傍晚時分，從江門大道駕車駛入濱江新區華盛路，除了川流不息的車輛，還能看到一派繁榮的商業景象。從華盛路首個肉菜市場開門迎客，到濱江·僑都匯多家門店陸續開業，從灣區之眼商業區日漸繁華，到老廣新意落戶河濱新路，從金宴樓的鎏金招牌，到買菜易·濱江市集的生鮮綠意。這片曾經被戲稱為“商業荒漠”的濱江新區，正日漸生長出城市的繁華肌理。

自誕生之日起，濱江新區便被視為江門將來的城市新核心。從2012年的一紙規劃至今，歷經多年發展，昔日曾是魚塘荒郊的濱江新區，如今已成為遍布高樓大廈的熱土，吸引了一批又一批居民來安居落戶。那么，煙火氣漸濃的濱江新區，距離成為城市CBD還有多遠？

商業配套從無到有

“現在已經坐滿了，麻煩您等一下。”每到周日中午時分，位于濱江·僑都匯的金宴樓臻品座無虛席，人聲鼎沸，等候用餐的客人不在少數。這家金宴樓的新門店自今年6月16日在華盛路開業以來，客流量可以說是超出預期。“每到周末，就會有許多消費者過來喝早茶，到了中午時分會特別忙。”金宴樓一名工作人員說。

濱江新區的金宴樓臻品人氣旺

該門店所在的濱江·僑都匯，就是此前的保利西街，被蓬江國資收歸麾下后，招商工作一直在緊鑼密鼓地進行當中。截至目前，包括肯德基、麥當勞、金宴樓、瑞幸咖啡、茶理宜世、趙記傳承、大家樂等一系列知名品牌已經確認進駐。其中，金宴樓、瑞幸咖啡、茶理宜世等品牌門店已經率先開門迎客。記者了解到，濱江·僑都匯預計今年下半年開業，將填補華盛路缺乏大型商場的空白。

而距離濱江·僑都匯約1公里的買菜易·濱江市集，同樣是一幅熱鬧的景象。6月1日，蓬江區濱江新區華盛路首個肉菜市場——買菜易·濱江市集正式開業，為華盛路周邊居民及經營主體營造了一個安全、舒適、便利的購物環境。每天早上，買菜易·濱江市集開門迎客，前來“趕場”的居民便絡繹不絕，問候聲、詢價聲此起彼伏。據悉，買菜易·濱江市集共引進了66個商家，品類豐富且分區明確，解決了周邊居民買菜難的問題。

華盛路的熱鬧，只是濱江新區商業氛圍日益濃厚一個縮影。

去年7月，由江門鐵建城建造的濱江地標“灣區之眼”，其一樓商業區便正式試業，成為濱江新區首個開門迎客的商業綜合體，填補濱江新區商業板塊的空缺。據悉，“灣區之眼”商業區開業當日便刷新了濱江新區商業單日客流紀錄。目前，包括麥當勞、柒哩泰Chilli Thai、霸王茶姬、蘇閣鮮果茶、易站便利店等30家知名品牌已簽約入駐并陸續開門迎客。其中，奶茶門店霸王茶姬月銷量已超過2萬杯，蘇閣鮮果茶的月銷量也超過7000杯。

“灣區之眼”商業區的開業填補了濱江新區商業板塊的空缺

在“灣區之眼”隔壁，則是同樣新開業的老廣新意·盛和大酒樓。今年1月，老廣新意在濱江新區的首家門店開張，吸引許多市民的關注。自此，濱江新區的居民足不出新區就可以體驗“一盅兩件”。而更早之前，江門保利皇冠假日酒店的開門迎客，則填補了濱江新區缺乏高端酒店的空白。

根據規劃，濱江新區將成為未來的城市CBD。回顧過去，濱江新區自規劃階段起便吸引多家知名房企投資開發，使其成為江門房地產市場的熱點區域。據統計，濱江新區已建及在建樓盤達30多個，僅華盛路片區就有18個。隨著人口不斷聚集，商業需求也逐漸增長，推動濱江新區商業不斷發展。

日漸繁榮的，不只是商業。近年來，江門體育中心、會展中心、城市公園、交通路網、中小學及幼兒園等城市配套的快速完善，為濱江新區的未來發展奠定了堅實基礎。醫療方面，濱江新區優質醫療資源的建設也在進行中。隨著最為缺失的商業板塊逐漸補上，濱江新區CBD的雛形已呼之欲出。

問

濱江新區的“成長煩惱”

然而，嶄露頭角的濱江新區，也有“成長煩惱”。

市民李先生是濱江新區的一名業主。他告訴記者，平時上班的時候，為了方便接送小孩，自己住在濱江新區，但到了周末就會回到位于育德片區的舊房子住。“濱江新區這兩年固然發展很快，但不完善的地方還有不少，周末能帶小孩逛逛的室內商場比較少，吃飯的地方也少，比起城市CBD還有距離。”李先生說。

華盛路片區樓盤扎堆

李先生所言非虛。近日，記者通過江門日報官方微信公眾號開展了一個關于濱江新區的調查，共吸引近2000名江門網友投票。數據顯示，超9成網友認為濱江新區與城市CBD的定位還有距離，配套還不完善；僅有約4%的江門網友認為濱江新區已經是城市CBD。

CBD，即中央商務區的英文簡稱，是指一個城市的核心商業和辦公區域。這里通常集中了大量的金融機構、商業活動、企業總部、高端酒店和購物中心等，是一個城市經濟發展的重要引擎。

驅車濱江，金融機構的身影難覓，銀行網點屈指可數，這直觀映射出其在構建商務核心功能上的短板。成熟的CBD，其魅力不僅在于熙攘的商業，更在于其是金融、法律、咨詢等高端服務業的“總部磁場”。反觀濱江新區，當前的商業生態仍以餐飲、零售等消費服務為主，甲級寫字樓群的稀缺與龍頭企業區域總部的缺席，使其在構建“商務生態鏈”上，與北新區等成熟區域存在顯著落差。數據顯示，北新區已集聚十數家金融機構總部及多家大型企業，其密度與能級遠超濱江新區。據不完全統計，以金融機構為例，濱江新區僅有工行、農行等兩三家銀行網點，而北新區不但銀行網點多，更有超10家銀行總部進駐，約占據全市銀行總部進駐數量的三分之一。

“濱江新區銀行網點太少了，我每次辦理銀行業務都得跑到比較遠的地方。”柯女士告訴記者，自己的工資卡是建設銀行的，但濱江新區沒有建設銀行的網點，所以自己都得前往位于江僑路的建設銀行網點進行辦理。

而在發展最快的商業配套方面，濱江新區依舊存在不足。每到夜幕降臨，濱江新區的燈火雖然很亮，但與幾公里外繁華的北新區，仍形成鮮明對比。

江門市房地產中介行業協會會長楊東卉告訴記者，濱江的商業發展呈現出“點狀分布”的態勢，尚未形成有機聯動。保利大都會等社區商業初具規模，但空置商鋪與頻繁更替的商戶，揭示了業態的不穩定性，華盛路沿線同樣如此。尤為明顯的是夜間經濟的薄弱，當北新區的蓬江萬達廣場等商圈依然人聲鼎沸時，濱江新區的商業區則客流稀疏。

在這背后，是北新區經過長期發展而形成的居住人口結構，而濱江新區仍存在明顯的“候鳥現象”——不少購房者將其作為第二居所，周末則返回北新區或老城區生活，導致濱江新區商業難以形成穩定客流。以華盛路為例，據初步估算，華盛路片區的入住率只有3成左右。

產業支撐的薄弱則是目前濱江新區的另一硬傷。江門職業技術學院教授宋旭民分析，與成熟CBD相比，濱江新區雖然也有濱江總部大樓這樣的商務辦公寫字樓，但空置率較高，再加上缺少大型企業總部，缺乏產業導入導致人口流動呈現明顯的潮汐現象，工作日白天人口密度甚至不足晚間的一半，這種人口波動直接影響了商業的可持續發展。而從功能定位來看，成熟的CBD需要具備商務辦公、金融服務、商業消費、文化娛樂等復合功能。目前濱江新區仍以居住功能為主導，商務辦公面積很少，金融服務業態寥寥無幾，距離真正的城市中心商務區還有明顯差距。

宋旭民還表示，以距離濱江新區最近的北新區為例，該片區不僅擁有成熟的居住功能，還集聚了金融、商務、文化等產業資源。其中，發展大道沿線已形成金融集聚區，吸引銀行、保險等機構入駐，日間人口流動均衡。相比之下，濱江新區商務辦公面積嚴重不足。

同樣住在濱江新區的李女士則告訴記者，目前濱江新區還沒有醫院配套，看病就醫還是不方便，從濱江新區駕車到距離最近的三甲醫院江門市中心醫院，至少需要20分鐘車程。“如果新醫院盡早建成，大家就醫可以更加方便。”

未來該如何完善？

站在華盛路眺望，塔吊林立的工地與日漸繁華的商業街區共同勾勒出新區蓬勃的生命力。雖然存在不足，但濱江新區未來可期。

近段時間，濱江新區動作頻頻：擬投資2.3億元的觀瀾湖綜合游樂場項目正在施工當中；濱江悅動體育樂園規劃方案獲批，將于年內建成開放；潮岸文旅創意綜合體商業改建項目的標志性建筑摩天輪樂園計劃于今年國慶節開業運營；位于華盛路的貴興新廣場寫字樓項目已經封頂。

展望前路，濱江新區的發展藍圖已徐徐鋪展。記者了解到，我市將加快濱江新區開發建設，依托濱江新區，強化江門市中心城區引領城市發展的重要地位，規劃引導各重大發展項目、重大基礎設施和高等級公共服務設施等在中心城區集聚和高標準建設，推動濱江新區與大型產業集聚區北組團聯動發展；推動濱江新區啟動區二期建設，加快推進濱江新區與蓬江大型產業集聚區先行啟動區融合發展，建設產城融合示范區、城市高質量發展的中央活力區，加快完善商務會展、總部經濟、演藝體育、教育醫療等城市服務功能，推動向北與鶴山融合發展。

基礎設施方面，我市將進一步對濱江新區進行完善，推進“五縱五橫兩環兩鐵”交通網絡建設，完善公交、軌道站點接駁，提升新區通達性；公共服務配套方面，將加快濱江新區學校、醫院、文化中心等公共服務設施建設，引入優質教育、醫療資源，打造15分鐘生活圈。產業集聚發展方面，未來，我市將依托濱江新區科創平臺，培育壯大智能家電、新一代信息技術等產業集群，建設“深圳研發+蓬江制造”合作示范基地，打造產城人高度融合的活力新城。

“隨著各種配套的逐步兌現，相信入住濱江新區的人會越來越多，生意也會越來越好。我們對濱江新區的未來很有信心。”霸王茶姬蓬江鐵建城店店長魏錦濤說。

那么，將濱江新區真正打造成為CBD，需要在哪些方面進行提升？

五邑大學經濟管理學院副教授伍鋒建議，商業方面，推動保利時光匯等綜合體盡快運營，并引入知名品牌，瞄準區域首店、體驗店、旗艦店等，打造區域商業標桿，通過政策扶持，吸引連鎖超市、高端服飾以及餐飲品牌進駐，提升商業品質；可借鑒廣州珠江新城、深圳南山等成熟CBD的經驗，規劃高端購物中心、特色商業街，滿足不同層次的消費需求，如可結合濱水優勢，規劃特色商業街，如打造“僑味風情街”，系統整合五邑各地特色僑鄉文化、非遺技藝、地道美食。業態上，除了餐飲文創，可增設文化微展館、特色手作工坊等，強化沉浸式體驗與文化認同感。同時，要大力發展夜間經濟，打造夜市、步行街，支持“外擺經濟”的規范化、美化，引入潮玩、livehouse等，吸引年輕人消費。

產業方面，要強化產業導入，實現“以產促城”，重點吸引生產性服務業，如工業設計、檢驗檢測認證、專業咨詢等，依托江門制造業基礎形成特色產業集聚，重點培育文創產業，利用僑鄉文化資源打造文創園區，吸引年輕人群。同時，積極規劃企業總部基地，吸引本土龍頭企業、金融機構設立區域總部；可設立“濱江新區企業服務中心”，推行“一窗通辦”服務模式，為重點項目開辟綠色通道。在財政支持方面，可設立濱江新區發展基金，對入駐的優質企業給予落戶獎勵。加強與國際知名體育賽事、文化活動的合作，引入高端賽事、展覽等，提高濱江新區的國際知名度與影響力。

廣州大學教授、房地產研究所所長陳琳則建議，可劃定“灣區之眼—河濱新路”為夜間經濟示范區，延長餐飲、娛樂場所營業時間，策劃“濱江夜市”活動。在大型居住區推廣“15分鐘生活圈”，每個社區配置便民服務中心（含銀行網點、社區食堂等），試點“社區規劃師”制度，讓居民參與公共空間設計。

宋旭民表示，北新區用了20年時間，從一片荒地成長為城市中心。目前濱江新區才發展了10多年，還需要多點培育，未來5年將是關鍵窗口期。隨著商業、產業、交通的逐步完善，濱江新區有望縮小與北新區的差距，最終實現從“新城”到“中心”的蛻變。

正如宋旭民所言，給濱江新區以時間，它必還城市以驚喜。濱江新區的故事，才剛翻到精彩的篇章。

聲eng

濱江新區的發展需要政府、企業和市民三方協同推進。政府要當好“規劃師”，加快編制新區專項規劃，設立企業發展專項資金，對重點商業項目給予現金落戶獎勵，并優化項目審批流程。企業要成為“城市運營商”，開發商需注重商業配套建設，積極打造復合型商業綜合體，零售企業應創新經營模式，引入首店經濟等新業態。市民則要積極參與新區建設，通過社區議事會等方式反映生活需求，共同培育消費習慣。通過多方協作，力爭5年內將濱江新區打造成為商業繁榮、宜居宜業的城市新中心。

隨著這些措施的落地，預計濱江新區將逐步從商業繁榮邁向功能復合的成熟CBD階段。未來的濱江新區，不僅要有鱗次櫛比的高樓大廈，更應成為匯聚人才流、資金流、信息流的區域中樞，真正擔起江門城市新核心的歷史使命。

——廣州大學教授、房地產研究所所長陳琳

發展濱江新區，提升人口黏性是關鍵。要進一步完善肉菜市場、醫療等公共服務，增強居民定居意愿。進一步優化社區商業，提供便捷的日常消費選擇，減少濱江居民對老城區的依賴。比如醫療配套方面，可開通從濱江新區住宅區到的公交專線，方便本地居民就醫。同時，可通過引資等方式，盤活各個項目，有關部門可以積極走出去進行招商引資，也可以通過多種途徑對項目進行招商宣傳。

——五邑大學經濟管理學院副教授伍鋒

編輯 | 蓬江發布編輯部

來源 | 江門日報（記者/陸沿任）