最近，上海的二手豪宅最近賣瘋了。

　　億元大宅紛紛成交，豪宅板塊成交套數破紀錄。

　　但很反差的是，上海的新房豪宅卻啞火了，紛紛開啟分銷，賣不動了。

　　上海豪宅市場是不是要起飛了？

　　新房二手市場為什么出現了如此反差？

　　近期，上海的二手豪宅市場快速回暖，主要有兩個標志性的現象。

　　第一個現象是，高總價的大宅標的開始成交，全國頂級富豪開始出手。

　　本月初，聞名全國的上海頂級豪宅，位于西郊板塊的檀宮一套占地2200平、建面1612.31平（含地下458.04平）的意大利風格獨棟別墅以3.5億總價成交，單價接近22萬每平，地上單價超30萬一平。

　　位于新天地的翠湖系列，最近也有多套300+的億元大宅成交。

　　10月份，翠湖天地雋薈（四期）3-502建筑面積376平的復式大宅成交，成交價1.1億稅費各付，成交單價29.2萬/平。

　　同戶型照片

　　10月末11月初，翠湖五集2-1602，360平1.08億成交，單價約30萬/平；2-2902成交一套高區帶露臺特殊戶型，278平，以總價9400萬、單價33.8萬成交。

　　本月初，翠湖一日成交兩套億元大宅。

　　截圖來自小紅書

　　四期雋薈成交一套390.42㎡大平層，成交價：1.05億左右，成交單價約26.9萬/平。

　　翠湖五集成交一套338.35㎡高區豪宅，實際成交價1.03億左右，成交單價約30萬/平。

　　本周又傳了一個幾年不遇的大宅成交。

　　露香園一期別墅的古董徽式大宅獨棟、億級“樓王”風貌別墅——萬竹街41號（原趙公館），在上海聯交所以高達3.79億元售出。

　　房源照片

　　項目總建筑面積2194㎡，包含地下面積838㎡，成交價堪稱上海今年的年度樓王。

　　高總價的頂級大宅成交，意味著全國的頂級富人重新進入上海樓市，買入核心資產。

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　　當然，大宅成交只是本次豪宅市場恢復的標志之一；

　　本輪二手豪宅市場的復蘇另一個顯著標志是各大主流的豪宅板塊的成交量均有明顯升溫，部分板塊甚至創造了近幾年的單月成交紀錄。

　　比如浦東的核心豪宅板塊陸家嘴：

　　9月份成交17套；

　　10月份成交34套；

　　11月份全月成交轉定共42套；

　　連續兩個月成交高速增長，11月的數據也創下近44個月以來的交易量新高。

　　像新天地的翠湖系列，7-9月的月成交量均是個位數且連續下降（8套-6套-3套）；

　　到了新政之后，10-11月的單月成交均在十套以上（11套-13套），成交量翻了2倍。

　　其余眾多板塊的二手豪宅也紛紛成交，市場是真的火起來了。

　　但是相比于二手豪宅的熱銷，我們也發現了一個反差的現象：

　　新房豪宅的市場氛圍卻和上半年的熱銷氛圍完全不同，貌似一下子就冷起來了。

　　1、比如最近黃浦剛剛開盤的某豪宅，對外宣傳幾乎清盤，實際上去化情況并不是很理想；早在開盤前就已經啟動了分銷，目前還在加大力度推廣，全網可見其廣告。

　　2、新天地的風貌別墅，上半年還要靠打招呼找關系去買，最近也放出來30萬一套的推廣價，去沖業績。

　　圖源朋友圈

　　仍在售、待開盤的幾個豪宅項目，紛紛提高了給銷售的傭金提成，并且做好了后面開放中介合作的準備。

　　還記得上半年的時候，其實市場就還是完全相反的狀態：

　　新房豪宅天天熱銷，開盤售罄百億成交，二手豪宅卻幾乎無人問津成交極少。

　　為什么最近，新房和二手的市場熱度卻完全轉向了？富豪為什么拋棄了新房豪宅反而開始買入二手資產了？

　　市場并不會一夜之間形勢扭轉，上海新房豪宅和二手豪宅的攻守異形，其實早就有跡可循。

　　2021-2023，新房豪宅一直十分火熱，率創造積高積分；二手豪宅也屢屢創造高價成交記錄，在于新房和二手之間形成了一個微妙的平衡：

　　當時的市場下新房豪宅一直限價限量，價格低，入市量少，高積分造成大部分人買不到；

　　新房豪宅和二手豪宅雙軌制，新房限售也沒有大量沖擊二手房的價格；

　　但是供需緊張，很多需要上車的人不得不接盤高價的二手豪宅。

　　這也造成了很長一段時間里，豪宅房東的心態也很好，直到今年年初大部分二手豪宅的掛牌價依然維持在高位。

　　但是去年年底以來，上海的新房市場就發生了供應思路的轉變。

　　之前上海的新房豪宅一直在限價且控制供應量和成交量，過去幾年上海的新房豪宅成交量（2500萬以上）幾乎就是全年1700套+的水準。

　　但是從去年年底，上海新房市場開始放松了豪宅的限制：

　　一方面豪宅的供應量大增，去年十一月至今年截11月份已經供應了接近5000套總價超過2500萬總價的新房豪宅；

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　　另一方面，新房豪宅的價格也逐漸放開，連續上漲：

　　2023年初位于董家渡板塊的綠城外灘蘭亭一期開盤，均價僅為14.5萬/平；

　　今年3月份開盤，價格已經升到了16.3萬/平。

　　同板塊的外灘壹號院二期三次開盤，價格連續上漲：

　　一批房源，起售價是16.8萬元/平米，二批房源就上漲到了17.1萬元/平米，三批房源進一步上漲到17.2萬元/平米。

　　雖然新房大量供應，但是因為二手豪宅市場情緒傳導的滯后性（豪宅帶看周期本就很長，供應增加造成的負面效果沒那么快起作用），上半年二手豪宅的價格仍然處于高位，降價幅度并不大。

　　也因此，上半年雖然新房也漲價了，但是看起來相比于二手房仍然有性價比有倒掛，上半年新房倒是還沒有那么難賣。

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　　而到了下半年，或者準確說到了8月末、9月份初期左右，由于夏天炎熱天氣的到來，市場上的帶看量驟減：

　　這個階段，經過半年的醞釀，新房豪宅的沖擊已經深刻的傳導到了二手市場；

　　當時很多二手豪宅一整個月都只有零星的幾組帶看，很多二手豪宅門店都沒生意做，紛紛去幫忙給新房推客戶只為分一點點銷售的提成。

　　部分豪宅業主終于扛不住了，開始了大降價。

　　其中比較標志性的一個事件就是綠城黃浦灣前排一套江景房掛牌價從1個多億降到六千多萬，一下子點燃了死氣沉沉的二手房市場。

　　圖源網絡

　　而9月份上市的翠湖六期開盤價21萬，再次沖破了上海新房價格的天花板，也宣告了上海的高倒掛時代結束：

　　新房價格上漲本就縮小了倒掛，再考慮到六期超高層得房率較低，按套內折算一下價格，六期基本已經和四期、五期的二手房差距不太大。

　　于是上海的豪宅市場進入了新周期：

　　1、新房豪宅供應量驟減：

　　的大批量供應在9月份迎來了句號，10月11月新房供應量持續減少，購買力流入二手房市場；

　　2、成熟地段豪宅基本宣告售罄：

　　此外，上半年成熟地段如新天地、黃浦濱江、徐匯濱江、陸家嘴等區域的二手房已經完全集中入市，整體價格也相對劃算；

　　10月份之后，上市的豪宅基本位于不成熟地段且價格很貴：陸家嘴北濱江、世博濱江、北外灘、豫園老西門，單價還比原來貴了1-2萬，失去了性價比。

　　3、二手豪宅跌到位開始以價換量，929讓全國富人涌入上海豪宅市場。

　　929新政讓上海樓市的改善鏈條流動，部分看房許久的客戶房子賣掉了，趁著二手豪宅暴跌訂房；

　　此外全國樓市復蘇，還有一部分全國各地的富豪來上海買豪宅，最近有不少豪宅的買家都是外地的企業主，趁著市場低谷來上海買入核心資產。

　　因此，上海樓市才出現了二手火熱，一手冰冷的反差。

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　　結語

　　當然，從當下的成交我們也可以看出，市場的分化十分嚴重：

　　比如原來掛牌價接近一個億的嘉天匯328平的樓王，最終接近腰斬價格5600萬成交，單價僅17萬左右。

　　翠湖四期五期雖然成交價不及巔峰，但是樓王依然是25-30萬的成交單價。

　　在上海樓市開始新一輪分化，大量房子將出局一文中我也提過，市場對于好地段的劃分會越來越嚴苛，大量的偽豪宅、過氣產品都會被淘汰。

　　而且，從供需關系看，上海當下的富人總量其實已經比較恒定，需求總量有限：

　　等著這一大批新房豪宅未來幾年交房，勢必有一批老牌豪宅會被淘汰掉。

　　到了明年二手市場仍然有可能再次受到新房豪宅的沖擊，畢竟上海市區仍然有數千套待上市的房源。

　　因此選房需謹慎，買豪宅更要謹慎，切記不要盲目跟風抄底二手豪宅，很多都是大坑。