作者 | 峰會組委會

責(zé)編 | 韓瑋燁

1月8日，“2024第九屆中國城市更新及不動產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會”在北京隆重拉開帷幕。

本次峰會由睿和智庫、成都市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會聯(lián)合主辦，吸引了來自全國各地150余家不動產(chǎn)及其上下游企業(yè)，共計200余名業(yè)界精英齊聚京城。

峰會聚焦城市更新、投資資管、租住消費(fèi)、商辦園區(qū)、產(chǎn)業(yè)更新、空間再造、運(yùn)營迭代等多熱點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵角度展開深入探討。50+行業(yè)大咖齊聚一堂，共同為新變局下企業(yè)的發(fā)展難題出謀劃策，助力不動產(chǎn)行業(yè)在2025年及未來實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

面對不確定性，去創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)

展望2025，宏觀經(jīng)濟(jì)依然會有很多不確定性。

從2024年來看，全年GDP有望實(shí)現(xiàn)4.9%的增長率，略低于計劃增長目標(biāo)。主要受消費(fèi)和投資的國內(nèi)總需求不振制約，整體上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力。從全年GDP增長速度看，2025年合理的增長率目標(biāo)應(yīng)該在4%-4.5%。

在這樣的背景下，2025年企業(yè)應(yīng)如何尋求“突圍”方向？與會經(jīng)濟(jì)學(xué)家建議企業(yè)要緊抓三點(diǎn)：首先，義無反顧地?fù)肀驴萍几锩彤a(chǎn)業(yè)革命；其次，堅持全球化策略，要積極“出海”；最后，向 內(nèi)而不是向外來尋求“優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)”。

那么，現(xiàn)在又該如何向內(nèi)尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

我們要做的不是去發(fā)現(xiàn)，而是去創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)安全資產(chǎn)，這才是我們要去做的工作。在充滿不確定性的時代，我們應(yīng)以自身的確定性來應(yīng)對。這種確定性源于我們自身的定力，即深度剖析產(chǎn)業(yè)和政策，找到自身的突破點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)。通過挖掘內(nèi)在潛力，來推動企業(yè)發(fā)展。

聚焦到城市更新，自2009年試點(diǎn)以來，經(jīng)歷了從大拆大建到留改拆并舉，再到如今的有序穩(wěn)步推進(jìn)，已成為各地的常態(tài)化工作。預(yù)計2025年，城市更新投資額將達(dá)到5.8萬億元。整體市場前景依然樂觀，正逐步實(shí)現(xiàn)從規(guī)模化發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變。

但城市更新不是白紙繪圖，相較于大拆大建需要考慮的維度更多。涉及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、資產(chǎn)盤活、經(jīng)濟(jì)就業(yè)、稅收貢獻(xiàn)以及城市風(fēng)貌改善等多個方面，對企業(yè)的融、投、建、管、退全流程、全價值鏈工作能力提出了更高要求。

南國置業(yè)打造了城市更新與存量資產(chǎn)盤活的樣板項目——華中小龜山金融文化公園。項目原為電建系統(tǒng)內(nèi)自有的工業(yè)廠房，后通過有效的前期規(guī)劃、定位及后期的專業(yè)化運(yùn)營，現(xiàn)已改造為低密度生態(tài)金融文化公園。在2023年為當(dāng)?shù)卣暙I(xiàn)了7.85萬億元稅收，更為產(chǎn)權(quán)方帶來超20倍的租費(fèi)收入提升，現(xiàn)已形成了相對完整的金融文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

而對零售不動產(chǎn)而言，更新的本質(zhì)不僅在于空間重塑，更在于資管邏輯下的價值重構(gòu)。

悅?cè)輩R資管認(rèn)為想要實(shí)現(xiàn)價值重構(gòu)，要率先完成三個思維轉(zhuǎn)變：其一，從關(guān)注Location到關(guān)注人的價值；其二，從制造業(yè)價值回歸服務(wù)業(yè)價值；其三，從內(nèi)容提供價值到流量變現(xiàn)再到資產(chǎn)回報價值。同時，在新的商業(yè)資管邏輯下，運(yùn)營團(tuán)隊核心能力也需重建。既要有以消費(fèi)需求為導(dǎo)向的運(yùn)營能力，又要有以資產(chǎn)管理為導(dǎo)向的經(jīng)營效率能力，還要有以社會發(fā)展為導(dǎo)向的創(chuàng)新能力。

而面對當(dāng)下新全球化視角下企業(yè)轉(zhuǎn)型及資源配置，對于大部分企業(yè)來說，最大的挑戰(zhàn)還是戰(zhàn)略的篤定和信心問題。

中國宏觀經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的方向，根本還是來自于微觀意義上，我們每一個個體的行為。每一個企業(yè)，甚至每一個家庭，都應(yīng)尋求各自突圍的策略和辦法。

夯實(shí)資產(chǎn)管理能力

近年來，我國資產(chǎn)管理領(lǐng)域迎來諸多創(chuàng)新與變革，逐步構(gòu)建起以Pre-REITs、持有型不動產(chǎn)ABS/并表型類REITs、公募REITs等不同形式的權(quán)益融資工具構(gòu)成的多層次REITs市場，全面覆蓋資產(chǎn)從孵化、成長到成熟各個階段的融資要求，為資產(chǎn)的全周期發(fā)展提供了有力的金融支持。

公募REITs作為其中的“明星產(chǎn)品”，對于實(shí)體企業(yè)的綜合戰(zhàn)略意義深遠(yuǎn)，它不僅樹立了行業(yè)的創(chuàng)新標(biāo)桿，還成功打通重資產(chǎn)投融管退閉環(huán)，讓企業(yè)能夠高效盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠與再投資。同時通過二級市場定價和價值變現(xiàn)，精準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)公允價值。還顯著改善了企業(yè)財務(wù)及融資能力。關(guān)鍵的是，在引導(dǎo)企業(yè)投資運(yùn)管標(biāo)準(zhǔn)化升級方面，公募REITs也發(fā)揮了關(guān)鍵作用。

在公募REITs框架下，基金管理人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)在存續(xù)期中的合作和對接至關(guān)重要，這關(guān)系到產(chǎn)品的穩(wěn)定運(yùn)行和收益表現(xiàn)。這就要求有更高效的運(yùn)營管理、更合規(guī)的資產(chǎn)管理以及更高品質(zhì)的信息披露。

結(jié)合已上市公募REITs運(yùn)行表現(xiàn)來看，2024年是市場逐步回歸理性的階段。在這一過程中，基本面定價有效性逐步提升，資產(chǎn)的內(nèi)在價值和運(yùn)營質(zhì)量成為決定其市場表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。行業(yè)的分化表現(xiàn)愈發(fā)顯著，弱周期性資產(chǎn)更受市場偏好。其中，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施作為公募REITs新品類，市場認(rèn)可度在持續(xù)提升。2024年內(nèi)漲幅維度表現(xiàn)不俗，或仍有向上空間。

新形勢下私募基金業(yè)也迎來再入局的機(jī)遇。CPE源峰觀察認(rèn)為，當(dāng)前降息通道為市場打開了估值空間，公募REITs的發(fā)展增加了流動性，Pre-REITs正迎來歷史機(jī)遇。在基礎(chǔ)設(shè)施板塊中，CPE源峰主要聚焦在目前公募REITs的熱門賽道，如數(shù)據(jù)中心、倉儲、能源、新能源、租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。

而在常見投資看來，科技創(chuàng)新、人才創(chuàng)業(yè)、科創(chuàng)投資的深度融合，能夠支撐高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)孵化、興業(yè)發(fā)展和更新穩(wěn)進(jìn)。立足于創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)孵化的風(fēng)險投資基金，長期回報率明顯高于其他投資。在投資策略上，定性層面應(yīng)堅持四個聚焦，聚焦頭部高校、聚集創(chuàng)業(yè)高地、聚集巔峰性創(chuàng)新及聚焦贏家。

比如，任何一個事情，都要立足于本地區(qū)的資源稟賦。從創(chuàng)新的角度來看，資源稟賦最好的肯定還是北京、上海、廣東深圳、江蘇蘇州，其次是杭州、成都、合肥等。

租住消費(fèi)空間盤活，在于關(guān)注人的價值

租住賽道目前呈現(xiàn)出“市場化+保租房”雙軌制并駕齊驅(qū)的局面。從短期來看，保租房的增量投放，會導(dǎo)致局部市場租金出現(xiàn)一定的波動。

但從長期來看，中海長租公寓認(rèn)為，聚焦在核心城市和品質(zhì)型市場，將是長租行業(yè)可持續(xù)且有價值兌現(xiàn)的發(fā)展路徑。

商場消費(fèi)者多元化、場景化、立體化的消費(fèi)行為特征變化，也最終投射到中海長租公寓對于居住新場景的探索和思考上。中海長租公寓提出了MIX LIFE生活秀場、個性化生活美學(xué)以及智能化AI交互的居住場景構(gòu)想。這種對居住模式的革新，將帶動更長續(xù)穩(wěn)定的租住場景，從而賦能資產(chǎn)增值。

作為北京市屬國有企業(yè)，首創(chuàng)和園選擇積極投身保租房建設(shè)之中，持續(xù)打造大型租住社區(qū)標(biāo)桿項目，為城市資源整合與租住模式創(chuàng)新提供實(shí)踐范例。首創(chuàng)和園認(rèn)為對市場要保持敬畏之心，但市場不會決定經(jīng)營結(jié)果，租賃社區(qū)抗風(fēng)險能力的核心還是運(yùn)營能力。

上海棲心公寓則聚焦于“精致小戶型”，以剛畢業(yè)的大學(xué)生或工作5年內(nèi)，對租金比較敏感的高素質(zhì)有居住品質(zhì)需求的人群為目標(biāo)用戶，在細(xì)分領(lǐng)域展現(xiàn)出獨(dú)特的品牌個性和市場競爭力。

零售不動產(chǎn)市場也正在迎來重構(gòu)，一方面是消費(fèi)者對生活和消費(fèi)需求的場景發(fā)生變化，更期待多元有趣的生活場景和精神場所；另一方面是大量社會閑置、低效資產(chǎn)或相對非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)不斷增多，亟待盤活。

而城市成長的理由，并非單純集結(jié)生產(chǎn)和消費(fèi)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而是在各個背景行為者作用下產(chǎn)生的革新。

對此，東原致新將自己定位為復(fù)合空間經(jīng)營和生活場景運(yùn)營的服務(wù)商，并強(qiáng)調(diào)“有機(jī)更新”，堅持以場景共建、社群共創(chuàng)為驅(qū)動，以可持續(xù)內(nèi)容運(yùn)營為導(dǎo)向。同時在堅持以人為本，場景營造驅(qū)動消費(fèi)與生活質(zhì)量提升的導(dǎo)向下，實(shí)現(xiàn)空間及資產(chǎn)價值的提升。

也因此企業(yè)一直堅持“一案一策”，每個項目都是服務(wù)在地，與在地適配的產(chǎn)品，打造了重慶后堡、下浩里等多個城市更新樣板項目。

此外，非標(biāo)商業(yè)作為新的商業(yè)更新模式也越來越火。在比較有商業(yè)活力的城市，諸如上海、北京、重慶、成都等城市涌現(xiàn)了很多新產(chǎn)品。

而非標(biāo)商業(yè)跟傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)之間最大的區(qū)別，就在于不一樣的內(nèi)容。非標(biāo)商業(yè)通過場景、產(chǎn)品、IP以及傳播方式的疊加，形成了不同的產(chǎn)品，其核心能力就在于內(nèi)容生產(chǎn)能力和內(nèi)容運(yùn)營能力。

猛犸文化因此將自己定位為“內(nèi)容創(chuàng)造者”，通過精準(zhǔn)把握當(dāng)?shù)匚幕厣蜌v史價值，為非標(biāo)商業(yè)提供內(nèi)容的孵化、研發(fā)、生產(chǎn)、呈現(xiàn)以及持續(xù)運(yùn)營，通過運(yùn)營能力來提供價值，實(shí)現(xiàn)價值變現(xiàn)。

可以看到，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值，過去在于地段，未來則在于人。能帶來流量，能帶來消費(fèi)，能帶來流量消費(fèi)轉(zhuǎn)化的才是核心資產(chǎn)保值的最根本。

無論是主理人、二次元還是未來更加火熱的概念，每個階段我們都需要抓住它，但要確保流量真正落到商業(yè)上，并帶來消費(fèi)轉(zhuǎn)化，這個概念才有價值。

以園區(qū)服務(wù)與產(chǎn)業(yè)投資，再造商辦園區(qū)活力

產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場下行壓力還在持續(xù)，預(yù)計短時間內(nèi)很難看到租金上揚(yáng)機(jī)會。加上產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重資產(chǎn)屬性，僅靠物業(yè)租售已難以獲得高額回報，越來越多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始注重園區(qū)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資能力的建設(shè)。

一些園區(qū)已經(jīng)開始探索新的發(fā)展路徑，華夏幸福認(rèn)為：產(chǎn)業(yè)社區(qū)是城市存量更新背景下園區(qū)發(fā)展的必然趨勢。早在2015年其就率先在北京打造“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”產(chǎn)品線，并全流程落地了三個標(biāo)桿項目，華夏幸福創(chuàng)新中心、豐臺創(chuàng)新中心、平安幸福中心。

相比與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)社區(qū)以人為本，具有產(chǎn)業(yè)和社區(qū)雙重屬性，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，融入城市生活等功能，打破了產(chǎn)城地理邊界，其空間更開放、生態(tài)更多元、社群交流更活躍。

福石投資作為北京星地中心的操盤方，也選擇跳出傳統(tǒng)的空間、租金、稅收返還等固有模式，站在產(chǎn)業(yè)聚集視角，秉承產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和服務(wù)的思路，將星地中心打造成了“互聯(lián)網(wǎng)3.0產(chǎn)業(yè)基地”。在短短一年半的時間里，讓一個15萬方的產(chǎn)業(yè)園，實(shí)現(xiàn)了從0續(xù)客到70%以上的出租率，并實(shí)現(xiàn)超90%的產(chǎn)業(yè)聚集度。

北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園則聚焦于醫(yī)療醫(yī)藥領(lǐng)域，持續(xù)探索特色產(chǎn)業(yè)園的專業(yè)化運(yùn)營。為醫(yī)療醫(yī)藥領(lǐng)域提供科創(chuàng)服務(wù)，需要以載體運(yùn)營為基點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)協(xié)同為核心，科創(chuàng)服務(wù)為特色，才能聚焦價值，專注于科技創(chuàng)新，服務(wù)于科學(xué)家創(chuàng)業(yè)。園區(qū)建設(shè)了分子實(shí)驗平臺、細(xì)胞實(shí)驗平臺、動物實(shí)驗平臺等專業(yè)平臺，通過與企業(yè)互動，逐步購置設(shè)備，投資回報顯著。從這個平臺上誕生了10家“獨(dú)角獸”企業(yè)。接下來，園區(qū)還將繼續(xù)探索如何幫助園區(qū)企業(yè)拓展市場，進(jìn)一步提升園區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)和服務(wù)能力。

作為北京市屬國企，金隅集團(tuán)選擇積極圍繞城市更新園區(qū)發(fā)力，基于原有的土地房產(chǎn)進(jìn)行更新，如將原來的生產(chǎn)車間、水泥廠、閑置土地改造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。面對客戶需求減少的情況，金隅集團(tuán)積極挖掘新的增長極，通過培育和陪伴更早、更小的企業(yè)，以及在陪伴大企業(yè)過程中發(fā)現(xiàn)更多合作機(jī)會，來應(yīng)對市場變化。這種靈活的運(yùn)營策略不僅提升了園區(qū)的活力，也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。

大興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)歷了多次轉(zhuǎn)型，目前響應(yīng)政府號召，致力于打造千億級的數(shù)字經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已匯集到千億規(guī)模，數(shù)字經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型旨在再造一個千億級產(chǎn)業(yè)集群。通過“一核兩翼”的產(chǎn)業(yè)定位，大興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正逐步向海淀等傳統(tǒng)強(qiáng)區(qū)靠攏，形成了具有競爭力的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

2025年，聚集高質(zhì)量發(fā)展，更需完善現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)新生態(tài)。結(jié)合新技術(shù)、新模式，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向數(shù)字化、綠色化、高端化等方面轉(zhuǎn)型，同時積極培育壯大新興產(chǎn)業(yè)，并前瞻布局未來產(chǎn)業(yè)。

通過全天的會議，與會企業(yè)深入探討了眾多創(chuàng)新實(shí)踐的成功案例，為未來的發(fā)展提供了新的思路和方向。而眾多資本也洞察到了產(chǎn)業(yè)投資的新趨勢，特別是在深入研究場景背后的產(chǎn)業(yè)潛力時，發(fā)現(xiàn)了諸多值得投資的機(jī)會。

展望2025年的不動產(chǎn)市場，我們有理由充分相信，隨著市場對高質(zhì)量發(fā)展的追求，創(chuàng)新案例將不斷涌現(xiàn)，運(yùn)營的價值將愈發(fā)凸顯，成為不動產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

通過創(chuàng)新的運(yùn)營模式和高效的管理手段，不動產(chǎn)項目將能夠更好地適應(yīng)市場變化，滿足不同客戶的需求，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值和保值。

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