市區(qū)最沒發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，成了這一輪市區(qū)最差的地方。

它們完美避開了區(qū)內(nèi)的重大發(fā)展規(guī)劃，還有著房齡、配套等方面的缺陷；

但房價(jià)卻仗著市區(qū)兩個(gè)字長期虛高，讓很多人看得牙癢癢。

今天就來盤一盤，上海各市區(qū)究竟都是誰上榜了“最差”？

黃浦區(qū) 蓬萊公園

黃浦現(xiàn)在的全區(qū)實(shí)力傲視群雄，全市騰籠換鳥玩得最6的一個(gè)。

尤其是早年合并過來的老南市，全區(qū)秉持著拆得越爛越有希望的發(fā)展準(zhǔn)則，比如老城廂一躍成為富豪收割機(jī)。

結(jié)果就是，既不夠新又不夠舊的蓬萊公園成為黃浦最差的地方了。

首先看規(guī)劃，這一輪黃浦區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)是新天地?cái)U(kuò)容、老城廂以及一江一河的更新，位置尷尬的蓬萊公園暫時(shí)成了被放棄的留白區(qū)。

再看底蘊(yùn)，蓬萊公園商品房主要完工年代在2000年前后，開發(fā)布局顯得有些混亂和高大上的黃浦完全兩個(gè)畫風(fēng)。

其實(shí)黃浦只是接盤俠，幫南市完成了當(dāng)年合并時(shí)還沒來得及更新完的“半成品”。

老黃浦、南市兩區(qū)二區(qū)合并于2000年，黃浦接手蓬萊公園時(shí)，能賣的地都批得差不多了，整體的開發(fā)框架已經(jīng)成型：

即：以高密度的普通改善商品房為主的純居住板塊。

回顧合并后的二十年，蓬萊公園成了兩區(qū)最大輸家。

又窮又破的老南市全力托舉的好大兒，在黃浦面前顯得有些不夠看了。

兩區(qū)合并后，黃浦區(qū)也沒有為板塊注入多少新的資源。

論商業(yè)，蓬萊公園在市區(qū)堪稱墊底存在，板塊內(nèi)唯一拿得出手的新鄰生活站，十八線商業(yè)配置：

辦公市場(chǎng)也和CBD、甲級(jí)寫字樓基本不沾邊，只能吸引一些交不起董家渡租金的小公司。

義務(wù)教育階段內(nèi)教育資源無亮點(diǎn)，板塊唯一能打的配套就是一所三甲醫(yī)院上海九院。

四大配套的綜合評(píng)分堪稱黃浦吊車尾，住宅產(chǎn)品整體也是被黃浦其它板塊吊打。

板塊內(nèi)能叫得上號(hào)的僅有綠地海珀黃浦、華府天地睿園、黃浦麗園、黃浦華庭這幾個(gè)小區(qū)。

2016年入市的綠地海珀黃浦堪稱板塊最高杰作，不過僅僅是偽豪宅水準(zhǔn)，大量90㎡的2房，136㎡的4房掉了段位；

小區(qū)成交價(jià)最高到過22.4萬/平，最新成交均價(jià)不到16萬，估值每平米蒸發(fā)了6.2萬rmb。

如果不是掛著黃浦兩個(gè)字，這配置換到別的區(qū)就是只值9萬的地段，蓬萊公園的水分未來還要再擠擠。

楊浦區(qū) 中原

素有上海西伯利亞之稱的楊浦中原究竟犯了什么天條？

熱心群眾的回復(fù)是，從來沒見過哪個(gè)市區(qū)板塊能一直這么倒霉的。

上世紀(jì)八十年代，楊浦區(qū)還是老大哥的時(shí)候，中原就是老大哥唯二兩個(gè)未出閣的閨女。

另一位是當(dāng)時(shí)還是荒廢機(jī)場(chǎng)的新江灣城，后來找了門好姻緣嫁給了楊浦區(qū)的有錢人。

中原就沒那么好運(yùn)了，成了承建楊浦、黃浦動(dòng)遷基地的zz犧牲品。

不過當(dāng)時(shí)的中原人民得到消息，作為補(bǔ)償這里將得到一些資源傾斜。

1986年中央批準(zhǔn)了《上海市地鐵網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃方案》，其中標(biāo)明了2號(hào)線的最初走向：

從上海動(dòng)物園一路北上，沿著軍工路到殷行路，重點(diǎn)解決楊浦中原人民的出行問題。

結(jié)果運(yùn)氣太背遇到1990年浦東大開發(fā)，為了國家的發(fā)展大計(jì)，2號(hào)線直接90°大拐彎，修去了浦東。

至此楊浦中原直到2007年才等來第一條地鐵線，比2號(hào)線足足晚了7年不說還是閹割版。

時(shí)過境遷，中原今天約有90%的產(chǎn)品都是老公房，還是老破小鄙視鏈中比較底層的那些。

地段不夠好，吸引不了市區(qū)買老破小純自住的剛需；

產(chǎn)業(yè)薄弱，沒法像田林、天山那樣成為產(chǎn)租房房東；

從楊浦2035年產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局來看，北有新江灣城-五角場(chǎng)，南有東外灘，中原也沒搭上二者的產(chǎn)業(yè)快車。

學(xué)Q也相當(dāng)一般，雖然處在教育強(qiáng)區(qū)楊浦但中原的小學(xué)初中沒有能進(jìn)一、二梯隊(duì)的。

唯一被區(qū)內(nèi)老年人稱贊的，是還有一家三甲長海醫(yī)院，配合實(shí)惠便民的沿街小店，完美組成老年人的心頭好板塊。

目前中原的主要成交小區(qū)價(jià)格都來到了3.5-4.5萬的區(qū)間，走出了近郊動(dòng)遷房的行情。

新房價(jià)格泡沫更是不小，9.9萬/平的x江灣賣了一年多網(wǎng)簽率58.6%；

9.2萬/平的xx天玥，122套房子僅網(wǎng)簽了37套。

今年還有定價(jià)10.7萬/平的xx城建楊浦中原項(xiàng)目，只能說自求多福。

虹口區(qū) 江灣鎮(zhèn)

江灣鎮(zhèn)的差是虹口公認(rèn)的。

首先是地理位置在虹口最差，離區(qū)核心北外灘最遠(yuǎn)不說，還因鐵路、高架界面相對(duì)割裂。

板塊常年靠著一條擦邊的3號(hào)線維持體面，商業(yè)被隔壁高校師生拋棄之后一蹶不振再也沒往日的熱鬧。

板塊內(nèi)的房子主要是動(dòng)遷房，畫風(fēng)接近外環(huán)外的各大動(dòng)遷基地。

往上翻歷史，江灣鎮(zhèn)歷經(jīng)過江灣區(qū)-寶山區(qū)-虹口區(qū)三任家長，三不管屬性可見一斑。

雖然最后是虹口欣然接納了江灣鎮(zhèn)，但也沒打算好好發(fā)展。

不同于楊浦中原是早年缺乏遠(yuǎn)見留下了遺憾，江灣鎮(zhèn)動(dòng)遷基地正式拉開帷幕居然在2010年后。

那時(shí)上海已經(jīng)有更豐富的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，更科學(xué)的土地規(guī)劃，更高水準(zhǔn)的空間規(guī)劃，卻都和虹口這塊大衣料子無關(guān)。

以彩虹灣為代表的動(dòng)遷社區(qū)，在江灣鎮(zhèn)轟轟烈烈建設(shè)了四期，讓江灣鎮(zhèn)成了一個(gè)出生在“10后”的鋼筋水泥森林。

如果說和以前的動(dòng)遷基地有什么區(qū)別，那便是加裝了電梯，雖然方便了一些但社區(qū)密度更大了，得房率和戶型也更差了。

好好的一個(gè)市區(qū)大鎮(zhèn)，原本有潛力和大寧一樣，成為屬于虹口的科創(chuàng)寶地；

最后卻成了虹口留在區(qū)內(nèi)的動(dòng)遷基地，和周邊的彭浦、高境打成一片。

不過被拋棄的不只是江灣鎮(zhèn)一個(gè)。

在虹口2035規(guī)劃里，江灣鎮(zhèn)、涼城、曲陽等板塊定位都大差不差，成了“宜居宜業(yè)創(chuàng)新城區(qū)”，俗稱“睡城”。

但罪惡的是江灣鎮(zhèn)這些年不聽勸，偏要打著市區(qū)的旗號(hào)出來割新房韭菜。

2019年，江灣鎮(zhèn)的恒大江灣華庭新房均價(jià)8.9萬，周邊最大配套“彩虹灣”，在渠道分銷之下割了一百多位韭菜；

結(jié)果5年時(shí)間過去，恒大江灣華庭掛牌價(jià)屢屢破發(fā)依舊沒人愿意接盤。

上海房產(chǎn)界的“七個(gè)小矮人”x盛里，9.96萬/平的單價(jià)著實(shí)不低，但小區(qū)卻是由7個(gè)分散的小地塊組成：

就這奇葩的造型和虛高的價(jià)格，難怪451套房子賣了一年半只網(wǎng)簽了122套，去化率僅有27%。

遭遇此等挫折，江灣鎮(zhèn)割韭菜的熱情卻依舊不減，2024年9月又迎來了另一個(gè)新盤x悅里。

均價(jià)8.7萬/平還是沒讓大家滿意，248套房子還剩160套沒賣出，去化率僅有35%。

而這片土地還讓老滬漂綠城也栽了跟頭。

去年11月江灣鎮(zhèn)的綠城某園入市，想靠品牌比隔壁x悅里多賣2000元/平，結(jié)果101套房源網(wǎng)簽率也僅有50%。

還是那句話，作為虹口人留在故地的諾亞方舟，外區(qū)購買力沒事就別來湊熱鬧了。

靜安區(qū) 彭浦

原本老靜安一共四個(gè)板塊差點(diǎn)沒機(jī)會(huì)上榜本期欄目，還好2015年合并了閘北極大延伸了區(qū)內(nèi)鄙視鏈下游。

在老閘北鄙視鏈中，又屬彭浦的地位最低發(fā)展最差，徹底被時(shí)代拋棄。

彭浦雖然現(xiàn)在是上海市區(qū)一份子，但歷史底蘊(yùn)和內(nèi)環(huán)內(nèi)的眾多板塊有著天壤之別。

彭浦最早的定位是偏遠(yuǎn)郊區(qū)，一百年前廣東人在這建了廣肇公所用來安葬客死異鄉(xiāng)的同胞。

一條嶺南路無聲訴說著那個(gè)年代異鄉(xiāng)人死后想落葉歸根的夙愿。

建國后彭浦大寧一帶成了首批工業(yè)區(qū)，建了上海第一機(jī)床廠、上海電鍍廠、上海造紙機(jī)械總廠等一系列國營工廠。

為滿足職工生活所需，彭浦開始興建工人新村，而后又陸續(xù)承建了不少動(dòng)遷房，成了全市第一個(gè)完成所有農(nóng)村人員戶口“農(nóng)轉(zhuǎn)非的地方。

可以說在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代和改革開放初期，彭浦靠著一批國營工廠發(fā)展得非常迅猛，發(fā)展速度上去了，發(fā)展質(zhì)量卻不如人意。

“海納百川”的人口涌入，讓彭浦的居民成分魚龍混雜。

除了企業(yè)職工、動(dòng)遷住戶以及本地農(nóng)民，彭浦還有相當(dāng)數(shù)量的城市底層流動(dòng)人員影響了板塊風(fēng)評(píng)不受外區(qū)人民待見。

彭浦最后的輝煌是2004年1號(hào)線開通到家門口，在當(dāng)年地鐵房不多的情況下彭浦的房子尚有吸引力。

不過板塊結(jié)局早已注定，失去營銷潛力彭浦被現(xiàn)代房地產(chǎn)拋棄；

如今又20年過去，老態(tài)龍鐘的彭浦再難吸引新鮮購買力，最新房價(jià)也跌回了2016年再難起死回生。

未來19號(hào)線開通，也只是經(jīng)過彭浦邊緣，收益最大的是彭浦的租房群眾。

彭浦不僅房子被時(shí)代拋棄，曾經(jīng)熱鬧的聞喜路、臨汾路也隨著城管治理、購買力流逝走向蕭條。

官方統(tǒng)計(jì)彭浦新村街道的老齡化在46.3%，幾乎每兩個(gè)彭浦居民中就有一個(gè)60歲以上老人，遠(yuǎn)超全市均值。

老年人消費(fèi)欲望低追求實(shí)惠，是商場(chǎng)、商圈的天然克星，所以彭浦至今也沒發(fā)育出哪怕一個(gè)小型商場(chǎng)。

所有的年輕購買力都被隔壁大寧虹吸，再不濟(jì)還有寶山萬達(dá)，在大爺大媽的調(diào)控下彭浦路面上的更多的是生鮮小店、平價(jià)超市。

整個(gè)彭浦都淪為上海北面一個(gè)巨大的養(yǎng)老居住社區(qū)，但因?yàn)橐回灥恼J(rèn)知卻沒有別的區(qū)的老人真正愿意買在彭浦養(yǎng)老。

彭浦人民所有的希望都寄托在原拆原建之上，靜安區(qū)的核心規(guī)劃這輩子是再難指望了。

徐匯區(qū) 凌云街道

據(jù)說徐匯人最想開除徐匯籍的幾個(gè)板塊是它們：

南站、長橋、華涇、凌云街道，但用排除法來看凌云街道可能是最差的。

南站迎來高鐵利好，依托徐匯中城的城市更新規(guī)劃準(zhǔn)備全面升級(jí)；

長橋作為徐濱南延第一站，新房賣到11.3萬/平就是身價(jià)起飛的證明；

華涇更不用說，四軌交匯+華之門的規(guī)劃讓這里一躍成為外環(huán)外期待值最高的地方；

唯獨(dú)剩下只有一所華東理工大學(xué)的凌云街道，在偌大的徐匯卻沒有找到合適的一個(gè)規(guī)劃。

凌云街道存在感到底有多低？

大多數(shù)買房者第一次去凌云街道看房發(fā)現(xiàn)是梅隴八村，轉(zhuǎn)身都要把中介小哥罵一頓：

“我要買的是徐匯，你怎么帶我來閔行？！”

凌云街道前身梅隴鎮(zhèn)是滬西南重鎮(zhèn)，曾集中開發(fā)了梅隴十一個(gè)街坊；

后來行為行政區(qū)屬重新劃分，原本的梅隴鎮(zhèn)被閔行、徐匯兩區(qū)瓜分：

一村、二村屬于閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)，而三至十一村屬于徐匯區(qū)凌云街道。

閔行雖然分的戶數(shù)少，但老梅隴的好地段都被收入囊中，錦江樂園、南方商城都是梅隴的中心地段。

老梅隴的精華被閔行分走，而徐匯分到的一堆老公房漸漸發(fā)展成了凌云街道。

了解了歷史，就能理解為什么凌云街道一直被排除在徐匯的重大發(fā)展規(guī)劃之外。

過去徐家匯-漕河涇和徐匯濱江雙軸發(fā)展時(shí)代，沒有凌云街道的影子；

現(xiàn)在徐匯又搞了五大功能區(qū)，凌云街道依然沒分到一杯羹。

發(fā)展?jié)摿Σ恍?，凌云街道的居住配套也不盡人意。

板塊北面被華東理工、鐵路堵死，南面是中環(huán)高架，西側(cè)還有虹梅南路高架和外界形成結(jié)界：

在15號(hào)線開通之前，板塊公共出行相當(dāng)不便；

而15號(hào)線也僅僅從板塊邊緣穿過，凌云街道中心的小區(qū)到地鐵站都超過1公里。

教育資源原本想著依托華東理工大學(xué)優(yōu)勢(shì)，結(jié)果華理附屬中學(xué)相當(dāng)不給力居然是所普高；

在徐匯眾多老破小板塊中教育資源說是墊底也不為過。

商業(yè)、醫(yī)療更是板塊弱項(xiàng)，得去閔行蓮花路、上海南站，徐匯濱江找補(bǔ)。

就這綜合配置和發(fā)展?jié)摿Γ透舯陂h行梅隴相比都差了點(diǎn)；

只因?yàn)閽炝艘粋€(gè)徐匯區(qū)名號(hào)，閔行的梅隴二村老破小只能賣4.2萬/平：

徐匯梅隴三村卻能賣4.8萬/平：

多花6000元/㎡，為徐匯被拋棄的地方支付溢價(jià)，你們覺得值嗎？

普陀區(qū) 甘泉宜川

甘泉宜川可以說是上海市區(qū)最大的三不管地帶。

雖然屬于普陀，但板塊實(shí)際上卻是普陀、靜安、寶山三區(qū)交界位置。

雖然地段上屬于挨著內(nèi)環(huán)，最近的的部分還能劃進(jìn)人民廣場(chǎng)3公里半徑圈，但甘泉宜川給人的感覺卻非常閉塞。

偌大的面積，現(xiàn)在只有3/4、7號(hào)線沿著邊緣擦過，板塊內(nèi)部居民公共出行只能依靠公交車；

唯一的希望要等到2028年開通的20號(hào)線，才能為這個(gè)居住板塊帶來兩站。

不僅如此，因?yàn)闇麑庤F路穿過南面，成功被排擠到了普陀區(qū)主流地段的北面。

甘泉宜川過去是工人新村，在特殊年代也很輝煌。

但現(xiàn)在看來一切都太老了，人老，房子也老。

甘泉宜川的產(chǎn)品都是上世紀(jì)八九十年代的老公房，幾乎沒有地塊可供開發(fā)，導(dǎo)致城市界面二十多年都停滯不前。

今年6月統(tǒng)計(jì)，其中的甘泉路街道老齡化已經(jīng)高達(dá)52.06%令人瞠目結(jié)舌。

板塊的一切配套也是圍著老人的主流需求展開，能拿得出手的除了一家同濟(jì)醫(yī)院和宜川中學(xué)再無其它。

能拯救甘泉宜川的舊改幾乎一時(shí)半會(huì)輪不到這里，普陀區(qū)現(xiàn)在的三駕馬車分別是長風(fēng)、真如、桃浦；

再前面還有位置和地段更好的老破小板塊曹楊等著，甘泉宜川無疑是普陀老破小板塊里更下游的存在。

在三區(qū)夾縫中求生存的甘泉宜川，如今淪為了老靜安、大寧、黃浦一些打工人高性價(jià)比的租房地。

但買房做萬年房東的風(fēng)險(xiǎn)極大：

比如宜川六村房價(jià)從6.3萬元/m2跌到3.7萬元/m2，跌了足足41.3%。

被時(shí)代拋棄的甘泉宜川，未來仍看不到發(fā)展希望，只能繼續(xù)淪為“三不管”睡城！

長寧區(qū) 仙霞

長寧的發(fā)展非常均衡，硬要推選出最沒有潛力的板塊那一定是仙霞。

仙霞社區(qū)的誕生得益于上世紀(jì)80年代長寧打造虹橋開發(fā)區(qū)。

為了給經(jīng)開區(qū)騰地方，仙霞第一個(gè)承擔(dān)了動(dòng)遷基地職能，建設(shè)非常相對(duì)較早整體比較宜居。

但相比起90年代為臨空?qǐng)@區(qū)建動(dòng)遷房的北新涇，仙霞整體的房齡早了十年，梯戶比、房型設(shè)計(jì)都跑輸了。

仙霞的最大痛點(diǎn)是2號(hào)線、15號(hào)線只從板塊邊緣路過，大多數(shù)小區(qū)公共出行不方便，并且未來看不到新增地鐵的希望。

相比起2號(hào)線穿過板塊腹地的北新涇，仙霞在通勤便利度上又輸了一大截。

作為老破小的三大武器之一，仙霞的地段優(yōu)勢(shì)沒有被很好發(fā)揮出來；

而學(xué)區(qū)和產(chǎn)業(yè)兩方面，仙霞也沒有什么亮點(diǎn)。

長寧全區(qū)小升初的電腦派位政策，導(dǎo)致學(xué)Q房溢價(jià)一直比別的區(qū)更低；

最直觀的和房齡差不多、地段差不多的徐匯老破小田林相比，上一輪房價(jià)漲幅跑輸了20%左右。

而仙霞過去最倚仗的虹橋經(jīng)開區(qū)這些年有些沒落，長寧全區(qū)的產(chǎn)業(yè)風(fēng)頭被天山的拼多多和臨空經(jīng)濟(jì)園搶走。

因虹橋經(jīng)開區(qū)而生的仙霞，現(xiàn)在要跟在天山老破小身后撿漏一些租房白領(lǐng)，地位下滑嚴(yán)重。

在長寧近十年的發(fā)展版圖里，中山公園-天山-古北和臨空經(jīng)濟(jì)園兩翼齊飛；

仙霞淪為了規(guī)劃空白地帶，成了一個(gè)沒歷史底蘊(yùn)、沒產(chǎn)業(yè)背景的邊緣老破小板塊。

等到長寧進(jìn)入下一個(gè)發(fā)展周期，全區(qū)推進(jìn)舊改的時(shí)候，仙霞才有可能迎來第二次生命了。

但動(dòng)輒數(shù)十年的等待，人生有幾個(gè)數(shù)十年呢？