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正文

引言：

誰能想到，一座超級大城市屢上熱搜，竟然是因為機動車道，變成了“雞”動車道。

沒錯，這座城市就是亞洲第一省會——廣州。

短短幾年“軌道上的廣州”，搖身一變成了“電雞上的廣州”。

而且，這小小的“電雞”，力量還非常強大，近期還上了《廣州市綜合交通體系規劃（2023-2035年）》。

這說明，廣州的“電雞圍城”已經引起了上面的重視，也反映了廣州的城市規劃是存在問題的。

因此，很多人說，“電雞圍城”主要是因為廣州把資源都砸在了中心區，所以，電雞圍的主要是中心區。

事實真的如此嗎？

細心的朋友會發現，最近這幾年，廣州并沒有把所有資源都砸向在中心區。

過去幾年廣州，走上了攤大餅式的發展模式，資源其實是分散了的。

幾乎每個區域都有一座自己的CBD，所以，廣州除了要面對電雞圍城的問題，還要面臨著“新城圍城”的問題。

那么，是什么原因導致廣州出現“新城圍城”的問題呢？

01

其實，廣州一直以來都是采用以城市中軸為發展主線，徐徐東進的城市戰略。

只是后來，珠江新城的成功，讓各個區都覺得“我又可以了”。

所以，廣州每個區域都在躍躍欲試，都想著打造自己的“珠江新城”。

那么，我們今天就來看看，廣州是怎樣走到“新城圍城”的局面的。

第一個關鍵詞，Quan力！

自北向南，從越秀山一路南下，穿過一堆sheng府、shi府、sheng局、shi局、北京路商業街，最后止于珠江邊上的海珠廣場。

這條縱向的軸，就是廣州第一中軸。

圍繞著這條軸，分布著大量的ZF機構，所以第一中軸也是廣州絕對的Quan力中軸。

Power的力量總是強大的。

這條Quan力軸，吸引了大量的文化、商業、教育、醫療、交通等資源，至今仍是廣州資源密度最高的區域之一。

教育密度最高，全廣州60多所重點小學，越秀區就占了三分之一，是全市重點小學最多的區域。

中指研究院數據也顯示，越秀區是廣州教育最密集的區域，光是東山板塊省重點小學的數量就高達8個、省/市重點初中高達12個。

也正因為如此，吸引了一大批“雞娃”的家長們，越秀區“老破小”價格那么堅挺，有這20多所重點小學的一份力。

醫療密度最高，三甲醫院越秀區16個，占全市的比例高達40%。

商業密度最高，雖然天河的商場+購物中心是全市最多的區域 但是論密度，越秀區是廣州商場密度最高的區域，商場密度高達0.74個/平方公里。

在廣州，第一中軸是相當成功的，廣州幾千年的歷史也基本上圍繞著這條Quan力中軸。

但是城市是運動的，野心勃勃的廣州并沒有停下腳步，而是想著開疆拓土，尋找新的“城運”。

第二個關鍵詞，東進！

看向西邊，廣州發現西邊的荔灣已經是傳統的老城區，一大片歷史文化建筑，老祖宗的東西，動不得，動不得。

向北邊走吧，白云還是郊區，白云機場凈空就已經是其最大的發展枷鎖，咱們跳過。

看向南邊，海珠又是一個巨大的工業區，廣州人撂下了一句如今后悔莫及的狠話“寧愿河北一張床，不要河南一套房”。

廣州的西邊、北邊、南邊都有制約因素。

所以，廣州就把目光看向了東邊那廣袤的土地，向東去。

80年代，廣州借著六運會的契機，成立了天河區，同時廣州新中軸的概念也出來了。

這是廣州中軸第一次出現東移。

自北向南，從燕嶺公園南下，經過廣州東站、天河北CBD、廣州體育中心，最后止于珠江邊的珠江新城CBD。

廣州第二中軸形成了。

如果說，第一中軸是“Quan力中軸線”，那第二中軸絕對是“商業中軸線”。

一大批世界500強企業聚集在這條中軸上，也讓天河GDP連續17年制霸廣州各區。

2024年12月10日，工信部研究機構賽迪顧問正式發布《投資競爭力百強區（2024）》，其中，天河區成為了全國第二強區域，僅次于深圳福田。

第二中軸，成為了廣州目前最“富”的中軸線。

珠江邊上那一棟棟“捅破天”的超甲級寫字樓，讓這座羊城，變得更加“洋里洋氣”。

所以，這條中軸也奠定了廣州21世紀國際現代化都市形象。

而形象=面子，面子是有價的。

所以，這里的房價，自然也是廣州最貴的區域。房價，成了區域能級的“試金石”。

第三個關鍵詞，擴容。

1984-2000年，廣州總體規劃沿著珠江前航道，確定了“舊城-天河-黃埔”三大片區的拓展方向。

可是，2001-2010年，廣州總體規劃出現了新的變化，確定了“東進、南拓、北優、西聯、中調”。

這時候，廣州，開始走向了“東南西北”攤大餅式的發展方式，城市力量從集中走向分散，從“單中心”，走向“多中心”。

從珠江新城，到琶洲、金融城-魚珠、萬博、南站CBD、白云新城、空港新城、橫瀝島CBD……

各區的CBD遍地開花。

這種“平均主義”，導致的結果就是ZF投資更加分散。

廣州，正在被“新城圍城”。

但是，廣州最新的2021-2035國土空間規劃，要打破這一局面了，那廣州將如何破局呢？

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02

第一個關鍵詞，聚焦

2024年，廣州市國土空間總體規劃（2021—2035年），重新劃定了中心城區，東部中心、南沙新區，三大城市核心區域。

沒錯，廣州已經改變了過去的多中心發展理念，徹底將“東進南拓西聯北優中調”攤大餅式的規劃扔進歷史的垃圾桶。

回歸聚焦中心城區，東部中心、南沙新區三大區域。

第二個關鍵詞，二次東進

廣州的第一、第二中軸已經成型。

2035規劃提到，廣州要開始打造第三中軸——“活力創新軸”。

而第三中軸就位于廣州第二中軸的東邊。

換句話說，廣州開始新一輪的城市東進。

而且第三中軸，還將是廣州最長的中軸線。

北段：黃埔新廣州知識城、廣州科學城、東江城片區、南香山片區、天河智慧城等；

中段：包括廣州人工智能與數字經濟試驗區、生物島、創新城、蓮花灣地區等；

南段：括南沙慶盛、黃閣、南沙科學城、龍穴島及萬頃沙等；

第三條中軸，除了超級長，還有一個最大的特征，就是以“科技產業”為重點。

來到這里，我們終于讀懂了廣州的野心。

2000年的第一次東進，廣州是為了商業金融，砸錢砸出了第二中軸。

那些踩準了城市風口的，已經隨著廣州的第一次東進，完成了階層躍遷。

2020年，廣州第二次“東進”來了，而這一次，是為了科技，廣州要重金砸向第三中軸了。

從Quan力軸，到商業軸，如今廣州迎來了科創軸。

一旦“三軸鼎立”形成，手握Quan力中心、商業中心、科創中心三張王牌的廣州，就能打破如今的低迷困境，走出當下的“困局”。

第三個關鍵詞，行動

如果第三中軸要發力，掣肘最大的就是舊改。

但是，廣州東部的舊改已經行動起來，特別是舊黃埔一帶，四個舊改項目同時推進。

換句話說，廣州第三中軸，將從東部舊黃埔一帶首發。

我們都知道舊改的力量對城市的改變是巨大的。

因為舊改能夠實現區域連片升級，讓更多社會資源要素重新聚集，也為城市發展騰出了更多的空間。

大家想想看，一座城中村，全是低矮的民房，里面甚至還藏著一些低效廠房，那么城市的生產效率就被極大地限制。

舊城改造，就是將一張攤薄的紙，被重新揉成一團，讓城市迸發更大的活力。

騰出的空間，可以吸引更多的資源進來，首先就是產業，而產業帶來的是資金，資金便又會帶來更多的人口。

2023年，黃埔的固定資產投資規模全市第一，高達2000億元，占到了全市的23%。

為什么，ZF要把那么多錢砸向了黃埔呢。

我又查了一下，黃埔的產業數據。結果發現，黃埔的先進制造業和高端制造業規模都是全市最高的。

這就明白了。

原來是黃埔的先進制造業和高端制造業吸引了ZF大量的資金，而有錢的地方必然會有更大的“前”景。

所以，這也很好地說明為什么黃埔的舊改突然就大規模地動起來了。

看到這里，我們也就很清晰了，廣州第三中軸的主發力點就在黃埔，更準確來說是在舊黃埔。

所以，這也很好的解釋為什么廣州2021-2035國土空間規劃，要把黃埔定位于東部中心了。

未來廣州的資金傾斜，ZF投資強度，還會繼續砸向這個區域。

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03

最后簡單說幾句！

流動

很多人說：城市，是靜態的；其實，城市，是動態的。

因為，只有城市不斷地運動，才能帶動資源要素流動起來，城市的經濟活躍度才能有效地提升。

在經濟學領域，有一個詞叫做流動性效應，就是貨幣供給增加，推動資產價格上漲。

所以，城市的運動，其實背后是貨幣的流動。

因為城市的發展讓大量的資金從銀行機構引出來，然后流向城市中最有價值預期的“洼地”。

所以，廣州不斷地東進，從第一中軸到第二中軸，再到現在的第三中軸。

說得直白點，廣州每次中軸的騰挪，其實是為了吸引更多的“錢”流進來啊，廣州的“套路”再也藏不住了。

趨勢

目前，趨勢已經非常明確，廣州第三中軸的發力點就在廣州東部，而在廣州2035規劃里也明確了，黃埔就是廣州東部中心。

既然是中心，肯定是有“家底”的，而黃埔的第二產業就是其最大的“家底”，有了這個“家底”，ZF才會愿意花重金砸向黃埔，固定資產投資全市第一。

所以，判斷一個城市的發展趨勢，除了看房價、看產業、最重要的，其實還是要看ZF的資金流向了哪里。

所以，未來廣州資產布局的思路也就清晰了。

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