出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

“保障房需求按城鎮(zhèn)常住人口計(jì)算，缺口大約為1億套。如果分十年來完成，每年需要提供1000萬套?！?/p>

“其中少部分是通過拆遷改造來歸集，大部分還是要靠建設(shè)；其次，在增加增量的同時(shí)，要用力化解存量?！痹瓏曳扛恼n題組組長、中房集團(tuán)公司原董事長孟曉蘇指出。

存量問題如何解決，就是“盤活存量用地和商辦用房”。談及不久前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述，他認(rèn)為與以往不同之處，就在于“商辦用房”這幾個(gè)字；“止跌回穩(wěn)”的說法也有加碼，要求“持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

“為什么要提出‘持續(xù)用力’呢？肯定是看到此前用力不夠?！泵蠒蕴K分析道，如何“持續(xù)用力”，首先就需要啟動(dòng)規(guī)?；谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)。

“商辦用房的空置總量要大于商品住宅，開發(fā)商手里的待售面積，疊加各持有機(jī)構(gòu)的空置面積，加起來就有5億平方米，相當(dāng)于500萬套住房。”

新的一年里能不能止跌？孟曉蘇認(rèn)為，中央已提出了要求，需要有“持續(xù)用力”的措施保證。如果能“實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”，新的一年就可能做到止跌回穩(wěn)；比如明年上半年能夠“止跌”，下半年就有可能“回穩(wěn)”。當(dāng)然如果不采取有力措施，那就可能會(huì)繼續(xù)跌。

在11月28日的“2024搜狐財(cái)經(jīng)年度論壇”上，他曾提出保障房缺口在1億套左右，應(yīng)該啟動(dòng)“商改?！保瞄e置商業(yè)辦公用房改造為保障房。半個(gè)月后的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，提出“盤活存量用地和商辦用房”，與孟曉蘇的建議完全契合。

他一再強(qiáng)調(diào)，商辦用房適合改為保障房，“商辦改保障”應(yīng)成為下一步的主要方向。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，能為樓市帶來哪些變化？ 存量房“收儲(chǔ)”進(jìn)度為何緩慢？“商改保”如何落地？帶著這些問題，搜狐財(cái)經(jīng)再一次與孟曉蘇進(jìn)行深度對(duì)話。

原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)公司原董事長 孟曉蘇

以下是搜狐財(cái)經(jīng)與孟曉蘇對(duì)話精編：

搜狐財(cái)經(jīng)：此次會(huì)議談及房地產(chǎn)，與以往的不同之處在哪里？

孟曉蘇：這次和以往中央會(huì)議要求不同的，就是加上“商辦用房”這幾個(gè)字?！爸沟胤€(wěn)”的說法這次又加碼，要求“持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。為什么要提出“持續(xù)用力”呢？肯定是看到此前用力不夠。

如何“持續(xù)用力”？首先就需要啟動(dòng)規(guī)?；谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)。保障房需求按城鎮(zhèn)常住人口計(jì)算，缺口大約為一億套，如果分十年來完成，每年就需要提供1000萬套。其中少部分是通過拆遷改造來歸集，大部分還是要靠建設(shè)。

其次，在增加增量的同時(shí)，要用力化解存量。

存量問題如何解決？方向已經(jīng)由中央指明，那就是“盤活存量用地和商辦用房”。因?yàn)樯剔k用房的空置總量要大于商品住宅?，F(xiàn)在待售商品住宅總量是3.8億平方米，按照100平米一套房估算，就是380萬套房；而商業(yè)和辦公樓在開發(fā)商手里待售的是2億平方米，在各持有機(jī)構(gòu)手里空置的是3億平方米，加起來就有5億平方米，相當(dāng)于500萬套住房。

搜狐財(cái)經(jīng)：收購存量商品房用作保障房，為什么進(jìn)度緩慢？

孟曉蘇：在中央部署“收購存量商品房改為保障房“后，有些人只把“商品房”片面地理解為“商品住房”。但商品住房當(dāng)中包含著高地價(jià)，拿它改為保障房難度太大，這是進(jìn)展緩慢的主要原因。

在大城市商品住房的成本與價(jià)格中，往往三分之二是地價(jià)。比如北京房屋均價(jià)6萬元一平米，其中樓面地價(jià)達(dá)到4萬元；上海的住宅樓面地價(jià)是4.5萬。包含如此高地價(jià)的商品住房，無論如何壓價(jià)收購，地價(jià)是退不回來的。所以要落實(shí)中央要求，就必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是。

國家對(duì)保障房的房價(jià)要求，就是國務(wù)院去年“14號(hào)文件”中規(guī)定的“土地劃撥”和“不攤?cè)氤鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用”。其成本只是土地成本和建安成本，這樣的房子才能成為面對(duì)工薪收入群體的保障房，才能讓這些家庭可能買得起。

我和幾位專家兩年前就提出“商辦改保障”，指向用商辦用房改為保障性住房。因?yàn)榇蟪鞘猩剔k用房的地價(jià)都比較低，比如北京、上海的商辦用房平均房價(jià)僅為2萬元左右，包括土地成本但不含土地出讓金。它們比同等地段商品住房的均價(jià)六七萬元要低很多。

如果能達(dá)到這樣的較低房價(jià)，工薪家庭就能享受到價(jià)格優(yōu)惠。再加上首付比例降低、銀行對(duì)保障房的貸款利息進(jìn)一步降低，就能讓工薪家庭買得起。當(dāng)然買保障房也需要拿出全部積蓄、掏空“六個(gè)錢包”，還要當(dāng)若干年的“房奴”，但這個(gè)房奴當(dāng)?shù)囊荣I商品住房的人輕松多了。

搜狐財(cái)經(jīng)：商辦用房改為保障房，具備相關(guān)條件嗎？

孟曉蘇：許多國家都不斷進(jìn)行“商改住”，根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整規(guī)劃與建筑結(jié)構(gòu)。過去在“商改住”方面的經(jīng)驗(yàn)太豐富了，比如著名的紐約“特朗普大廈”就是“商改住”。

把我國大城市部分商辦用房用于“商改住”，技術(shù)上不難辦。首先這些商辦用房都是現(xiàn)房，賣房叫“現(xiàn)房銷售”；其次是地理位置都不錯(cuò)，公共交通甚至地鐵可以通達(dá)；第三是停車位充裕，供電也不錯(cuò)。只是需要通燃?xì)?，只要政府允許，這也是不難辦到的事。

空置商辦用房優(yōu)于商品住宅的特點(diǎn)還有：商辦用房的層高都比較高，有的能達(dá)到4.8米，減去鋪地與吊頂，住房層高也仍很可觀；電梯設(shè)備比較好甚至相當(dāng)于豪宅；而且很多商辦樓宇的外墻是采用石材或幕墻，比普通商品住房外形好看。即使這樣的建安標(biāo)準(zhǔn)，不含地價(jià)的成本也就是圍繞2萬元左右。如果能基本按照成本價(jià)出售，符合條件的居民就可以得到實(shí)惠。

“商改住”本來有兩種政策選項(xiàng)，一種選項(xiàng)是財(cái)政增收選項(xiàng)，就是補(bǔ)足土地出讓金把它們變成商品住房，這樣做能夠增加地方財(cái)政收入；第二個(gè)選項(xiàng)是保障房選項(xiàng)，就是通過“商改?！卑阉鼈冏兂杀Ｕ戏?。

搜狐財(cái)經(jīng)：商辦用房為什么價(jià)格那么低？

孟曉蘇：因?yàn)榇蟪鞘猩剔k土地的出讓金低，比商品住宅用地的價(jià)格低很多。

我兩年前就提出“存量商辦用房變成保障房”，是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)問題就擺在面前，商業(yè)和辦公樓積壓空置嚴(yán)重。它源自不少城市供應(yīng)商辦用地與住宅用地的比例失調(diào)。本來商辦用地與住宅用地的比例關(guān)系，應(yīng)該是二八關(guān)系，即20%比80%的比例，但有一段時(shí)間，地方政府認(rèn)為增加商辦用地可以招來投資人，從而帶來稅收；另一方面由于前些年房地產(chǎn)的限購政策主要是針對(duì)住宅，而商辦房不限購，導(dǎo)致一些地方出讓商辦用地過多。

如今各城市逐步取消房地產(chǎn)限購后，留下很多“后遺癥”需要修復(fù)。其中之一就是過去大量批售商辦地，造成商辦用房產(chǎn)出過多。如果不適時(shí)進(jìn)行處置，很可能成為城市的瘡疤。

搜狐財(cái)經(jīng)：“商改?！敝蟮谋Ｕ戏?，好消化嗎？

孟曉蘇：“商辦改保障”中，尤其要重視大單位居民用房。商辦項(xiàng)目動(dòng)輒面積達(dá)到20萬-30萬平方米，可以改造出幾千套房子。這種改造最適用于一些大型單位，包括事業(yè)與企業(yè)單位。我最看重的是用作安置退役軍人的“軍安工程”。

過去我在中房集團(tuán)公司當(dāng)董事長時(shí)，是全國軍安工程的主要負(fù)責(zé)人。當(dāng)時(shí)我們以“軍安工程”名義在大城市建了一些供退役師級(jí)團(tuán)級(jí)干部用的安置房。后來由于很多工作沒跟上，軍安工程停辦至今，造成不少退役軍隊(duì)干部沒有安置房。他們不得不占住營房，又造成許多現(xiàn)役軍官缺乏符合標(biāo)準(zhǔn)的住房。

如果通過“商改?！钡姆绞?，把商辦房成批量地改為“軍安工程”，問題就都能迎刃而解了。而且不需要軍隊(duì)或地方政府任何方面出錢，房子早已建好，空置在開發(fā)企業(yè)或持有單位手中。只要地方政府允許進(jìn)行“商改?！北憧蛇M(jìn)行現(xiàn)房銷售。如果地方政府再能把土地變性為住宅用地，讓房屋從商辦房的40年產(chǎn)權(quán)變更為住宅的70年產(chǎn)權(quán)，那就能給退役軍隊(duì)干部以更多的實(shí)惠。

限制保障房進(jìn)入商品房市場(chǎng)的時(shí)間一般是5-10年，但是對(duì)含有土地出讓金的“軍安工程”房屋，可以允許其入市流通時(shí)間縮短，讓這種商品房能有更多增值空間，讓退役軍人更有獲得感。

這件事現(xiàn)在還找不到主管部門。只要地方政府允許做，并與各大戰(zhàn)區(qū)相互配合，便可以進(jìn)行操作。商辦用房改為“軍安工程”是一件多贏的事，可以在去化存量商辦用房的同時(shí)，妥善做好安置退役軍人的工作。這類“商改保”房子當(dāng)然也可以作為企事業(yè)單位的保障房、普通公務(wù)員的保障房，當(dāng)然也可以散售給符合保障條件的普通居民家庭。

搜狐財(cái)經(jīng)：您說的保障房缺口為1億套，根據(jù)是什么？

孟曉蘇： 目前我國的城鎮(zhèn)化率，按照城鎮(zhèn)常住人口計(jì)算是66%，但如果按照城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算，則僅為48%，中間相差著18個(gè)百分點(diǎn)。這就是2.52億新市民，他們雖然進(jìn)入城市好多年，但還沒有變?yōu)閼艏丝冢瑳]有享受到城鎮(zhèn)居民的多項(xiàng)保障。

按照第七次人口普查數(shù)據(jù)，中國家庭平均人口為2.62人，那么這2.52億人就是將近1億個(gè)家庭。實(shí)際上的人口數(shù)量比這還要多，因?yàn)樵?.52億新市民身后還有農(nóng)村留守兒童4177萬人。這里還沒有包括農(nóng)村留守老人1600萬人。僅計(jì)算上農(nóng)村留守兒童就成了2.94億人，這就是1.1億多個(gè)家庭。

這些新市民并不都是有錢人，絕大部分應(yīng)該享受保障房。中央三中全會(huì)決定已經(jīng)明確，要按照城鎮(zhèn)常住人口提供社會(huì)保障、住房保障和義務(wù)教育保障。所以，我國保障房的缺口總量應(yīng)在1億套左右。需要多少年建成呢？按照十四五規(guī)劃五年提供保障房870萬套來推算，提供1億套保障房需要58年，這肯定不符合人民群眾的需要。

如果將其濃縮至十年，每年就需要提供保障房1000萬套。其中少量來自舊城改造及存量商辦用房改造，每年能歸集約兩三百萬套，那每年還需要新建保障房七八百萬套。

搜狐財(cái)經(jīng)：如果每年建設(shè)1000萬套保障房，能帶來哪些具體變化？

孟曉蘇：保障房的規(guī)?；峁?，將能同時(shí)滿足剛需和改善性需求。剛需應(yīng)當(dāng)是以保障房的購買者為主；改善性需求一般是指中等以上的豪宅，但是對(duì)于擠住出租房的新市民來說，保障房對(duì)他們的居住條件將是很大的改善。

如果一年能增加8-10億平方米的保障房供應(yīng)，就是1000萬套，包括“商改保”和新建保障房在內(nèi)，那么投資到4-5萬億元就可以解決。而且其中絕大部分是銀行貸款，少部分是政府和社會(huì)機(jī)構(gòu)提供的資本金。

我認(rèn)為中央財(cái)政可以帶頭出錢，每年提供5000億元就夠，地方政府再配套投資5000億元。近年要增發(fā)超長期特別國債和地方政府專項(xiàng)債券，中央特別要求“擴(kuò)大投向領(lǐng)域和用作項(xiàng)目資本金范圍”。投向保障房就是投向“民生基礎(chǔ)設(shè)施”。其中地方政府的5000億元可以不是資金，而是土地整理成本。那么資本金就能達(dá)到1萬億元，再調(diào)動(dòng)銀行貸款4萬億元，就能達(dá)到5萬億元左右的投資規(guī)模。

這5萬億元投在保障房上，由于它不用交納土地讓金，全用在建設(shè)上，對(duì)建筑業(yè)的拉動(dòng)力要大于商品住房的5萬億元，可能要大一倍。

近幾年房地產(chǎn)投資每年丟掉5萬億元，房屋新開工每年丟掉10多億平方米，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)影響很大。如果能通過保障房建設(shè)，每年增加投資規(guī)模5萬億元左右，每年增加新開工面積10億平方米，恰好能堵上商品房開發(fā)萎縮造成的缺口。保障房建設(shè)在施工與建材等各方面的需求一點(diǎn)也不亞于商品房。如果能這樣用力地做，我相信未來十年將是房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的十年，讓現(xiàn)在低迷的房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)、建材業(yè)、家居家電業(yè)等180多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都重現(xiàn)生機(jī)。

我所說的上述工作，其實(shí)都是我國過去做過的事情。八十年代到九十年代的中房集團(tuán)公司，每年向230多個(gè)城市投資建房，占到全國建房總量的20%，主要是保障房。那時(shí)我們只考核新開工面積和竣工面積，從不考核銷售面積，因?yàn)樗蟹孔佣寄茕N售掉；更不考核利潤指標(biāo)，因?yàn)楸Ｕ戏坎粦?yīng)該有利潤。

在從2008年起的那10年，我國也進(jìn)行過較大規(guī)模的“保障性安居工程”建設(shè)，緩解了保障房的供需矛盾，惠及民生。事實(shí)證明，我國每年建設(shè)七八百萬套保障房的能力是具備的，市場(chǎng)需求是足夠的。

我希望能在近幾年，著力解決好國務(wù)院文件指出的“保障性住房供給不足的突出問題”，加快建立“市場(chǎng)+保障”房地產(chǎn)新發(fā)展模式。在精準(zhǔn)造福工薪家庭與低收入家庭的同時(shí)，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展。