每隔幾年，“取消公攤面積”就要被翻出來熱議一番，買房人訴苦，開發(fā)商說難，監(jiān)管部門表示重視，走完這個(gè)循環(huán)之后就偃旗息鼓鳴金收兵，然后一切如故，每次大差不差，都是這樣一個(gè)循環(huán)。

這一次的起點(diǎn)是湖南衡陽、河北張家口。前者發(fā)文提出推行“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，后者發(fā)文表示“逐漸取消公攤”，于是，天下苦之久矣的公攤面積，似乎又要被趕出歷史舞臺了。

我們能夠理解這兩座城市的做法是為了解決購房人的“痛點(diǎn)”，活躍交易，鼓勵(lì)買房；我們也感同身受，買房人“花錢買了100平方米的房，使用面積只有80多平方米”時(shí)的郁悶。但盡管如此，解決這些“體感不佳”的問題，也絕非是一朝廢止就完事大吉，如果不得要領(lǐng)，處理不當(dāng)，還會(huì)產(chǎn)生次生問題，最終損害還是由業(yè)主承擔(dān)。

關(guān)于公攤面積，我們有以下幾個(gè)看法，希望能對厘清這個(gè)問題有所幫助。

首先，不要將“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”和“取消公攤面積”混為一談。在這方面，湖南衡陽不是先驅(qū)，北京2003年就提出了套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，重慶以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)已有多年。

區(qū)別在于，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，單價(jià)要比建筑面積計(jì)價(jià)高，但總價(jià)是一樣的。比如，總價(jià)300萬的房子，建筑面積計(jì)價(jià)可能是3萬元，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)就是每平方米33000元。

必須強(qiáng)調(diào)，套內(nèi)面積計(jì)價(jià)只是換一種計(jì)價(jià)方式，并不表示公攤面積飛走了。重要的是要透明，讓購房人看得清楚明白。

例如北京，在公示價(jià)格時(shí)，會(huì)按照建筑面積和套內(nèi)面積公示，具體到某個(gè)樓盤，會(huì)標(biāo)明按建筑面積計(jì)價(jià)的單價(jià)是多少，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的單價(jià)是多少，后者高于前者，只是計(jì)算方式的不同。所以，“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”絕不能和取消公攤面積劃等號。

第二，公攤面積不是“零和博弈”，不是公攤面積大了，開發(fā)商就拿了更多利益。按照當(dāng)下監(jiān)管規(guī)范，公攤面積一般包含“公共基礎(chǔ)設(shè)施”（如電梯、樓道、樓梯、管道井、機(jī)房等）、“公共空間”（如大堂等），以及墻體等幾部分。

很多人抱怨現(xiàn)在買房公攤變大，套內(nèi)變小，在很大程度上，這不是開發(fā)商可以左右的。相當(dāng)一部分是監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)范的變化發(fā)展所致。例如，早期住宅樓層低，沒有電梯，公攤面積自然就小。后來高層建筑大量出現(xiàn)，電梯也不是只有一部，而是幾部，公攤面積自然就上去了。再到后來，低樓層住宅也開始配電梯，這自然也帶來公攤面積提高。

再比如樓梯寬度。我國一些城市，從人本角度出發(fā)，以急救擔(dān)架通行為條件，增加了樓梯寬度，這在應(yīng)急時(shí)是十分必要的，但客觀上，樓梯寬度的增加，也使公攤面積增加。

這種例子還有很多，分布在小區(qū)機(jī)房、泵站、管井等各個(gè)方面。更高的標(biāo)準(zhǔn)，往往是更大的空間，更大的空間，就意味著更大的公攤面積。

還有一個(gè)典型例子，當(dāng)下市場，對于干掛石材、鋁扣板等外立面的項(xiàng)目，購房人更喜歡，認(rèn)為美觀大氣，也能在一定程度上給房產(chǎn)保值。但是，干掛石材、鋁扣板作為外立面，就會(huì)增加墻體厚度，繼而增加房屋的公攤面積。

在這些問題上，開發(fā)商和購房人不是“零和博弈”。

第三，合規(guī)合理的公攤面積存在，恰恰是明確權(quán)屬，保護(hù)業(yè)主的利益。衡量公攤面積是否合理，一般有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。一是是否符合監(jiān)管規(guī)范，二是公攤面積是否都為業(yè)主生活服務(wù)。這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，到最后又會(huì)融合成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管規(guī)范制定的出發(fā)點(diǎn)，也是公攤面積為業(yè)主生活所用。

從這個(gè)視角出發(fā)，無論電梯、樓梯、樓道，還是管徑、泵站、機(jī)房，甚至是物業(yè)管理用房（物業(yè)服務(wù)水平是另一個(gè)問題，不應(yīng)混淆），均是業(yè)主正常生活所必需的設(shè)施，與生活品質(zhì)直接相關(guān)，通過公攤面積，業(yè)主支付對價(jià)，明確這部分設(shè)施的歸屬與權(quán)利，該主張的時(shí)候可以主張，這是業(yè)主利益的一種保障機(jī)制。

如果簡單取消公攤面積，那么，這些設(shè)施誰來投資，權(quán)屬如何確定？無論是“懸空”，還是歸屬于第三方，勢必造成這些對業(yè)主生活品質(zhì)有直接影響的設(shè)施權(quán)屬主體與業(yè)主本身分離，形成不同主體之間的關(guān)系，不同主體自然有不同利益訴求，一旦產(chǎn)生矛盾，博弈、扯皮無可避免，既然主體分離，那么就要談判，談判也不一定能談出完全符合業(yè)主的結(jié)果，這樣一來，最終受到影響的仍然是業(yè)主。

第四，公攤之苦，苦在于不透明。近些年來，購房人之所以怨聲載道，是因?yàn)樵谫I房時(shí)，很難了解公攤面積的具體情況。請注意，這里有兩個(gè)重點(diǎn)，一個(gè)是“買房階段”，另一個(gè)是“具體情況”。

我們知道，在最終的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上，對公攤面積等信息會(huì)有注記；在購房合同的附件部分中，一般也會(huì)對公攤面積有較為詳細(xì)的說明。但是，拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是在交房以后，簽合同也是在購房的最后階段，而在做出購房決策的階段中，購房人能夠了解的關(guān)于公攤的信息十分有限。

在看房階段，關(guān)于公攤的信息獲取十分籠統(tǒng)，一般就是個(gè)得房率指標(biāo)，這種感知十分模糊。一般而言，哪些位置是公攤，每個(gè)位置公攤的面積大約是多大等等具體信息，樓盤是不介紹的，一般的買房人也很難問得這么細(xì)致，從全國而言，也鮮有對此予以制度保障的。這就造成一個(gè)尷尬的局面：簽合同是購房的最后一個(gè)階段，走到這一步，買不買的決策已經(jīng)做完了，而在做決策的階段，購房人很難獲悉公攤具體的信息。這就為收房之后“公攤大”的“不佳體感”埋下了伏筆。

因此，可否考慮從制度層面將更具體的公攤信息前置披露或說明，而不是只講籠統(tǒng)的得房率。在購房決策階段就能充分了解，覺得公攤大，不合理，就不買了，不把不確定性和矛盾留到后期。

第五，公攤面積、套內(nèi)面積都是技術(shù)性因素，與房價(jià)關(guān)系不大。房產(chǎn)因?yàn)榭們r(jià)高昂，因此，買方對價(jià)格高度敏感，因此，套內(nèi)面積與公攤面積常常被認(rèn)為會(huì)影響到房價(jià)高低，這其實(shí)真是個(gè)誤會(huì)，因?yàn)椤氨持е贿叧痢薄?/p>

公攤面積是客觀存在，不可能憑空消失，這部分設(shè)施有成本，又直接服務(wù)于業(yè)主生活，因此，套內(nèi)面積也好，建筑面積也罷，這部分的支出總是要被覆蓋的，以套內(nèi)面積計(jì)，因?yàn)槊娣e小，單價(jià)就高一些，以建筑面積算，因?yàn)槊娣e大，包含了公攤，單價(jià)就低一些。這就是個(gè)算術(shù)問題，連數(shù)學(xué)問題都不是。因此，與房價(jià)無關(guān)。

當(dāng)然，這其中也有一些例外。當(dāng)前樓市下行，開發(fā)商“漲價(jià)”很難，如果一刀切轉(zhuǎn)為套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，理論上確實(shí)存在開發(fā)商難以通過直接漲價(jià)消化這部分成本的情況。

不過，實(shí)際操作過程中，全國各主要城市，新房交易基本上都是價(jià)格備案機(jī)制，并非純粹的買賣雙方直接商定價(jià)格，在這種機(jī)制下，如果采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，備案價(jià)勢必會(huì)提高，在這個(gè)價(jià)格基礎(chǔ)上，開發(fā)商再進(jìn)行打折，在折扣設(shè)定的過程中，開發(fā)商就會(huì)考慮公攤部分的成本消化問題。

所以，還是“背著抱著一邊沉”。

第六，公攤面積是一整套復(fù)雜體系的一環(huán)，調(diào)整、改變要考慮到全局視角。中國內(nèi)地的住宅小區(qū)，和歐美國家有很大不同。歐美國家大多是街區(qū)，純封閉社區(qū)極少，這導(dǎo)致了這些居民的絕大部分公共服務(wù)，是城市公共配套設(shè)施提供和滿足的，支撐這些服務(wù)運(yùn)行的，要么是財(cái)政資金，其背后是稅收，要么是政府授權(quán)特定區(qū)域內(nèi)的某些征繳類稅收費(fèi)用（如紐約的長島等街區(qū)），而后用于提供公共服務(wù)。

我們的情況與之不同，社區(qū)多數(shù)是封閉的，社區(qū)內(nèi)的服務(wù)設(shè)施只服務(wù)于本社區(qū)居民，其權(quán)屬以及相關(guān)的利益機(jī)制安排，就需要與之匹配。過去幾十年中，通過公攤面積的方式，在某種程度上匹配了這種權(quán)利關(guān)系。如果要進(jìn)行調(diào)整，就必須考慮到依舊要保障這種權(quán)利關(guān)系，不能破壞之，不能“好心辦壞事”。

如果因?yàn)檎{(diào)整公攤面積制度而導(dǎo)致業(yè)主權(quán)利保障機(jī)制被破壞，那將得不償失，解決后續(xù)帶來種種矛盾的成本，恐怕遠(yuǎn)高于“公攤面積”之苦。

以上六點(diǎn)，歸根結(jié)底，是要找到公攤面積真正的“苦”，“苦”在哪里，對癥用藥，解決問題，而不是“一廢了之”。公共治理向來是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，難有簡單之解，頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，能得到的效果只能適得其反。

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