作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

又有新盤正以一己之力，勸退一眾土豪。

這幾天，位于前海媽灣的灣啟紫荊府獲批預售，319套住宅，備案均價約10.78萬/平。

地段熱門，誕生過三次日光，開發商背景夠硬，市場又回暖，成交量反彈，非核心區也都出現了日光盤.....眾多buff疊加于一身。

但有一個比較大的爭議點——價格太貴，超出了市場的預期。

這讓項目備受關注。

能再度日光嗎？

前海入市新盤已經是今年3月份的事了。

而媽灣上一次新房入市是2023年10月入市的招商瑧璽家園，320套105—128平住宅，備案均價約10.21萬元/㎡，單價區間約8.84萬—11.7萬/平，總價區間約934萬—1489萬/套。

雖然已經售罄，但開發商開盤曾經拿出非常大的誠意，開盤當日認購最高可免60萬房款，加上是低密度，前灣河首排位置，預計奔著“日光”成績去，結果開盤當天銷售了172套，去化率53.7%。

如今輪到媽灣的灣啟紫荊府，能否再延續前海過去的高光實現“日光”？

這里是需要打上一個問號的。

12月14日，位于前海媽灣的灣啟紫荊府獲批預售。

319套住宅，備案均價約10.78萬/平，位于1棟1單元和2單元，涵蓋建面約96/111/122/142㎡3-4房，單價區間約9.24萬—11.82萬/平，總價區間約949萬—1689萬/套。

而這一天，深圳非限購區的龍華也同期誕生了深圳年內第六個“日光盤”。

作為非限購區的項目也日光了，于是市場對熱門區域的前海媽灣的新盤也留下了遐想。

但市場上也隨之出現了兩種不同的聲音。

一種是，深圳今年前海核心三區內就剩灣啟紫荊府這一個新房，區域內其他新房已經差不多全都售罄，處于一種“斷供”的狀態，加上9月以后深圳出臺的支撐性政策，預計會日光。

另一種則是，被價格和戶型勸退，認為開發商誠意不足，和期待的吹風價格不符，不少潛在意向客戶選擇了放棄。

從社交媒體平臺可以看到，有準客戶凍資也交了50w，參與抽獎總購房價可以減5—10W，但也不是非買不可。

也有意向客戶在討論項目的帖子下留言表示，“賣的好貴”“宣稱9字頭起，打折力度不大沒去看了”“價格太高了，只有放棄了”……

不過，項目提前營銷造勢，也把意向客戶的預期拉低了不少。

有意向客戶11月底曾在社交平臺表示——“沒有9這么低吧”“9這么低的話真的不猶豫了，希望出價格是9”“kfs給出吹風價區間了，應該是9—10.2之間”。

如今價格擺在眼前，前期的意向客戶的期盼心情，也隨之落空。

項目最新釋放的折扣消息約95折，在開盤當天預計還有更多折扣。

若按照95折估算，折后均價約10.24萬/平，單價區間約8.778—11.229萬/平，與市場預期的價格依舊有一定差距。

再對比全市場的價格情況，價格差距也更為明顯——

灣啟紫荊府121—123平戶型，備案單價區間約9.67萬—11.46萬/平，總價區間約1178萬—1393萬/套。

而目前招商領璽二手房約120平戶型，掛盤單價區間約11.22萬—13.75萬/平，總價區間約1350萬—1650萬/套。

今年6月、7月以及8月招商領璽也分別成交了3套約120平的戶型。

一套成交總價1100萬，折合單價約9.2萬/平，一套成交總價1060萬，折合單價約8.84萬/平，還有一套成交總價1100萬，折合單價約9.14萬/平。

對比之下，灣啟紫荊府121—123平戶型的價格并沒有體現出多少優勢。

再對比其他次新的二手房。

可以看到，購買預算差距不大的情況下，還能選擇區域配套更成熟，小區園林和容積率更優越，并且戶型格局也更實用的房源。

灣啟紫荊府約143平戶型，單價區間約10.76萬—11.83萬/平，總價區間約1537萬—1689萬/套。

而2017年入伙的次新小區前海時代CEO公館，作為前海自貿區域中心位置的低容積率、板樓結構小區，戶型方正實用，南北通透的146平4房2衛，有業主報價1750萬，滿五唯一可以免個稅。

而這只是報價，實際交易還有一定的議價空間。

如果灣啟紫荊府143平戶型，若算上開盤折扣，總價差距也并不明顯。

所以可以看到，差不多價格段位，選擇性其實并不少。

而這些具有代表性的次新標桿樓盤，報價房源實際交易中，還有一定的談價空間。

按照目前市場的氛圍，大概率交易價格只少不多。

按理來說，作為“璽”字系列的項目，雖然沒有像招商領璽、嶸璽、瑧璽沿用“璽”字取名，而是取名灣啟紫荊府。

但灣啟紫荊府顯然是沒有參照媽灣招商瑧璽家園的銷售價格和去化情況，價格相比招商瑧璽家園的均價貴了5712元/㎡。

所以，市場環境得到修復，深圳新房不再需要指導備案價格，開發商的心態也變得好起來了。

至于能否再造“日光”，其實已經不重要，只要順銷時間夠久，市場自然會買賬，房源也會慢慢售罄。

意向購房者態度轉變

對市場潛在客戶而言，在具體的項目價格未落地前，項目的短板尚且可以接受。

但價格落地后，便不再猶豫。

在社交平臺上，有潛在客戶表示——“其實也挺好的，本來很猶豫，因為有亮點也有硬傷?，F在價格一出，很好沒有優點全是硬傷了”。

從項目實際情況來看，項目地塊偏小，容積率不低，并且地塊后期需要建設幼兒園，花園園林、活動空間以及游泳池有所缺乏。

后期綠化以及公共空間，需要依賴旁邊的前灣河綠道以及周邊公園。

所以，有意向購房者表示——“沒花園，果斷放棄了”。

還有意向購房者表示，樓棟間距較小，有日照遮擋可能性。

其次，項目的戶型得房率約76%，雖然為深圳建設新規后入市新盤，但戶型得房率的提升需要依賴飄窗、電梯廳的設計。

如121戶型，雖然整體方正通透，陽臺約2.4米寬，主臥室帶180度景觀窗戶，但有意向購房者看房后反饋——整體感受偏小，橫廳設計，客廳空間其實不大，只是陽臺視覺上有所拓寬，而廚房以及其中一個次臥較小。

還有意向購房者反問——櫥柜、床以及衣柜需要設計在飄窗上，一千多萬買個房子就不配正經的放張床嗎？

第三周邊環境存在一定噪音。

由于項目處于航道之下，臨近興海大道、聽海大道以及夢海大道等主干道，無可避免存在一定的環境噪音，后期實際居住需要考驗項目的隔音和室內空氣循環能力。

另外，也有意向購房者表示擔憂周邊主干道的擁堵情況。

但更重要的是，媽灣作為重點發展片區，規劃還需要時間兌現。

目前項目周邊的學校、商業、公園以及其他配套還需要時間完全落地。

這也是眾多拿著籌碼的意向購房者所在意的地方。

而具體的價格出爐后，對項目的一些短板也就變得更加難以接受了。

實際上，作為媽灣的項目，灣啟紫荊府還是有一定的市場優勢。

一方面，媽灣新房目前處于供應短缺階段，后續調規后的住宅用地，出讓到建設落地也仍需要時間，而項目推出的約96平戶型，也是整個前海為數不多100平以內的戶型。

過去前海的新房供應，戶型面積門檻基本在100平以上。

無論是總價門檻，還是未來流通，在市場上也有一定的流通力優勢。

另一方面，項目雖然位置在目前居住體驗上不算特別理想，但是項目車位比較充足，4 梯 5 戶且有獨立電梯廳，臨近5號線媽灣地鐵站，未來周邊軌道交通規劃密集，交通便利。

同時，整個前海最成熟的商業配套，公園資源都在直線一兩公里范圍內，可以近距離共享桂灣公園、前海演藝公園、萬象前海、前海卓悅INTOWN等配套。

并且眾多公共休閑配套規劃后期還會有爆發兌現期，并非規劃會落空或者轉移。

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作者觀點，不代表格隆匯立場