作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

又有新盤(pán)正以一己之力，勸退一眾土豪。

這幾天，位于前海媽灣的灣啟紫荊府獲批預(yù)售，319套住宅，備案均價(jià)約10.78萬(wàn)/平。

地段熱門(mén)，誕生過(guò)三次日光，開(kāi)發(fā)商背景夠硬，市場(chǎng)又回暖，成交量反彈，非核心區(qū)也都出現(xiàn)了日光盤(pán).....眾多buff疊加于一身。

但有一個(gè)比較大的爭(zhēng)議點(diǎn)——價(jià)格太貴，超出了市場(chǎng)的預(yù)期。

這讓項(xiàng)目備受關(guān)注。

能再度日光嗎？

前海入市新盤(pán)已經(jīng)是今年3月份的事了。

而媽灣上一次新房入市是2023年10月入市的招商瑧璽家園，320套105—128平住宅，備案均價(jià)約10.21萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區(qū)間約8.84萬(wàn)—11.7萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約934萬(wàn)—1489萬(wàn)/套。

雖然已經(jīng)售罄，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)曾經(jīng)拿出非常大的誠(chéng)意，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日認(rèn)購(gòu)最高可免60萬(wàn)房款，加上是低密度，前灣河首排位置，預(yù)計(jì)奔著“日光”成績(jī)?nèi)ィ?strong>結(jié)果開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售了172套，去化率53.7%。

如今輪到媽灣的灣啟紫荊府，能否再延續(xù)前海過(guò)去的高光實(shí)現(xiàn)“日光”？

這里是需要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)的。

12月14日，位于前海媽灣的灣啟紫荊府獲批預(yù)售。

319套住宅，備案均價(jià)約10.78萬(wàn)/平，位于1棟1單元和2單元，涵蓋建面約96/111/122/142㎡3-4房，單價(jià)區(qū)間約9.24萬(wàn)—11.82萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約949萬(wàn)—1689萬(wàn)/套。

而這一天，深圳非限購(gòu)區(qū)的龍華也同期誕生了深圳年內(nèi)第六個(gè)“日光盤(pán)”。

作為非限購(gòu)區(qū)的項(xiàng)目也日光了，于是市場(chǎng)對(duì)熱門(mén)區(qū)域的前海媽灣的新盤(pán)也留下了遐想。

但市場(chǎng)上也隨之出現(xiàn)了兩種不同的聲音。

一種是，深圳今年前海核心三區(qū)內(nèi)就剩灣啟紫荊府這一個(gè)新房，區(qū)域內(nèi)其他新房已經(jīng)差不多全都售罄，處于一種“斷供”的狀態(tài)，加上9月以后深圳出臺(tái)的支撐性政策，預(yù)計(jì)會(huì)日光。

另一種則是，被價(jià)格和戶型勸退，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商誠(chéng)意不足，和期待的吹風(fēng)價(jià)格不符，不少潛在意向客戶選擇了放棄。

從社交媒體平臺(tái)可以看到，有準(zhǔn)客戶凍資也交了50w，參與抽獎(jiǎng)總購(gòu)房?jī)r(jià)可以減5—10W，但也不是非買(mǎi)不可。

也有意向客戶在討論項(xiàng)目的帖子下留言表示，“賣(mài)的好貴”“宣稱(chēng)9字頭起，打折力度不大沒(méi)去看了”“價(jià)格太高了，只有放棄了”……

不過(guò)，項(xiàng)目提前營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，也把意向客戶的預(yù)期拉低了不少。

有意向客戶11月底曾在社交平臺(tái)表示——“沒(méi)有9這么低吧”“9這么低的話真的不猶豫了，希望出價(jià)格是9”“kfs給出吹風(fēng)價(jià)區(qū)間了，應(yīng)該是9—10.2之間”。

如今價(jià)格擺在眼前，前期的意向客戶的期盼心情，也隨之落空。

項(xiàng)目最新釋放的折扣消息約95折，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天預(yù)計(jì)還有更多折扣。

若按照95折估算，折后均價(jià)約10.24萬(wàn)/平，單價(jià)區(qū)間約8.778—11.229萬(wàn)/平，與市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格依舊有一定差距。

再對(duì)比全市場(chǎng)的價(jià)格情況，價(jià)格差距也更為明顯——

灣啟紫荊府121—123平戶型，備案單價(jià)區(qū)間約9.67萬(wàn)—11.46萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約1178萬(wàn)—1393萬(wàn)/套。

而目前招商領(lǐng)璽二手房約120平戶型，掛盤(pán)單價(jià)區(qū)間約11.22萬(wàn)—13.75萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約1350萬(wàn)—1650萬(wàn)/套。

今年6月、7月以及8月招商領(lǐng)璽也分別成交了3套約120平的戶型。

一套成交總價(jià)1100萬(wàn)，折合單價(jià)約9.2萬(wàn)/平，一套成交總價(jià)1060萬(wàn)，折合單價(jià)約8.84萬(wàn)/平，還有一套成交總價(jià)1100萬(wàn)，折合單價(jià)約9.14萬(wàn)/平。

對(duì)比之下，灣啟紫荊府121—123平戶型的價(jià)格并沒(méi)有體現(xiàn)出多少優(yōu)勢(shì)。

再對(duì)比其他次新的二手房。

可以看到，購(gòu)買(mǎi)預(yù)算差距不大的情況下，還能選擇區(qū)域配套更成熟，小區(qū)園林和容積率更優(yōu)越，并且戶型格局也更實(shí)用的房源。

灣啟紫荊府約143平戶型，單價(jià)區(qū)間約10.76萬(wàn)—11.83萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間約1537萬(wàn)—1689萬(wàn)/套。

而2017年入伙的次新小區(qū)前海時(shí)代CEO公館，作為前海自貿(mào)區(qū)域中心位置的低容積率、板樓結(jié)構(gòu)小區(qū)，戶型方正實(shí)用，南北通透的146平4房2衛(wèi)，有業(yè)主報(bào)價(jià)1750萬(wàn)，滿五唯一可以免個(gè)稅。

而這只是報(bào)價(jià)，實(shí)際交易還有一定的議價(jià)空間。

如果灣啟紫荊府143平戶型，若算上開(kāi)盤(pán)折扣，總價(jià)差距也并不明顯。

所以可以看到，差不多價(jià)格段位，選擇性其實(shí)并不少。

而這些具有代表性的次新標(biāo)桿樓盤(pán)，報(bào)價(jià)房源實(shí)際交易中，還有一定的談價(jià)空間。

按照目前市場(chǎng)的氛圍，大概率交易價(jià)格只少不多。

按理來(lái)說(shuō)，作為“璽”字系列的項(xiàng)目，雖然沒(méi)有像招商領(lǐng)璽、嶸璽、瑧璽沿用“璽”字取名，而是取名灣啟紫荊府。

但灣啟紫荊府顯然是沒(méi)有參照媽灣招商瑧璽家園的銷(xiāo)售價(jià)格和去化情況，價(jià)格相比招商瑧璽家園的均價(jià)貴了5712元/㎡。

所以，市場(chǎng)環(huán)境得到修復(fù)，深圳新房不再需要指導(dǎo)備案價(jià)格，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)也變得好起來(lái)了。

至于能否再造“日光”，其實(shí)已經(jīng)不重要，只要順?shù)N時(shí)間夠久，市場(chǎng)自然會(huì)買(mǎi)賬，房源也會(huì)慢慢售罄。

意向購(gòu)房者態(tài)度轉(zhuǎn)變

對(duì)市場(chǎng)潛在客戶而言，在具體的項(xiàng)目?jī)r(jià)格未落地前，項(xiàng)目的短板尚且可以接受。

但價(jià)格落地后，便不再猶豫。

在社交平臺(tái)上，有潛在客戶表示——“其實(shí)也挺好的，本來(lái)很猶豫，因?yàn)橛辛咙c(diǎn)也有硬傷。現(xiàn)在價(jià)格一出，很好沒(méi)有優(yōu)點(diǎn)全是硬傷了”。

從項(xiàng)目實(shí)際情況來(lái)看，項(xiàng)目地塊偏小，容積率不低，并且地塊后期需要建設(shè)幼兒園，花園園林、活動(dòng)空間以及游泳池有所缺乏。

后期綠化以及公共空間，需要依賴旁邊的前灣河綠道以及周邊公園。

所以，有意向購(gòu)房者表示——“沒(méi)花園，果斷放棄了”。

還有意向購(gòu)房者表示，樓棟間距較小，有日照遮擋可能性。

其次，項(xiàng)目的戶型得房率約76%，雖然為深圳建設(shè)新規(guī)后入市新盤(pán)，但戶型得房率的提升需要依賴飄窗、電梯廳的設(shè)計(jì)。

如121戶型，雖然整體方正通透，陽(yáng)臺(tái)約2.4米寬，主臥室?guī)?80度景觀窗戶，但有意向購(gòu)房者看房后反饋——整體感受偏小，橫廳設(shè)計(jì)，客廳空間其實(shí)不大，只是陽(yáng)臺(tái)視覺(jué)上有所拓寬，而廚房以及其中一個(gè)次臥較小。

還有意向購(gòu)房者反問(wèn)——櫥柜、床以及衣柜需要設(shè)計(jì)在飄窗上，一千多萬(wàn)買(mǎi)個(gè)房子就不配正經(jīng)的放張床嗎？

第三周邊環(huán)境存在一定噪音。

由于項(xiàng)目處于航道之下，臨近興海大道、聽(tīng)海大道以及夢(mèng)海大道等主干道，無(wú)可避免存在一定的環(huán)境噪音，后期實(shí)際居住需要考驗(yàn)項(xiàng)目的隔音和室內(nèi)空氣循環(huán)能力。

另外，也有意向購(gòu)房者表示擔(dān)憂周邊主干道的擁堵情況。

但更重要的是，媽灣作為重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，規(guī)劃還需要時(shí)間兌現(xiàn)。

目前項(xiàng)目周邊的學(xué)校、商業(yè)、公園以及其他配套還需要時(shí)間完全落地。

這也是眾多拿著籌碼的意向購(gòu)房者所在意的地方。

而具體的價(jià)格出爐后，對(duì)項(xiàng)目的一些短板也就變得更加難以接受了。

實(shí)際上，作為媽灣的項(xiàng)目，灣啟紫荊府還是有一定的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

一方面，媽灣新房目前處于供應(yīng)短缺階段，后續(xù)調(diào)規(guī)后的住宅用地，出讓到建設(shè)落地也仍需要時(shí)間，而項(xiàng)目推出的約96平戶型，也是整個(gè)前海為數(shù)不多100平以內(nèi)的戶型。

過(guò)去前海的新房供應(yīng)，戶型面積門(mén)檻基本在100平以上。

無(wú)論是總價(jià)門(mén)檻，還是未來(lái)流通，在市場(chǎng)上也有一定的流通力優(yōu)勢(shì)。

另一方面，項(xiàng)目雖然位置在目前居住體驗(yàn)上不算特別理想，但是項(xiàng)目車(chē)位比較充足，4 梯 5 戶且有獨(dú)立電梯廳，臨近5號(hào)線媽灣地鐵站，未來(lái)周邊軌道交通規(guī)劃密集，交通便利。

同時(shí)，整個(gè)前海最成熟的商業(yè)配套，公園資源都在直線一兩公里范圍內(nèi)，可以近距離共享桂灣公園、前海演藝公園、萬(wàn)象前海、前海卓悅INTOWN等配套。

并且眾多公共休閑配套規(guī)劃后期還會(huì)有爆發(fā)兌現(xiàn)期，并非規(guī)劃會(huì)落空或者轉(zhuǎn)移。

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