二娃說

早點結婚吧，好處是爸媽能安心！雖然，不知道安的什么心......

你們發現沒有？廣州樓市，正以肉眼可見的速度在回暖！

不信，我們來看看2024年10月以來的樓市動態：

1) 10月中旬開始，花地灣片區多盤賣爆，小戶型直接斷貨，出現無房可賣的現象！

2）10月一結束，廣州一二手網簽套數首次紛紛破萬！合計賣了2.1萬套房子！

3）11月，廣州樓市繼續火爆，二手房網簽13044套，創下年內最高！

4）12月7日，越秀·云悅首次開盤，廣州出現第一個“日光盤”！

5）12月中旬，番禺廣場板塊，多個樓盤小戶型直接賣斷貨！有錢買不到房子......

6）12月下旬，南沙第一個4代住宅首次開盤，廣州再一次出現日光盤！

7）12月底，廣州一二手房網簽套數紛紛破萬，再創新高！合計賣了2.3萬套房子！

所以啊，不要再說沒人買房了！

其實，不管在什么大環境之下，只要樓盤好，產品好，價格便宜，那開盤都是要靠搶的！

比如，同在12月下旬首次開盤的越秀瓏悅西關，就賣出了“火箭”般的速度！

◆ 瓏悅西關開盤現場

說出來，你們可能都不信，12月21日越秀瓏悅西關才首次開盤，截止1月14日，陽光家緣網上就已經網簽147套房源了！

◆ 來源：陽光家緣網

而實際上，項目已經賣了200多套房源。短短不到1個月的時間，全盤就只剩幾十套房源可賣了！

關鍵是，這幾十套房源，還是一開始開發商保留起來，沒有加推的小戶型！

所以，想買這個樓盤的朋友，建議在春節前下手！因為，他們的開盤優惠過年前還保留著。

而等到過完年再去買的話，一來優惠沒了，二來他們賣得實在太快了，可能3月份就能直接清盤。到時候，想買，都沒有房源可以選了！

◆ 項目沙盤，戶型分布示意圖

那么，瓏悅西關以及上面提到的樓盤，為什么會如此好賣呢？

仔細研究后，二娃發現，絕大多數樓盤，都具備著以下幾個特點：

1）總價控制的很好！上車門檻基本都在300-350萬之間。這符合當前“降級消費”“降低負債”的買房觀念。

尤其是在工作和收入不是那么確定的當下，降低預算，降低杠桿去買房，其實是一種自我保護。

比如，今年二娃成交的幾個客戶，就是鮮活的例子。

一位王先生，一開始跟我們看得都是350萬左右的房子，他也買得起！但看了半年后，最終，他去買了一套200萬的房子！

他說：“不想把所有錢都放進房子里，不想因為買房，降低自己的生活質量，讓人自己過得輕松一點”。

◆ 王先生炸金蛋現場

而另一位歐先生，他們兩夫妻手握350萬現金，憑他們的掙錢能力，其實完全可以買一套600萬的房子。但最后，他們卻選擇一次性付款，買了一套320多萬的房子。

他們說：“不想負債，一分錢貸款都不想背負！”

◆ 歐先生夫妻買房現場

所以，2024年下半年，在“政策底、房價底”出現后，市區多盤300-350萬總價的小戶型，賣得特別好！

那么，你們是不是也有“降級買房”的想法呢？你們買房預算也在300-400萬之間嗎？

如果是的話，歡迎大家掃碼進群自由討論！

2）位置都不錯，要么是在廣州中心區，要么是在自己片區的核心板塊。

說實在的，這幾年呀，很多在郊區買房的人，真的跌怕了！動輒幾十上百萬，誰的錢都不是大風刮來的呀！

所以，當這群人從遠郊的“坑里”爬出來，想要重新換房時，他們必然會首先考慮市中心或者是自己所在區域的核心板塊！

畢竟，市中心及核心區域的房子更抗跌、更保值！

◆ 郊區置換買家，開始奔向市中心?。ㄊ疽鈭D）

3）都屬于全能配套型項目，低總價+學鐵商一應俱全，滿足當前買房人的需求。

“非必要，不買房！”這是當下很流行的一句話。

那么，現在還在買房的，會是哪些人呢？

答案是：剛改自住型買家，以及孩子急需上學的買家！

而當下，又因為換一次房的成本實在太高了。所以，現在大家買房，都想要一步到位，地鐵+學位+商業，一樣都不能少。

為此，低總價+學鐵商的市區盤，便賣得特別好！

◆ 示意圖

4）都是新規，或者是超新規產品！戶型和產品力很強！

這個應該不難理解吧？

人嘛，誰不喜歡新的呢？更何況，現在的樓盤，不僅大堂、園林、配套有了質的飛躍，戶型產品更是卷到飛起！

以前90㎡才能做3房1衛的，現在人家不到70㎡就能做到3房2衛了，實用率吊打以前的二手房。

下面，我們不妨就以越秀·瓏悅西關為例，來看看它到底為啥賣得這么好？

◆ 項目營銷中心實景圖

1

在價格上，它確實給足了誠意！

說實話，越秀瓏悅西關，在沒有開放之前，二娃就親自去踩過盤，當時還寫了稿子。為此，不少人來問我會賣多少錢？

當時，我根據周邊房價情況，以及市場行情來判斷。我猜越秀會比較有誠意，估計吹風350萬起，實際開盤330萬左右。

但沒想到的是，他們最后吹風價才318萬起，開盤直接308萬起！

單價僅4.5萬/㎡起！我的媽，這也太猛了！

◆ 我與粉絲的聊天截圖

為啥這么說呢？我們來看兩個數據哈！

一手房方面：同板塊，與越秀·瓏悅西關直線距離只有約500米的新盤，目前均價要5.2-6.2萬/㎡，最低上車門檻去到460萬。

而遠一些的，也要5.5-5.9萬/㎡！

對比之下，瓏悅西關整整便宜了約7000-10000元/㎡。

◆ 來源：房天下

二手房方面：作為同板塊的次新二手房-西關海，目前成交價去到5-6.5萬/㎡。

即便是最便宜的一套，也要4.93萬/㎡！上車門檻接近500萬。

所以，越秀·瓏悅西關，作為板塊超新規項目，308萬起就能上車3空間2衛，賣得火爆也就不難理解了。

2

地段上，它屬于廣州的“一環”

眾所周知，越秀·瓏悅西關，位于老西關板塊。而老西關在廣州發展的歷史中，分量有多重，懂得自然懂......

不然，“東山少爺，西關小姐”這句話也不會流傳至今。

像來了廣州，必打卡景點“永慶坊”、“上下九步行”、“恩寧路騎樓”、“沙面”“陳家祠”、“仁威廟”，就均在西關！

◆ 永慶坊實景圖

另外，廣州剛開通地鐵11號線，就途徑西關板塊，并且就在瓏悅西關旁邊！

要知道，這不僅是廣州的第一條“環線”，它更是大家公認的“一環”。

畢竟，這條地鐵所經過的商圈，基本就是廣州最繁華的地方。所以，房子買在這里，基本不會錯！

因為，它的地段相當于是官方認證了的！

◆ 項目與11號線站點位置關系示意圖

3

買家所需的“學鐵商”，一應俱全

當然，項目之所以賣得好，和他的全能配套“學鐵商”密不可分。

比如，地鐵上，它是一個涵蓋5號線+11號線+13號線二期（在建中）三軌交匯的樓盤。

據百度地圖顯示，項目距離中山八地鐵站（5號線+11號線的交匯站）約1km左右。距離西場站（5號線+13號線二期）約900米左右。

從項目出發，業主無需換乘，就能一線直達白鵝潭、天河北、珠江新城、金融城、琶洲等數個核心商圈。

學校呢，瓏悅西關將配套一所24班小學。根據官方文件規劃顯示，這所學校已經確定為華僑小學。（最終學校名稱、招生條件，招生范圍及開班數量以教育部門公布為準）

而了解過這所學校的家長應該知道，華僑小學在荔灣可是屬于第一梯隊。

其對口搖號的中學，都是一些赫赫有名的牛校。像西關外國語學校、西關廣雅學校、廣州真光中學、廣州市第一中學，均在其中。

◆ 來源土拍公開信息 最終學校名稱、招生條件，招生范圍及開班數量以教育部門公布為準

至于商業，那就更不用說了，項目一出門就是各種老字號的美食店，旁邊就是商業中心-圣地新天地廣場。

而判斷一個小區，商業氛圍夠不夠濃厚，最簡單的方式就是查看這里的熱力地圖！

地圖越紅，代表成熟度越高，商業越成熟！

◆ 來源：百度地圖

那從上圖就能發現，瓏悅西關周圍紅得發燙！

4

超新規產品，高使用率！片區沒對手！

最后，能讓項目脫穎而出的，自然是產品！

一方面，項目是超新規項目，陽臺占比率可以去到20%，使用率高得嚇人！

另一方面，項目容積率不高，僅為3.5。并且是2梯4戶和2梯5戶設計。

更何況，項目門口就是河景，所以居住舒適度會很高。

◆ 二娃現場拍攝

再說了，項目建面約68㎡，就做到了3空間2衛，且是南向戶型。這在整個板塊，都找不出第二家！

◆ 戶型改造示意圖

畢竟，在其他樓盤中，小戶型都是淪為犧牲品，要么放在北向，要么拿來當噪音。

但瓏悅西關建面約68㎡戶型，卻能享受和大戶型同等的待遇，不僅是東南和西南朝向。連主臥，也同樣有max的景觀面。

收納空間及景觀視野，都給的很足！

你敢信，下面這2張圖就是瓏悅西關建面約68㎡的客廳和主臥嗎？

◆ 建面約68㎡創意樣板房（客廳），具體以實際交付為準

◆ 建面約68㎡創意樣板房（主臥），具體以實際交付為準

你說，這樣的產品，誰不愛呢？

所以啊，大家如果真的喜歡瓏悅西關，一定要趕在春節前去買！目前優惠還保留著，過完年，可就真的不好說了！

不出意外的話，這個樓盤，應該很快就會清盤了！

那么，大家怎么評價這個樓盤呢？你們有300多萬預算，會首選考慮它嗎？

歡迎留言評論！也可以掃碼進群討論！

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