作者| 醉酒大鯊魚

　　文章來源 |格隆匯樓市

　　距離2024年落下帷幕，還有2天不到的時間。

　　但變幻莫測的樓市，基本已經成定局。

　　而這一年也是深圳樓市最跌宕起伏的一年，樓市經歷了過山車式的行情。

　　先是2月闖年關，緊接著5月重磅政策出臺，9月在加碼政策下，發出二次總攻。

　　總的來看，總算實現了“止跌回暖”總目標。

　　政策大年

　　今年可謂是樓市的“政策大年”，政策的密度和力度也達到了史無前例的節奏。

　　根據中指研究院數據顯示，圍繞“穩樓市”政策組合拳達780余條，包括不僅限于降首付、松綁限購、降稅費、將利率、存量房收儲、以舊換新，城中村改造、控土地供應等。

　　深圳也不例外，全年支持樓市的大小政策，多達十幾項，平均每個月都推出了支持樓市的政策。

　　其中，5月以及9月更是迎來樓市的最強支持政策，放松，恢復企業購置住宅資格，跟進央行降首付，降房貸利率，取消限售，降“豪宅稅”，取消一二手房“指導價”等，為深圳樓市成交量釋放了巨大的動力。

　　以價換量

　　能夠反映真實的市場狀況的是二手住宅的交易買賣。

　　從成交量上看，今年深圳樓市二手住宅繼續走出陰霾。

　　根據深圳房地產信息平臺數據顯示，深圳2024年1月1日—12月29日，二手住宅成交已達54176套，按照12月日均成交約400套的節奏，加上12月30日以及31日兩天，深圳二手住宅成交量可達約5.49萬套，同比上漲約66.36%。

　　這樣的成交量，相比2021年的4.1萬套，2022年的2.2萬套，2023年的3.3萬套，超出了萬套以上。

　　雖然成交量大幅拉升，但價格方面，“9.26政”出臺后，才出現穩住的跡象。

　　根據中指研究院數據顯示，2024年9月深圳二手房均價約67622元/平，2024年11月約67725元/平，而2023年11月深圳二手房均價約70854元/平。

　　這意味著，深圳二手住宅成交量大幅反彈的背后，是二手住宅成交價格的折讓。

　　
6個日光盤

　　2024年深圳的新房雖然經歷了低谷期，但接近四季度，在政策的大手之下，出現了年末翹尾現象。

　　新房住宅全年成交（2024年1月1日—12月29日）共計37521套，若算上12月30日以及31日成交數據，預計再增加一兩百套沒問題。

　　這個成交量已經超過去年全年成交套數。

　　根據深圳房地產信息平臺數據顯示，2023年深圳共成交一手住宅31621套，同比下跌8.2%，是近5年來新房市場成交的最低點。

　　相比之下，深圳2024年全年新房成交增加約6000套。

　　價格方面，根據中指研究院數據顯示，深圳新房住宅2024年11月均價約52684元/㎡，同比微跌約0.74%，而2022年11月新房住宅均價約54266元/㎡。

　　雖然12月數據暫未公布，預計和11月價格差距不會太大。

　　新房住宅成交總套數回暖，也意味著2024年各新盤的去化表現要比2023年好不少。

　　2023年“日光盤”數量僅4個，比2022年少了2個，為2021年的零頭，分別為光明鳳凰片區推售337套房源的光明深房里，福田安托山推售237套房源的海德園A區，前海桂灣推售270套房源的前海時代尊府以及龍崗布吉推售152套房源的信義金御半山。

　　2024年相比之下，深圳樓市新房住宅推售115次誕生了6個日光盤，分別是福田安托山的海德園A區、龍華梅林關的深業上城學府、光明鳳凰的中建觀玥、坪山中心財富城弘德苑、龍崗大運的深鐵閱云境、龍華梅林關的中建鵬宸云筑。

　　但這6個“日光盤”表現不一，有讓價日光，也有“強行日光”。

　　光明鳳凰的中建觀玥、龍崗大運的深鐵閱云境、龍華梅林關的中建鵬宸云筑開盤價格都低于同地段過往新房價格，而坪山中心財富城弘德苑則出現獲批房源613套，只推售318套房源，開盤當天實際推售163套的情況。

　　
宗地之變

　　宗地之變，事關樓市3年。

　　2024年，深圳樓市一邊是核心地段不斷調規，一邊是收縮的用地供應。

　　而今年深圳的住宅宗地出讓，不到2020—2022年的六分之一，成為深圳近十年住宅用地供應最低年份。

　　深圳樓市近10年宗地出讓，最旺盛的年份，每年平均三十多宗用地出讓。

　　最主要的原因是，新房庫存去化壓力巨大，且年內出臺了《自然資源部辦公廳關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

　　但年內也誕生了深圳樓市歷史的第九宗百億宗地，也是有史以來最貴地王——T107-0107宗地，同時也是年內全國最貴地王。

　　由“中海+華潤聯合體”以總價185.12億拿下，起拍價126億，溢價58.6億，溢價率46.31%。

　　
標志性事件

　　雖然深圳樓市整體數據出現了反彈，但貫穿全年的市場，也誕生了不少標志性的事件。

　　比如人才房和安居房逆市熱銷，“人才”深夜排隊選房，位于寶安區的新城華苑572套人才房，安排了1693戶選房

　　比如4月，學區房業主發出倡議，呼吁業主共同抵抗壟斷小區和打壓小區房價的中介；

　　比如龍華梅林關一業主，采取了“現金抽獎”的方式賣房；

　　比如6月，龍華梅林關的新房項目，開發商迅速全員解散，接入新房合作方而登上熱搜；

　　再比如6月羅湖區清水河一老破小呼吁業主自籌資金拆除重建小區。

　　所以，可以看到，看似平靜的樓市，每天都在上演著“拉鋸戰”。

　　作者觀點，不代表格隆匯立場