引言

　　天底下，什么東西最快？

　　汽車？畢竟賽車能開到300多公里/小時；

　　不對，高鐵比汽車還快，能開到400多公里/小時；

　　那飛機更快，北美的X-15飛機的飛行速度能達到3馬赫，大約是3600公里/小時。

　　但依我看，存量隱性債務置換額度的分配速度更快。

　　可能有人會問，什么是存量隱性債務置換額度？

　　首先，我們要了解什么是存量隱性債務。

　　我這里不會直接把官方對于“隱形債務”的定義抄下來告訴你，因為那樣子太晦澀難懂了。

　　用大白話來說，隱性債務就是ZF每年公開的財政狀況上面沒有的債務，比如說某些城市城投的債務、某地承諾付的錢等等。

　　而“置換”就是把這些背地里的債務變成明面上的債務，

　　也就是讓大家把背地里欠的債都攤出來，不用再藏著掖著了。

　　在2024年11月8日批準通過了6萬億的置換地方ZF存量隱性債務的文件，僅僅過了一個月，在12月份就完成了全國29個省份、4個計劃單列市的額度分配方案。

　　這速度，就問你們快不快！

　　這可不是600塊怎么用的事，而是6萬億該怎么分配、哪些項目該分配多少額度的大難題

　　這其中涉及到的省份、市、區縣、項目數量是如此之多

　　這當中的復雜程度、難度不用我多說了吧。

　　那這隱性債務和我們普通人有什么關系呢？

　　莫急，且聽我娓娓道來。

　　01

　　從各城市公布的6萬億的隱性債務置換額度分配情況來看：

　　排名第一的是江蘇，分配到了7533億元，占比12.56%；

　　第二是湖南，分配到了3864億元，占比6.44%；

　　第三至十名分別是山東、河南、貴州、四川、湖北、安徽、云南、浙江

　　分配到的額度分別是3765、3681、3528、3444、2946、2940、2634、2442億元。

　　其余的省份我就不一一羅列了，數據在每個地方城市官網上都能查到。

　　是不是有個疑問，為什么江蘇能分配到最多額度，經濟第一大省——廣東卻沒有分配到額度呢？

　　是不是ZY偏心，不給廣東置換隱性債務的額度？

　　非也非也，廣東沒有是因為在2022年的時候，廣東就宣布隱性債務清零了，所以這次置換的額度也就沒有廣東了。

　　情況就是這么個情況，里面的小九九不能多說。

　　置換的額度是根據各地的隱性債務多少來分配的，也就是說，誰的隱性債務多，誰就能分配得多一點置換額度。

　　除了隱性的債務，還有明面上的債務。

　　根據2024年各地財政局公布的數據，全國26座GDP超過萬億的城市中，債務余額前四的城市分別是：

　　重慶、北京、天津、上海；

　　而債務余額最少的城市分別是：

　　東莞（1622億）、蘇州（1772億）、常州（1899億）、南通（1978億）；

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　　債務余額低可不等于償債的壓力小，畢竟每座城市的收入可是不一樣的。

　　以2023年底，重慶和上海的情況為例：

　　重慶的債務余額是12258億元，上海是8832億元，

　　但是，重慶的一般公共預算收入是2441億元，上海是8313億元

　　兩座城市的債務余額相差不大，但是由于兩城的收入相差了接近4倍，償債壓力明顯是重慶高出不少。

　　疊加近幾年很多城市的稅收以及土地出讓收入大幅減少，像天津、寧波等城市的土地出讓收入更是縮水50%以上

　　說直白一點，就是大多數城市的主要收入來源在縮水，而很多債臺高筑的城市受到債務限額的限制，后續想要再大力舉債發展城市的可能性幾乎為零。

　　因此可以判斷，城市分化的預期將更加嚴重。

　　那有沒有一座城市經濟好、債務少、收入高的？

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　　02

　　咱們先不說結論，先問大家一個問題：

　　經濟總量重要，還是人均GDP重要？

　　我的答案是兩者缺一不可。

　　不僅蛋糕整體要做得夠大，而且每個人做得蛋糕也要大，這樣才可以稱得上經濟好的城市。

　　所以，我們選取2023年GDP在一萬億以上的城市做了一下對比。

　　人均GDP排在前十名的分別是：

　　無錫：206220元

　　北京：200204元

　　深圳：194526元

　　蘇州：190256元

　　上海：189827元

　　常州：188212元

　　南京：182480元

　　寧波：169669元

　　廣州：161235元

　　杭州：160190元

　　還記得上面我們提到的債務余額最少的城市分別是：

　　東莞（1622億）、蘇州（1772億）、常州（1899億）、南通（1978億）；

　　經濟強、債務少，那收入呢？

　　收入得分兩個維度：

　　一個是財政收入。

　　就是看一座城市的ZF是否有錢。

　　在翻閱各城市的統計公報后，大概可以根據各城市一般公共預算收入把城市分為三個梯隊：

　　第一梯隊是上海（8313億元）、北京（6181億元）、深圳（4113億元）

　　第二梯隊是杭州、蘇州、重慶、廣州、天津、無錫以及成都，都在2000億元附近；

　　其他是第三梯隊。

　　我們簡單地把債務÷一般公共預算收入得出某地的負債率

　　要先說明一下，這里只是簡單地計算一個比值，是沒有考慮債務的分類

　　因為ZF的債務還分為一般債務以及專項債務。

　　一般債務就是我們正常理解中的債務；

　　而專項債務則是專門用于某項非盈利項目的款項，說句不太正確的話，就是這部分的債務會由ZY直接撥款，不太需要地方去處理。

　　所以這個比值雖然不能很準確反映各地的負債情況，但還是能反應一個整體的趨勢。

　　我們算得，蘇州的“負債率”是72%，只比萬億城市群中最優秀的深圳高7個百分點。

　　所以我常說，蘇州是一座運行很穩健的城市，從“負債率”就可以看出。

　　收入的第二個維度是“民富”。

　　怎么判斷一座城市是否“民富”呢？

　　最主要的判斷依據就是人均GDP以及人均可支配收入。

　　因為2024年的數據還沒有出全，還是以2023年的情況作比較。

　　這里我就不做詳細羅列了，根據2023年各地的統計年鑒可以得出：

　　蘇州的人均可支配收入是74076元，排在全國第五；

　　人均GDP是190256元，排在全國第四。

　　這兩個數據毫無疑問是大幅高于全國平均水平的，而且都排在全國城市的前列，所以說，蘇州才是真正的“民富”之城。

　　那么，在城市分化的背景下，蘇州居民的錢會流去哪里呢？

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　　03

　　我們都清楚，2021至2022年是樓市整體下滑的兩年，但有些城市下滑的頹勢直到2024年都還沒有止住。

　　不過這種情況沒有在蘇州展現。

　　根據中指數據，看下圖，近五年（2020至2024年）蘇州的一手房成交價格基本維持在26000元/平方米左右。

　　甚至在2023年價格上升至27630元/平方米

　　確實有點匪夷所思

　　如果從成交量來看（下圖），2024年的成交量還不足峰值2021年的一半。

　　用魔幻來形容蘇州的新房市場一點也不為過。

　　為什么蘇州的新房市場價格能如此堅挺？

　　從近幾年蘇州入市的項目可以看出端倪，

　　位于蘇州工業園區的紫XXX甲第項目在2024年9月首次取證，備案均價6.4萬，而且套均價在800-2000萬之間。

　　這個項目拍地的時候已經是新科地王，樓面價3.9萬元/平，比前地王高出將近2000元/平。

　　除此之外，今年的雙湖板塊還拍出了兩宗重磅地塊：

　　一宗是綠XXX園，樓面價高達6.5萬元/平，溢價率18.22%；

　　另一宗是星X的地塊，樓面價也高達5.8萬元/平。

　　相較于近幾年蘇州新房2.6萬元/平的成交均價，核心板塊的新入市項目、新出讓土地價格都明顯高出。

　　也就是說，在新房整體成交量減少的基礎上，由于改善型、豪宅等高價項目的熱銷，導致了蘇州新房成交均價波動不大。

　　不僅高價項目熱銷，蘇州的庫存也即將見底。‘

　　截至2024年末，蘇州的住宅庫存已下降至4.2萬套了，從近五年的庫存走勢來看，庫存規模一直在縮小。

　　即使我們撇除2020、2021年樓市高峰的時段，近三年（2022至2024年）年平均成交套數也有4.26萬套。

　　可能有人會說，庫存還有新拍地的項目補充啊。

　　2024年蘇州的涉宅用地出讓面積是551萬平方米，這里是按照規劃的建筑面積來算的。

　　這個數字勉強是2023年的50%，還不足高峰期2021年的三分之一。

　　而且，我們換算一下，按照當前庫存的4.2萬套，面積576.77萬平方米來算：

　　套均面積=576.77/4.2≈136平方米

　　也就是即使2024年出讓的地塊全部入市，也才補充：

　　551萬平方米/136平方米=40514套

　　按照項目的平均開發周期在12-18個月，而且成交地塊中有超過一半都是2024年10-12月成交的，2024年出讓的項目最多也就能完成40%的供應。

　　也就是說，最多有1.6萬套能在2025年入市。

　　換句話說，如果蘇州保持近三年的去化水平，平均每年4.26萬套，明年的庫存+新入市項目勉強覆蓋購買需求。

　　雖然蘇州不是省會城市，也不是副省級城市，更不是什么直轄市、計劃單列市，但絲毫不影響蘇州的經濟總量僅次于四大一線城市。

　　不要和我提重慶GDP比蘇州還高，蘇州腱子肉可不是什么都能比的。

　　對于一座各方面屬性都十分優秀的城市，我們無需過于擔心。

　　當下的市場，不是大水漫灌的時代了，而是二八或者一九分化的年代，無論從哪個角度，我都相信蘇州永遠是那個獨立鰲頭的城市。