市區最沒發展潛力的板塊，成了這一輪市區最差的地方。

它們完美避開了區內的重大發展規劃，還有著房齡、配套等方面的缺陷；

但房價卻仗著市區兩個字長期虛高，讓很多人看得牙癢癢。

今天就來盤一盤，上海各市區究竟都是誰上榜了“最差”？

黃浦區 蓬萊公園

黃浦現在的全區實力傲視群雄，全市騰籠換鳥玩得最6的一個。

尤其是早年合并過來的老南市，全區秉持著拆得越爛越有希望的發展準則，比如老城廂一躍成為富豪收割機。

結果就是，既不夠新又不夠舊的蓬萊公園成為黃浦最差的地方了。

首先看規劃，這一輪黃浦區的發展重點是新天地擴容、老城廂以及一江一河的更新，位置尷尬的蓬萊公園暫時成了被放棄的留白區。

再看底蘊，蓬萊公園商品房主要完工年代在2000年前后，開發布局顯得有些混亂和高大上的黃浦完全兩個畫風。

其實黃浦只是接盤俠，幫南市完成了當年合并時還沒來得及更新完的“半成品”。

老黃浦、南市兩區二區合并于2000年，黃浦接手蓬萊公園時，能賣的地都批得差不多了，整體的開發框架已經成型：

即：以高密度的普通改善商品房為主的純居住板塊。

回顧合并后的二十年，蓬萊公園成了兩區最大輸家。

又窮又破的老南市全力托舉的好大兒，在黃浦面前顯得有些不夠看了。

兩區合并后，黃浦區也沒有為板塊注入多少新的資源。

論商業，蓬萊公園在市區堪稱墊底存在，板塊內唯一拿得出手的新鄰生活站，十八線商業配置：

辦公市場也和CBD、甲級寫字樓基本不沾邊，只能吸引一些交不起董家渡租金的小公司。

義務教育階段內教育資源無亮點，板塊唯一能打的配套就是一所三甲醫院上海九院。

四大配套的綜合評分堪稱黃浦吊車尾，住宅產品整體也是被黃浦其它板塊吊打。

板塊內能叫得上號的僅有綠地海珀黃浦、華府天地睿園、黃浦麗園、黃浦華庭這幾個小區。

2016年入市的綠地海珀黃浦堪稱板塊最高杰作，不過僅僅是偽豪宅水準，大量90㎡的2房，136㎡的4房掉了段位；

小區成交價最高到過22.4萬/平，最新成交均價不到16萬，估值每平米蒸發了6.2萬rmb。

如果不是掛著黃浦兩個字，這配置換到別的區就是只值9萬的地段，蓬萊公園的水分未來還要再擠擠。

楊浦區 中原

素有上海西伯利亞之稱的楊浦中原究竟犯了什么天條？

熱心群眾的回復是，從來沒見過哪個市區板塊能一直這么倒霉的。

上世紀八十年代，楊浦區還是老大哥的時候，中原就是老大哥唯二兩個未出閣的閨女。

另一位是當時還是荒廢機場的新江灣城，后來找了門好姻緣嫁給了楊浦區的有錢人。

中原就沒那么好運了，成了承建楊浦、黃浦動遷基地的zz犧牲品。

不過當時的中原人民得到消息，作為補償這里將得到一些資源傾斜。

1986年中央批準了《上海市地鐵網絡規劃方案》，其中標明了2號線的最初走向：

從上海動物園一路北上，沿著軍工路到殷行路，重點解決楊浦中原人民的出行問題。

結果運氣太背遇到1990年浦東大開發，為了國家的發展大計，2號線直接90°大拐彎，修去了浦東。

至此楊浦中原直到2007年才等來第一條地鐵線，比2號線足足晚了7年不說還是閹割版。

時過境遷，中原今天約有90%的產品都是老公房，還是老破小鄙視鏈中比較底層的那些。

地段不夠好，吸引不了市區買老破小純自住的剛需；

產業薄弱，沒法像田林、天山那樣成為產租房房東；

從楊浦2035年產業發展格局來看，北有新江灣城-五角場，南有東外灘，中原也沒搭上二者的產業快車。

學Q也相當一般，雖然處在教育強區楊浦但中原的小學初中沒有能進一、二梯隊的。

唯一被區內老年人稱贊的，是還有一家三甲長海醫院，配合實惠便民的沿街小店，完美組成老年人的心頭好板塊。

目前中原的主要成交小區價格都來到了3.5-4.5萬的區間，走出了近郊動遷房的行情。

新房價格泡沫更是不小，9.9萬/平的x江灣賣了一年多網簽率58.6%；

9.2萬/平的xx天玥，122套房子僅網簽了37套。

今年還有定價10.7萬/平的xx城建楊浦中原項目，只能說自求多福。

虹口區 江灣鎮

江灣鎮的差是虹口公認的。

首先是地理位置在虹口最差，離區核心北外灘最遠不說，還因鐵路、高架界面相對割裂。

板塊常年靠著一條擦邊的3號線維持體面，商業被隔壁高校師生拋棄之后一蹶不振再也沒往日的熱鬧。

板塊內的房子主要是動遷房，畫風接近外環外的各大動遷基地。

往上翻歷史，江灣鎮歷經過江灣區-寶山區-虹口區三任家長，三不管屬性可見一斑。

雖然最后是虹口欣然接納了江灣鎮，但也沒打算好好發展。

不同于楊浦中原是早年缺乏遠見留下了遺憾，江灣鎮動遷基地正式拉開帷幕居然在2010年后。

那時上海已經有更豐富的發展經驗，更科學的土地規劃，更高水準的空間規劃，卻都和虹口這塊大衣料子無關。

以彩虹灣為代表的動遷社區，在江灣鎮轟轟烈烈建設了四期，讓江灣鎮成了一個出生在“10后”的鋼筋水泥森林。

如果說和以前的動遷基地有什么區別，那便是加裝了電梯，雖然方便了一些但社區密度更大了，得房率和戶型也更差了。

好好的一個市區大鎮，原本有潛力和大寧一樣，成為屬于虹口的科創寶地；

最后卻成了虹口留在區內的動遷基地，和周邊的彭浦、高境打成一片。

不過被拋棄的不只是江灣鎮一個。

在虹口2035規劃里，江灣鎮、涼城、曲陽等板塊定位都大差不差，成了“宜居宜業創新城區”，俗稱“睡城”。

但罪惡的是江灣鎮這些年不聽勸，偏要打著市區的旗號出來割新房韭菜。

2019年，江灣鎮的恒大江灣華庭新房均價8.9萬，周邊最大配套“彩虹灣”，在渠道分銷之下割了一百多位韭菜；

結果5年時間過去，恒大江灣華庭掛牌價屢屢破發依舊沒人愿意接盤。

上海房產界的“七個小矮人”x盛里，9.96萬/平的單價著實不低，但小區卻是由7個分散的小地塊組成：

就這奇葩的造型和虛高的價格，難怪451套房子賣了一年半只網簽了122套，去化率僅有27%。

遭遇此等挫折，江灣鎮割韭菜的熱情卻依舊不減，2024年9月又迎來了另一個新盤x悅里。

均價8.7萬/平還是沒讓大家滿意，248套房子還剩160套沒賣出，去化率僅有35%。

而這片土地還讓老滬漂綠城也栽了跟頭。

去年11月江灣鎮的綠城某園入市，想靠品牌比隔壁x悅里多賣2000元/平，結果101套房源網簽率也僅有50%。

還是那句話，作為虹口人留在故地的諾亞方舟，外區購買力沒事就別來湊熱鬧了。

靜安區 彭浦

原本老靜安一共四個板塊差點沒機會上榜本期欄目，還好2015年合并了閘北極大延伸了區內鄙視鏈下游。

在老閘北鄙視鏈中，又屬彭浦的地位最低發展最差，徹底被時代拋棄。

彭浦雖然現在是上海市區一份子，但歷史底蘊和內環內的眾多板塊有著天壤之別。

彭浦最早的定位是偏遠郊區，一百年前廣東人在這建了廣肇公所用來安葬客死異鄉的同胞。

一條嶺南路無聲訴說著那個年代異鄉人死后想落葉歸根的夙愿。

建國后彭浦大寧一帶成了首批工業區，建了上海第一機床廠、上海電鍍廠、上海造紙機械總廠等一系列國營工廠。

為滿足職工生活所需，彭浦開始興建工人新村，而后又陸續承建了不少動遷房，成了全市第一個完成所有農村人員戶口“農轉非的地方。

可以說在計劃經濟時代和改革開放初期，彭浦靠著一批國營工廠發展得非常迅猛，發展速度上去了，發展質量卻不如人意。

“海納百川”的人口涌入，讓彭浦的居民成分魚龍混雜。

除了企業職工、動遷住戶以及本地農民，彭浦還有相當數量的城市底層流動人員影響了板塊風評不受外區人民待見。

彭浦最后的輝煌是2004年1號線開通到家門口，在當年地鐵房不多的情況下彭浦的房子尚有吸引力。

不過板塊結局早已注定，失去營銷潛力彭浦被現代房地產拋棄；

如今又20年過去，老態龍鐘的彭浦再難吸引新鮮購買力，最新房價也跌回了2016年再難起死回生。

未來19號線開通，也只是經過彭浦邊緣，收益最大的是彭浦的租房群眾。

彭浦不僅房子被時代拋棄，曾經熱鬧的聞喜路、臨汾路也隨著城管治理、購買力流逝走向蕭條。

官方統計彭浦新村街道的老齡化在46.3%，幾乎每兩個彭浦居民中就有一個60歲以上老人，遠超全市均值。

老年人消費欲望低追求實惠，是商場、商圈的天然克星，所以彭浦至今也沒發育出哪怕一個小型商場。

所有的年輕購買力都被隔壁大寧虹吸，再不濟還有寶山萬達，在大爺大媽的調控下彭浦路面上的更多的是生鮮小店、平價超市。

整個彭浦都淪為上海北面一個巨大的養老居住社區，但因為一貫的認知卻沒有別的區的老人真正愿意買在彭浦養老。

彭浦人民所有的希望都寄托在原拆原建之上，靜安區的核心規劃這輩子是再難指望了。

徐匯區 凌云街道

據說徐匯人最想開除徐匯籍的幾個板塊是它們：

南站、長橋、華涇、凌云街道，但用排除法來看凌云街道可能是最差的。

南站迎來高鐵利好，依托徐匯中城的城市更新規劃準備全面升級；

長橋作為徐濱南延第一站，新房賣到11.3萬/平就是身價起飛的證明；

華涇更不用說，四軌交匯+華之門的規劃讓這里一躍成為外環外期待值最高的地方；

唯獨剩下只有一所華東理工大學的凌云街道，在偌大的徐匯卻沒有找到合適的一個規劃。

凌云街道存在感到底有多低？

大多數買房者第一次去凌云街道看房發現是梅隴八村，轉身都要把中介小哥罵一頓：

“我要買的是徐匯，你怎么帶我來閔行？！”

凌云街道前身梅隴鎮是滬西南重鎮，曾集中開發了梅隴十一個街坊；

后來行為行政區屬重新劃分，原本的梅隴鎮被閔行、徐匯兩區瓜分：

一村、二村屬于閔行區梅隴鎮，而三至十一村屬于徐匯區凌云街道。

閔行雖然分的戶數少，但老梅隴的好地段都被收入囊中，錦江樂園、南方商城都是梅隴的中心地段。

老梅隴的精華被閔行分走，而徐匯分到的一堆老公房漸漸發展成了凌云街道。

了解了歷史，就能理解為什么凌云街道一直被排除在徐匯的重大發展規劃之外。

過去徐家匯-漕河涇和徐匯濱江雙軸發展時代，沒有凌云街道的影子；

現在徐匯又搞了五大功能區，凌云街道依然沒分到一杯羹。

發展潛力不行，凌云街道的居住配套也不盡人意。

板塊北面被華東理工、鐵路堵死，南面是中環高架，西側還有虹梅南路高架和外界形成結界：

在15號線開通之前，板塊公共出行相當不便；

而15號線也僅僅從板塊邊緣穿過，凌云街道中心的小區到地鐵站都超過1公里。

教育資源原本想著依托華東理工大學優勢，結果華理附屬中學相當不給力居然是所普高；

在徐匯眾多老破小板塊中教育資源說是墊底也不為過。

商業、醫療更是板塊弱項，得去閔行蓮花路、上海南站，徐匯濱江找補。

就這綜合配置和發展潛力，和隔壁閔行梅隴相比都差了點；

只因為掛了一個徐匯區名號，閔行的梅隴二村老破小只能賣4.2萬/平：

徐匯梅隴三村卻能賣4.8萬/平：

多花6000元/㎡，為徐匯被拋棄的地方支付溢價，你們覺得值嗎？

普陀區 甘泉宜川

甘泉宜川可以說是上海市區最大的三不管地帶。

雖然屬于普陀，但板塊實際上卻是普陀、靜安、寶山三區交界位置。

雖然地段上屬于挨著內環，最近的的部分還能劃進人民廣場3公里半徑圈，但甘泉宜川給人的感覺卻非常閉塞。

偌大的面積，現在只有3/4、7號線沿著邊緣擦過，板塊內部居民公共出行只能依靠公交車；

唯一的希望要等到2028年開通的20號線，才能為這個居住板塊帶來兩站。

不僅如此，因為滬寧鐵路穿過南面，成功被排擠到了普陀區主流地段的北面。

甘泉宜川過去是工人新村，在特殊年代也很輝煌。

但現在看來一切都太老了，人老，房子也老。

甘泉宜川的產品都是上世紀八九十年代的老公房，幾乎沒有地塊可供開發，導致城市界面二十多年都停滯不前。

今年6月統計，其中的甘泉路街道老齡化已經高達52.06%令人瞠目結舌。

板塊的一切配套也是圍著老人的主流需求展開，能拿得出手的除了一家同濟醫院和宜川中學再無其它。

能拯救甘泉宜川的舊改幾乎一時半會輪不到這里，普陀區現在的三駕馬車分別是長風、真如、桃浦；

再前面還有位置和地段更好的老破小板塊曹楊等著，甘泉宜川無疑是普陀老破小板塊里更下游的存在。

在三區夾縫中求生存的甘泉宜川，如今淪為了老靜安、大寧、黃浦一些打工人高性價比的租房地。

但買房做萬年房東的風險極大：

比如宜川六村房價從6.3萬元/m2跌到3.7萬元/m2，跌了足足41.3%。

被時代拋棄的甘泉宜川，未來仍看不到發展希望，只能繼續淪為“三不管”睡城！

長寧區 仙霞

長寧的發展非常均衡，硬要推選出最沒有潛力的板塊那一定是仙霞。

仙霞社區的誕生得益于上世紀80年代長寧打造虹橋開發區。

為了給經開區騰地方，仙霞第一個承擔了動遷基地職能，建設非常相對較早整體比較宜居。

但相比起90年代為臨空園區建動遷房的北新涇，仙霞整體的房齡早了十年，梯戶比、房型設計都跑輸了。

仙霞的最大痛點是2號線、15號線只從板塊邊緣路過，大多數小區公共出行不方便，并且未來看不到新增地鐵的希望。

相比起2號線穿過板塊腹地的北新涇，仙霞在通勤便利度上又輸了一大截。

作為老破小的三大武器之一，仙霞的地段優勢沒有被很好發揮出來；

而學區和產業兩方面，仙霞也沒有什么亮點。

長寧全區小升初的電腦派位政策，導致學Q房溢價一直比別的區更低；

最直觀的和房齡差不多、地段差不多的徐匯老破小田林相比，上一輪房價漲幅跑輸了20%左右。

而仙霞過去最倚仗的虹橋經開區這些年有些沒落，長寧全區的產業風頭被天山的拼多多和臨空經濟園搶走。

因虹橋經開區而生的仙霞，現在要跟在天山老破小身后撿漏一些租房白領，地位下滑嚴重。

在長寧近十年的發展版圖里，中山公園-天山-古北和臨空經濟園兩翼齊飛；

仙霞淪為了規劃空白地帶，成了一個沒歷史底蘊、沒產業背景的邊緣老破小板塊。

等到長寧進入下一個發展周期，全區推進舊改的時候，仙霞才有可能迎來第二次生命了。

但動輒數十年的等待，人生有幾個數十年呢？