作者 | 睿和智庫研究部

編輯 | 梁秀杰、宋金煜

責(zé)編 | 韓瑋燁

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睿和智庫即將推出《總結(jié)與展望（2024-2025）中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理藍(lán)皮書》，本文系藍(lán)皮書第六章。

回顧2024年，我們對(duì)空間產(chǎn)生了比以往更強(qiáng)烈的無力感：空置率的攀升、以價(jià)換量的失效、資產(chǎn)估值的走低……無論想不想都必須做產(chǎn)業(yè)服務(wù)、社群運(yùn)營(yíng)、非標(biāo)商業(yè)，否則就要被客戶、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手甚至是整個(gè)時(shí)代淘汰。

頃刻間恍然大悟：空間不再是原來那個(gè)簡(jiǎn)單可租、可售的資產(chǎn)，它變得越來越復(fù)雜，不僅需要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)意，還需要與空間里的人建立聯(lián)系，更要與時(shí)代、城市和產(chǎn)業(yè)更新同步發(fā)展。

看向2025年的路，不會(huì)比過去更筆直、更平坦，但是我們不能一直活在對(duì)過去的恐懼中。對(duì)于資管人而言, 性命攸關(guān)的時(shí)期來了。而我們當(dāng)下的思考與選擇，是如何有力量改寫整個(gè)行業(yè)的未來命運(yùn)。

有些東西正在死去, 另一些東西正在誕生

今年，對(duì)于涉足產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓、寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的持有者與運(yùn)營(yíng)商而言，傳統(tǒng)路徑已經(jīng)走不通了，對(duì)周遭的一切都感到極度困惑。

當(dāng)下處境的難解之謎在于, 我們擁有前所未有的資源，包括數(shù)億或百億級(jí)資金投入，專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)與招商團(tuán)隊(duì)、頂級(jí)的廣告策劃，以及新興的物聯(lián)網(wǎng)、AI大模型等等可以用來應(yīng)對(duì)這些難題, 可更難的似乎是經(jīng)濟(jì)周期、國(guó)際局勢(shì)，在抵消著我們的能力和決心。

租住的新入局者成為新變量：受政策驅(qū)動(dòng)保租房供應(yīng)量的激增，打破了原有的供需平衡。租金下跌、空置率上升、爬坡期拉長(zhǎng)，對(duì)本就利潤(rùn)微薄的租住行業(yè)造成了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和利潤(rùn)的雙重打擊。傳統(tǒng)二房東生意不可持續(xù)，租住市場(chǎng)的各類主體正加速分化、洗牌。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)興衰同頻：供需失衡日益加劇，新供應(yīng)和庫存不斷累積，但市場(chǎng)需求變得疲軟。稅收優(yōu)惠和獎(jiǎng)補(bǔ)政策的取消，使招商變得更加困難。盡管園區(qū)普遍降價(jià)，出租率仍在下降。產(chǎn)業(yè)園開始拼產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)社群，只要一切與產(chǎn)業(yè)相關(guān)，都是出路，

商辦等不來新租客：多城寫字樓空置率已經(jīng)超過20%警戒線，而超億級(jí)的供應(yīng)量仍在不斷增加。租金與空置率脫鉤已久，即使降價(jià)也救不了出租率。項(xiàng)目等不來新租客，反將希望寄托在大宗交易、寫字樓REITs以及其它退出途徑，但這恰恰是強(qiáng)者誕生之際，例如中海與凱德。

商業(yè)苦于每分每秒都在搞創(chuàng)意：面對(duì)一線城市內(nèi)卷白熱化和小體量商業(yè)的逆勢(shì)增長(zhǎng)，解決消費(fèi)者只逛不買、租金下滑和品牌撤店的挑戰(zhàn)成為當(dāng)務(wù)之急，非標(biāo)商業(yè)、下沉廣場(chǎng)以及策展、主理人店、二次元開始紅火。但為了取悅這屆消費(fèi)者，商業(yè)資管人真是快把腦袋想爆炸了。

不動(dòng)產(chǎn)投資看誰的報(bào)價(jià)更低、誰更賺錢：公募REITs迎來穩(wěn)步增長(zhǎng)，首發(fā)項(xiàng)目入市節(jié)奏明顯提速，發(fā)行總規(guī)模已近1500億元，規(guī)模效應(yīng)日益凸顯。二級(jí)市場(chǎng)也得到修復(fù)，表現(xiàn)超越了債券，盡管略遜于股票，也為投資者提供了更多樣化的選擇。與公募REITs市場(chǎng)的活躍相對(duì)照，大宗交易市場(chǎng)卻創(chuàng)下“新低”，期待中的筑底反彈尚未出現(xiàn)，資產(chǎn)價(jià)格依然處于相對(duì)低位。

不要和時(shí)代洪流對(duì)抗，要擁抱空間的無限可能

創(chuàng)造出如此痛苦，以及創(chuàng)意無限的2024年，歸根結(jié)底，在于我們對(duì)創(chuàng)造空間價(jià)值的傳統(tǒng)思維正在被革新。

過去，資產(chǎn)管理者通過精心規(guī)劃每個(gè)空間的尺寸和功能，甚至細(xì)致描繪每一位潛在客戶的特征，以此確保對(duì)空間的精準(zhǔn)控制，并推動(dòng)空間價(jià)值的增長(zhǎng)。可是，一旦時(shí)代洪流來到某個(gè)節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)供大于求，客戶隨著產(chǎn)業(yè)更迭出現(xiàn)變化，需求也在由微妙波動(dòng)演變?yōu)樾袠I(yè)巨變。

事實(shí)上，無需先知般的洞察力，我們就已清晰感知到，我們正處于一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)型期，類似于古代的終結(jié)或現(xiàn)代的開端。在這一時(shí)期，通過劇烈的市場(chǎng)波動(dòng)和企業(yè)內(nèi)卷，我們正在見證空間價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)原則發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

如同上善若水，資管人未來的真正價(jià)值，不在于對(duì)空間內(nèi)容的控制，而在于預(yù)見其未來變化的能力。無論是個(gè)人還是社會(huì)層面，我們迫切需要更深刻的洞察力，以理解那些既有創(chuàng)造性又充滿破壞性的無意識(shí)力量和趨勢(shì)。正是這些力量，塑造了人類生活、歷史乃至未來人類的生命。

2025年，我們需要做的事情有很多，例如：

建立高效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，產(chǎn)品上做強(qiáng)做精；

構(gòu)建良性的生態(tài)閉環(huán)，推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展；

新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前置，降低開發(fā)與運(yùn)營(yíng)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)；

將不動(dòng)產(chǎn)數(shù)字化與產(chǎn)業(yè)深度融合，從而催生新產(chǎn)業(yè)、新模式、新動(dòng)能；

注重產(chǎn)業(yè)周期帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，聚焦發(fā)展型賽道，捕捉投資新機(jī)遇。

面對(duì)未來，我們?nèi)孕璞３志琛?/strong>盡管我們習(xí)慣于依賴預(yù)測(cè)來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但這次前所未有的周期性變革已向我們揭示，預(yù)測(cè)的可靠性有限，一切都在不斷變化之中，只有識(shí)變局才能入新局。

行文至此，無話可說。用《宇宙與心靈》中的一段話作為結(jié)語：

一種文化的歷史, 一個(gè)文明的內(nèi)部歷史, 有時(shí)候可以被比作人的個(gè)體生命的展開。在約瑟夫·坎貝爾關(guān)于英雄的原型旅程的經(jīng)典描述中, 發(fā)生了涉及多個(gè)典型階段的戲劇性進(jìn)展：先是與共同體的決定性分離；然后是世界中的物質(zhì)的和精神的生活體驗(yàn), 往往要經(jīng)歷一個(gè)巨大的危險(xiǎn)、逐漸逼近的陰影以及滑向毀滅；然后是生命重心從外部現(xiàn)實(shí)到內(nèi)在領(lǐng)域的徹底轉(zhuǎn)變, "從作為次級(jí)后果的世界景象走向困難實(shí)際上寓居其中的作為原因的心靈區(qū)域"。隨后是靈魂的暗夜、心靈里面的下降, 帶來了意義的危機(jī)、具有轉(zhuǎn)化意義的與苦難和死亡的遭遇, 以及自我認(rèn)同的基本結(jié)構(gòu)的解體。只有通過這樣一個(gè)下降過程, 英雄才能通過對(duì)生命的原型維度的體驗(yàn)走入更偉大的知識(shí)和權(quán)力的源頭。在這個(gè)危險(xiǎn)旅程的路上, 某些看似不起眼的線索和反常會(huì)出乎意料地出現(xiàn), 挑戰(zhàn)和動(dòng)搖了舊的自我原本自信的知識(shí), 不過最終卻指引了通向另一個(gè)世界之門檻的道路。

——睿和智庫研究部

（集體寫作于2024年12月31日）

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