根本停不下來～

今天，廣州又賣了兩宗地。

海珠大干圍AH101533地塊，由越秀地產(chǎn)競得，建面6萬方+，總價超20億，折合樓面價33501元/平。

增城增江街光明路南側(cè)18002005A24051號地塊，一線臨江，由民企順居置業(yè)競得，成交總價6400萬，樓面價3872元/平。

隨著這兩塊地的成交——

1）今年廣州土拍穩(wěn)了，攬金超700億，達成KPI。

之前說的650億，灑灑水。

下一步，就是沖刺800億，月底的絹麻就占了70億，還有白云六片山西側(cè)地塊，11.4億。

2）越秀喜迎年內(nèi)“第七子”，是迄今為止拿地數(shù)量最多的房企。

其版圖，從天河?xùn)|、海珠西、老西關(guān)...鋪開到后航道。

總價上，也突破了111億，真金白銀pick廣州。

3）民企拿地陣營再次壯大。

不僅有綠城、龍湖、萬科，本地民企也加入了。

從企查查公開資料來看，這是一家新得不能再新的企業(yè)，今年5月才成立，12月就下場拿地。

信心回歸，出現(xiàn)了“企傳企”現(xiàn)象。

今天我們關(guān)注的重點，還是放在海珠，大干圍地塊。

海珠后航道，將迎來罕見的，高實用率南向住宅補倉。

這一片，目前在售的江景新房并不多，像時代大家、觀瀾，天悅江灣等，都賣完了。

而更遠一些的燕語、天鈺和熙悅江灣等，雖然廣義上都是工業(yè)大道板塊，但又是另一套邏輯。

真盤起來，也就幾個：

·映瀾臺（尾盤），均價11萬/平，200多方的大面積；

·西派粵府，均價6.5萬/平，低的5字頭，主推120方、140方，總價六七八萬，主要看景觀、朝向和樓層；

·海珠新城，由瀝滘舊改孵化而來，現(xiàn)樓，毛坯4.5萬/平起，精裝5.1萬/平，有小戶型，95平起，但產(chǎn)品一般。

相比這些項目，大干圍地塊，景觀雖然不是最牛的，離地鐵雖然不是最近的，但還是挺能打的。

體現(xiàn)在其出身，以及配置上。

很多人對大干圍地塊位置沒概念，甩出天薈江灣四個字，估計就了然于心了。

這塊地夾在越秀天薈江灣南北兩個組團中間，地形是規(guī)整的長條，占地1.5公頃+，體量約6萬方+，容積率4.2。

雖然不是南向一線江景，但距離珠江后航道，只有約200米，實打?qū)嵉摹坝H江”；

且前排商業(yè)建筑不高，不少單位還是可以實現(xiàn)無遮擋望江的。

配套上，也不缺。

一個是商業(yè)，“娘胎”里自帶的。

當(dāng)然不是地塊有配建，是地塊和天薈江灣距離近，又都是越秀冠名，可以直接成一個整體，囊括居住、商務(wù)辦公、休閑購物、酒店餐飲、綜合娛樂的綜合體，大社區(qū)。

下樓，就是天薈江灣配套的商業(yè)MALL。

一個是交通，10號線+環(huán)島路+海珠灣隧道。

其中10號線，地塊大干圍站約700米，雖然不是上蓋，但步行可達。

2025年開通后，可以一路直達天河CBD。

環(huán)島路呢，雖然開通時間鴿了又鴿，但建設(shè)進度已經(jīng)超過83%，估計距離全線通車時間也不遠了。

海珠灣隧道，確定性是更強的，計劃明年開通，去番禺更方便，拉近與南站物理距離。

這些配套，都是明牌了的。

你可以說現(xiàn)狀還不成熟，但不能說沒有。

項目交付階段，基本上都會搞定的。

學(xué)校方面，除了附近的民辦春華小學(xué)外，一公里內(nèi)規(guī)劃有一所66班完全中學(xué)，2公里處有海珠外國語實驗中學(xué)附屬第二小學(xué)。

雖然對口學(xué)校和具體的入讀政策，還要等下一步的官宣，但從教育集團擴容的趨勢來看，還是值得期待的。

并且，還有新規(guī)加持，陽臺占比可達20%，實用率100%以上沒跑。

如果說東曉，是前航道首個極限新規(guī)產(chǎn)品，那么廣紙和大干圍，就是后航道罕見的超高實用率產(chǎn)品。

相比在售一二手，在產(chǎn)品力上，會有更多的加成。

總結(jié)一下

1、地段ok，海珠后航道；

2、景觀ok，南向二線江景；

3、配套ok，鐵商在線，學(xué)有空間；

4、產(chǎn)品ok，實用率100%以上；

5、預(yù)期ok，前人耕耘下，對于珠江后航道的江景項目，已經(jīng)形成了一定的市場認知和價格體系。

均好性很強。

完完全全，有做改善產(chǎn)品條件。

更確切來說，是剛改。

初步戶型，是108，125，140方，低樓層不望江，中高樓層望江，不同景觀面，做大價格拉差。

3.35萬/平的地價，算上配建，可售大概3.6萬/平+，定價上有一定空間。

假設(shè)，假設(shè)哈，將來賣6萬+，不僅有不錯的利潤，搭配高實用率，板塊競爭力也是很在線的，120方相當(dāng)于市面上的130-140方。

在基本盤大差不差的情況下，沒有買家會不喜歡面積更大，設(shè)計更先進的產(chǎn)品。

現(xiàn)在天薈江灣的公寓，算是廣州同類產(chǎn)品中，比較能賣得起價的。

小型公寓54-74方，2.4萬/平起，高層可以望江，價格會貴一點點；大平層，176-293平，5-6萬/平，剩幾套了。

這也會是大干圍地塊的重要底氣來源。

以上。