番禺廣場爭奪戰，即將打響。

剛剛，番禺廣場中銀南地塊的報名開發商名單出來了，還是熟悉的兩位老面孔。

與龍湖深度合作的南通亞倫VS虎視眈眈的綠城。

明日12月17日10點，正式開波。

這也是繼新光快速東側地塊后，雙方把在番禺的奪地戲碼，延續到了番禺廣場，二番戰開始。

同時，南站地塊也有房企報名參拍了，意味著兩宗地塊大概率能順利出讓。

說回中銀南地塊，從掛牌開始就有不少房企看好這塊地的前景，給出的觀點和結論都比較正面，有希望拍出溢價。

地塊起拍總價4.98億，樓面價1.65萬/平，體量小、總價低、配建少、風險可控。

中銀南地塊的幾個優勢：

①起拍價5億，參與玩家的門檻低。

②起拍樓面價1.65萬/平，與周邊新房3.5-4萬/平價格，有利潤空間。

③番禺廣場核心位置，TOD廣場的建設和永隆綜合體的建設，有新預期。

④配套全面，番禺廣場地鐵口，有萬科里、永旺夢樂城，周邊居住氛圍好，所見即所得。

⑤地塊較小，建面3萬平風險較低，沒有其余配建，要求公建化外立面。

這種CBD成熟組團的小型地塊越來越香，尤其是可以配合快進快出，降低風險的打法，受到市場青睞。

中銀南地塊的學鐵商基本面優秀，沒有太大硬傷。

我們拆開，一個個聊。

·多軌交匯，番禺廣場地鐵上蓋

地塊位于著名的中銀大廈南側，此前一直被用作停車場。

西面是番禺廣場TOD，東面是永隆綜合體。

地鐵站E口在地塊內，還是一條多軌交匯的地鐵站，去哪都很方便。

3號線：珠江新城、天河北、長隆萬博、客村、機場

18號線：珠江新城東、琶洲、東站、南沙

22號線：南站、白鵝潭、芳村

在出讓文件中，地塊鼓勵地鐵口與商業裙樓進行一體化設計。

這也意味著，未來項目靠近番禺廣場的商業裙樓，很有可能會連接地鐵口，中銀南地塊也算是地鐵上蓋項目了。

中銀南地塊很特殊的一點在于，其距離各個配套都近，又離主干道番禺大道和清河東路有距離，周邊是社區小路，噪音影響很小。

而且，考慮到未來番禺廣場TOD大花園的建設，地塊靠近廣場的這邊不允許設置行車出入口，從小區走到番禺廣場會更安全。

整個番禺廣場的外立面效果也會更統一。

·教育短板，東興小學是市一級

項目不配建學校，大概率還是統籌讀周邊的東興小學。

東興小學是市一級小學，比起現在遍地名校名校來說，還是不太夠打。

不過，項目教育方面的短板，或許會在未來迎來轉機，番禺正在全力推進教育資源的提升、提質。

·生活配套成熟，居住氛圍安逸

番禺廣場發展了那么多年，居住環境和商業氛圍都不錯。

地塊旁邊是基盛萬科里，走多一條街有永旺夢樂城，一個地鐵站的距離還有個在建的龍湖天街。

這也是廣州首座龍湖天街Mall，體量約10萬平的盒子商業，應該會比現在的兩座商場更好逛，進度快，明年能搞定。

除了消費商業配套，城市界面并不老舊。

核心區房子，大多是二手小區，雖然年紀大了，但還是比較體面的。

2023年落成運營的番禺圖書館，已經是新晉網紅打卡地了。

此外，還有市橋水道在南側，地塊可以看得到江景，永隆綜合體的超高層地標，并不會阻擋地塊的東南向視野。

·25歲的番禺廣場，還有新預期

從1999年投資發展至今，番禺廣場發展了25年，雖然萬博成為了實質性的商業中心，燈紅酒綠夜夜笙歌，但并不影響番禺廣場的地位。

這里是番禺的行政中心，番禺區政府、稅務局、財政局、教育局均位于此處。

還有中銀大廈、萬聯證券等一批偏金融的企業，在此辦公。

這是基本盤。

不過，自從2017年番禺廣場TOD圍蔽到今天，板塊按下了暫停鍵。

大家期待著中軸廣場和圖書館一起面世，但廣場仍是一片爛泥地，而圖書館已經建起來了。

兩個月前，番禺廣場TOD規劃設計，對外公示了兩個方案，目標就是對標天河中軸的花城廣場。

項目總投資13億，已經公開招標，真正推進近在咫尺了。

大家比較在意的小區沒有花園，等番禺廣場TOD建起來以后，就有一個10萬方遛娃大花園了

另一邊，則是永隆綜合體，3月份已經吃過燒豬，12月份新規劃已經獲批，總建筑面積13萬平方米。

未來，永隆項目計劃建設1棟170米高的地鐵上蓋大型綜合體，以及三座150米的40層住宅樓。

這是番禺廣場最重要的兩個發展項目，一個新地標，一個新中軸廣場。

中銀南側地塊，就夾在兩者之間，未來景觀會很好，搭配上項目公建化外立面，以及配建的商業裙樓，番禺廣場一體性會更強。

參考珠江新城，這可能就是番禺版本的高德公館。

·周邊二十年老二手，潛在購買力

項目周邊基本上都是十幾二十年的居住社區，提供了龐大的置換需求。

附近的居民對這里是有感情的，傾向原地置換。

當然，這也帶來了一個疑問，在貝殼上周邊掛牌的二手房并不多，交易不太活躍。

在一個相對不活躍的二手市場，二手價格波動也會比較大。

作為一個自住板塊，番禺廣場是深得人心，可以罵，可以接受價格波動，還是喜歡住。

同時，番禺廣場是行政中心，有一定產業基礎，政府公務員和金融機構的工作人員，是一個穩定的消費群體。

對于剛改項目來說，他們是消費中堅力量

·周邊新房3.6-4萬/平，有利潤空間

目前，板塊在售新房僅有路勁美的雋樾府，在售戶型87、112、132平，均價約為3.6-4萬/平。

87平310萬能買到的小戶型，已經基本清盤了大戶型均價比較貴在3.8-4萬/平，

項目戶型、交標、質感做得不錯，也是新規戶型。

路勁美的雋樾府，也就是去年搖號的好又多地塊，樓面價2.4萬/平。

位置更好的中銀南側地塊，起拍價是1.65萬/平，相差近30%。

即便是放大到番禺客運站和橋南板塊，地塊起拍價都很給力，是最低的一次。

雋樾府作為中銀南地塊的直接競爭對手，在小戶型基本清盤的情況下，中銀南或許會更多考慮90-120之間的戶型。

雖然，番禺普遍的居住習慣，是大戶型、大平層、大別墅，但一方面是大戶型原地置換的需求量有，但動力沒那么大。

其次，剛改戶型的需求很旺盛，去化速度要更快，除了雋樾府，龍湖金地天峯的98也沒太多選擇了。

剛改戶型也是整個廣州樓市的甜點位，這種小型社區缺乏花園，對于大戶型家庭客吸引力，會打個折扣。

不如，去做更宜居的剛改面積段，定位和產品做的精品，畢竟周邊城市界面和區位都很好。

產品也不會太極致，符合周邊的生活習慣，起步90平的三房戶型是有市場的。

大戶型120平左右的4房，搭配申請新規陽臺占比，也能做得寬敞，主要還是戶型配比，會有多少套數留給小戶型。

其實，中銀南地塊的學鐵商已經相當全面，也能吸引到多方面的買家。

一個是3號線、18號線、22號線通勤的打工人，周邊城市界面和配套相對價格來說，有不錯的綜合競爭力。

另一個是原地置換或是二套的地緣改善客，番禺廣場對本地人的吸引力是夠的。

最后，如果你對項目感興趣，想在番禺買房的朋友，歡迎添加拆神助手咨詢。