文/子木

這期聊聊山東省會濟南。

雙子星省份，一般省會都會暗淡許多，比如福州之于廈門，南京之于蘇州，石家莊之于京津。

濟南在青島光芒的壓制下，被人稱之為“鄉村大油條”，但說實話，我個人還是比較喜歡這個城市的，接地氣、踏實、包容，有儒家傳統美德的傳承。

在大省會戰略之后，山東政策開始向濟南遷移，2019年，濟南正式合并了萊蕪市后，整體的產業經濟開始加速上行，穩步扎入全國前20名。

說實話這個階層，競爭更為激烈。但對于濟南真正的挑戰的，只有合肥和福州。佛山因為房地產產業崩塌，短期失去了競爭能力。

但按照濟南當下的發展，上限最多是全國前15名。再往上就被天花板壓著了。這還是在黃河北能搞起來的基礎之上。

但現在最大的問題是已經過了，城市擴張野蠻擴張的發展時代了，濟南人口1000萬，且2024年人口流入有限，也注定了黃河北需要非常長期的時間來落地。

不過只要接下來濟南，能把東強戰略繼續強化，把高鐵片區和孫村片區開發出來，把CBD和漢峪金谷陸續交付的寫字樓塞滿人，濟南就會穩住起碼十年的排位。

濟南在山東的優勢有限，而山東如果想繼續發揚大省會戰略，那就只能再給濟南足夠多的資源，制造大量的就業崗位，把周邊的優勢資源都集中在濟南。

濟南還要學習合肥的經驗，招商引資放低姿態，讓利于新興產業，大力發展高新技術產業，讓利換取大型企業落地，讓年輕人有動力在濟南生根發展。

濟南需要跟青島形成錯位競爭，借高等教育資源的優勢，來提高高新技術產業的能力，然后將第三產業下沉，學習淄博等城市的小市民服務業，給夜市經濟和地攤經濟大開綠燈，主打接地氣和物美價廉，做一座有人情味的城市。

最后繼續投資基建，將濟南的輻射網擴大，打造一小時都市圈，將周邊弱經濟地區人口，虹吸到濟南。濟南地理位置和城市能級，都比青島更好用于服務山東省的經濟戰略發展。

但說實話，濟南虹吸山東省人口，難度較高。濟寧、棗莊、臨沂等基本都去長三角發展了，濰坊經濟尚可，被虹吸效應較弱。煙臺、日照跟著青島走。菏澤被鄭州分化。只有聊城、淄博的部分區域、泰安、濱州和德州可以被濟南虹吸。

再來看樓市。

濟南，這些年沒有像青島那樣攤大餅，而且整體對外虹吸力有限，也沒有外地人參與房價炒作，所以整體在這波大周期中，漲跌幅度比較溫和，沒有青島那般驚心動魄。

上一輪大周期中，房價最高的時候，房價跟著大潮漲到1.9萬/平米，后來經過連續回調，房價一直在1.6-1.7萬/平米之間震蕩。從2023年后，進一步下調，跌到1.36萬/平米左右。

跌幅為28.4%，同樣房價跌回至2016年。

這個跌幅小于青島，在全國范圍內算是比較中性的水平，說明上一輪房價周期，濟南泡沫有限，回調也有限。

所以在買房時機上，濟南跟青島邏輯上差不多，整體風險性還要比青島更小一些，房價比較踏實，可以上車，但未來的增長勢頭，分化較嚴重。

而且濟南的整體樓市的流動性要弱一些，這也意味著絕大多數房子沒有增長的潛力。這個要多關注。

我從西到東，依次考察了西客站片區、濟南老城區、中心商業區、中央商務區、高新中心區、唐冶片區、高新片區、圣井還有章丘片區。

趨勢比過去更加明顯了。

在整個城市發展的路線上，濟南似乎已經間接放棄了老城區的更新，全部心思專注于東部大建設。

在樓市交易上，也證明了這一點，西面的購買力在萎縮，除了經五路、大觀園、八一等老牌一線學區板塊，其他板塊的房價都已經陷于長期橫盤的境地，越來越剛需。

而東面在持續上行，越來越改善，代表著濟南的產業高度和人居高度，快馬加鞭，集中表現在CBD、奧體中心、齊魯軟件園等板塊。

高新區的發展速度還是非常快的，寫字樓林立，有一種上海都市核心區的即視感，大街小巷穿梭著年輕人。

晚上圍繞著齊魯軟件園的住宅住滿了人，聯動南部的奧體中心，呈現出一種欣欣向榮的姿態，可能是濟南最鮮活的生命力聚集地。

以下是濟南最真誠的買房建議：

1、能買東就買東。因為只有濟南東邊更現代化、大城市化，產業企業往東邊聚集，外地不斷流入的新濟南人會優先選擇東邊安家，這是房價持續上漲的原動力。

2、老城區的衰敗是必然的，全國很多發展快起步早的城市都已經證明過，濟南不會是一個例外，大明湖的房價未來比不過孫村，時間會證明一切。東邊熱點樓盤每天都和趕集似的，相反老城區的房子降價都沒人去看。

3、老城區只有部分區域可買，這是對來濟南定居的新濟南人來說的。剛需和地緣改善，親戚朋友都在身邊，可以買，只要住著方便就可以，不是所有人買房都是為了賺錢。但是東邊就是貴，貴是有錢人拿錢買出來的。濟南改善領頭羊，龍洞、漢峪、CBD。剛需領頭羊唐冶、雪山、神武，都在東部。

4、歷下區

文化教育資源豐富，旅游資源眾多，商業繁榮，集中了眾多銀行、證券等金融機構和大型企業總部，經濟發展水平高，第三產業發達。

從買房心理上看，“歷下區”是不同群體的公約數，老濟南認可，外地人認可，醫公教認可，生意人認可，公司白領也認可，所以歷下區的房子流通性好一些，哪怕行情很差，它也比較抗跌。

整體看，歷下沒有明顯的短板，教育不錯，地鐵規劃不錯，產業布局不錯，商業氛圍不錯，自然環境不錯，而且未來3-5年，歷下區還有很多待釋放的利好，比如CBD的投產，長嶺高科的企業入駐，幾條地鐵線的建設等，從配套上看，歷下的土地價值還有很大的上升空間

板塊梯度

第一梯隊：中央商務區（CBD）

第二梯隊：科技城，奧體

第三梯隊：盛福，長嶺山

5、市中區

市中區落后的原因是沒有發展空間，不能建設高標準的商業、交通和教育配套。老城區實在拆不動，無奈去發展了白馬山和黨家莊。白馬山位置還不錯，但是黨家莊交通閉塞，和主城無法銜接，不具備做產業升級的條件，這里的房子還是謹慎一些

不用糾結市中有沒有產業，很多人都誤解了產業和房價的關系，產業決定房價的下限，城市配套決定房價的上限。可以說在市中區買房不看產業，你應該關注的是教育、環境、品質和居住圈。

市中區的發展方向，應該是整個老城區的后花園，只要你有好環境、好學校、好房子和好圈層，那天橋槐蔭的業主但凡手里有錢，對居住有了更高的要求，就會主動來市中換房。市中區的發展方向已經南移，將來的中軸在英雄山立交附近，北有玉函舜耕，南有領秀城南北康，兩側是黨家和興隆這兩個城市節點。如果你的預算在200以上，還是要把選房的目光放在二環南

板塊梯度

第一梯隊：緯一路，八里洼路

第二梯隊：二環南路，英雄山

第三梯隊：王官莊，舜玉路，黨家莊

6、槐蔭區

自身的商業、交通配套比較全，但都是很基礎的生活配套，但凡老百姓對工作教育有更高要求，就必須換房去市中或者東邊，但是環境友好污染少，講實話特別適合養老。

濟南的城市框架，注定了槐蔭區在過去十年，成為“東強戰略”的犧牲品。從醫學中心到高新東區七八十里的路程，一個長條形的城市，東西交通嚴重依賴工業北高架和經十路等少數主干道。這就決定了現在的濟南，只能有 CBD-軟件園這一個經濟核心。

槐蔭現在做了兩個與世無爭的產業：經開區的半導體小鎮，將來可以對接起步區；西邊的醫學中心，可以利用京滬高鐵的區位優勢。當然，好消息是濟南的東強已經進入尾聲，發展到唐冶孫村，不可能繼續向東了，接下來的戰略重心轉移到北邊，如果北邊也形成一個產業核心，就可以打破東西狹長的城市結構，以起步區為支點，同時鏈接西客站和 CBD 軟件園。

板塊梯度

第一梯隊：和諧廣場

第二梯隊：西客站，十路沿線

第三梯隊：老城區

7、天橋區

天橋成在區位，敗也在區位，它位于濟南的中心地帶，北靠黃河，東西南和所有的市轄區接壤，所以非常適合做物資的集散地。

濟南不會向天橋投入更多城市資源，比如好學校，比如文體設施，還有商場、醫院和高附加值的產業。

不帶任何偏見的說，天橋的產業定位，決定了居住人口的構成，和高新歷下相比，高收入高學歷的年輕人少一些，再加上缺少城市資源，所以這里的居民一旦手頭寬裕，首先想的就是離開天橋。

天橋未來的發展軸線，是小清河+濟濼路，濼口、北湖、火車站、藥山等幾個片區可以率先承接北跨紅利。天橋的發展方向，是整合商貿物流資源，做好文化產業管理，提升產業鏈的附加值，而不是和高新歷下正面沖突，去發展IT和金融。從現實看，天橋走的路子很對，不要著急。

天橋區有龐大的換房需求，只是暫時被壓抑了，什么時候天橋樓市邁向正軌，還要看產業、配套和樓市的情況。

板塊梯度

第一梯隊：北湖及小清河沿線

第二梯隊：北園大街及歷山北路

第三梯隊：天橋老城區，天橋區邊緣及起步區

8、歷城區

歷城區作為這幾年濟南城市發展的主力區域，各板塊開發速度都非常快，進入到24年，有一半區域進入尾聲開發基本完成，還有一半區域進入到主力開發期。土地供應結構，市場供應結構，產品定位結構都已經發生了明顯的變化

板塊梯度

第一梯隊：邢村立交橋，洪樓

第二梯隊：經十路東，華山，王舍人，唐冶，雪山

第三梯隊：濟鋼，張馬屯，神武

9、長清區

位于濟南市西南部，以教育和旅游為特色，有多所高等院校和著名的旅游景點，如山東師范大學長清校區，靈巖寺、五峰山等。旅游業和教育產業是長清區的重要經濟支柱。長清區主要規劃學校，市場價格低，競爭壓力大，主要是地緣客群在支撐。

板塊梯度

第一梯隊：長清主城區，大學城

第二梯隊：經開區

第三梯隊：長清周邊

10、章丘區

是連接濟南市區與淄博等周邊城市的重要紐帶。章丘區是濟南市的工業重鎮，以高端設備制造業等為代表的第二產業是其經濟支柱。

板塊梯度

第一梯隊：核心城區

第二梯隊：經十東路沿線

第三梯隊：圣井

11、濟陽區

以制造業為主攻方向，位于濟南市北，距離主城較遠。

板塊梯度

核心城區板塊：綠城荷畔春風 (別墅)，國投開元府，聞韶璽苑

次中心板塊：融創澄波府邸，祥生西江樾，祥生東方樾 D 區

新興發展區域板塊：綠地國際博覽城，世茂摩天城，龍港天成學府

12、萊蕪區

19年，萊蕪正式撤市劃區，歸濟南后，發展重心呈現向東偏北的趨勢

板塊梯度

核心城區：濟萊地產?鳯岐雲熙，安泰首府，東方紅城中村

次中心板塊：城發?鳳凰城，中梁魯中首府

新興發展區域：城發?和園，匯源首座

13、鋼城區

以鋼鐵產業為支柱，近年來注重生態環境建設和產業結構調整，房價相對較為穩定，與萊蕪區水平相近。

板塊梯度

核心城區：錦繡佳苑，金鼎花園西區

次中心板塊：御龍灣花園，金域華府

新興發展區域：桃花源，樂惠城

篇幅有限，今天先講到這里，想把濟南講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬字，所以更多是每個人帶著自己的問題，尋找準確的答案。

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