮居民家庭擁有1.5套房，隨著中國人口增長放緩，住房需求也出現了新變化，“新模式”應運而生。

“新模式”意味著房地產發展已經告別了增量時代和賣方市場，進入存量時代和買方市場，市場需求從“有房住”升級到“住好房”。

在新的發展模式下，房地產的核心是“以人定房、以房定地、以房定錢”，而不是由地方政府和房地產開發商主導的“地產狂飆”。

今年4月30日召開的政治局會議上提出，要結合房地產市場供求關系新變化，以及民眾對優質住房的新期待，“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

一見財經注意到，這是2016年以來，政治局會議再次直接提及房地產去庫存。在官方語境中，房地產存量時代已經悄然到來。

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“存量時代”并非一個簡單的概念，已經實實在在的反映在市場上了。

目前在許多城市，存量房交易已經成為主體，二手房掛牌量、交易量都比新房大。近年來，北京、上海的二手房成交量占當地住房市場總成交的比重或已超80%。

房地產上市公司華潤置地上半年財報顯示，該公司經常性收入（經營性不動產業務）利潤貢獻占比為51.4%，首次超過開發銷售型業務。

無獨有偶。

一站式新居住服務平臺貝殼最近發布的三季報顯示，該公司實現總交易額（GTV）7368億元，同比增長12.5%，收入為226億元，同比增長26.8%，凈利潤達11.68億元。

表面上看，房地產市場目前依然處在調整狀態，為何貝殼業績是穩定的？這至少說明兩個問題：

其一、房地產進入“存量時代”并非虛言，在新時代，新房規模比之前少了一些，但是居住需求還在，因此為房地產市場提供服務的各種平臺，依然有發展空間。

財報顯示，貝殼第三季度存量房業務GTV為4778億元，同比增長8.8%，凈收入62億元；租房業務凈收入39億元，同比增長118.4%。

其二、“春江水暖鴨先知”，作為國內最大的房地產交易服務平臺，貝殼早就洞察到了市場的巨變，及時采取了變革措施，在房地產“存量時代”提高服務水平。

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房地產“存量時代”，不僅產生了很多新的需求，而且為服務商們提出了很多新要求。

在“舊模式”市場下，房子少，是典型的“人找房”模式，現在市場切換到“房找人”模式，在以二手為主導的存量市場里，房源變得分散，客戶選擇半徑變大。

貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東最近表示：“在市場調整的背景下，我們在房產交易服務業務上積極開拓，同時堅定打造更和諧的生態，通過‘門店積分制’等機制實施，幫助店東獲得更好的收益，得到平臺的價值回饋。”

貝殼的具體改變還包括：直營業務鏈家在健康經營的基礎上持續推動創新和經紀人職業化；在家裝家居和房屋租賃服務上，持續在產品、流程重塑和供應鏈等方面推進基礎能力的建設；早早就推出“賣一買一”換房模式；在二手房交易中推出“好房”標準等。

此外，為了更好地保障購房者的權益，貝殼近年來“大招”不斷。

去年6月，貝殼在蘇州開啟二手房交易“一站式”辦理服務，購房者可以在交易當天完成貸款審批、稅費繳納、抵押登記、轉移登記等手續，并自助打印領取不動產權證書。數據顯示，貝殼蘇州目前“一站式”服務占比超60%。天津、深圳、大連、寧波等多個城市也落地了不同程度的貝殼“一站式”服務。

今年11月14日，貝殼正式發布“平臺級服務承諾”，并推出“3（全國）+3（部分城市）”平臺級服務承諾專項，覆蓋了傭金承諾、真實房源、物業欠費、房款安全、房屋漏水、電話營銷等方面，并宣布設立1億元的平臺賠付保障資金，為選擇貝殼的消費者提供更全面的服務保障。

今年11月22日，貝殼在鄭州推出行業首個資金安全服務承諾：房產交易雙方只需按照標準的流程進行房款支付，平臺承諾對交易資金進行安全兜底。

數據顯示，截至2024年9月，貝殼旗下門店達48230家，經紀人升至476420人。

貝殼已經具備了連接和留存優質服務者、在房源端建立起識別、維護和聚焦“好房”的能力。接下來最需要做的，就是如何讓用戶更快速、高效地選到好房子，這是房地產進入“存量時代”后，中介平臺面臨的新課題。