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成年人的崩潰，往往就在一瞬間。

朋友阿勇在2019年前后購買了七都某改善樓盤，當(dāng)時(shí)毛坯總價(jià)400萬左右入手，并以此向銀行抵押貸款300萬。

然而，最近接到銀行電話，說由于七都房價(jià)跌幅過猛，要求他現(xiàn)在必須償還100萬元，實(shí)在沒錢的阿勇索性直接擺爛，未來房子還是不是他的未嘗得知。

圖源文明溫州

其實(shí)不止是他，當(dāng)初身邊置業(yè)七都的朋友幾乎全軍覆沒，尤其是去年綠城·春月江瀾打出“6折送車位”的逆天折扣之后，整個(gè)板塊房價(jià)徹底崩塌——

去年11月，七都次新房金悅瀾灣一套精裝修法拍房，成交價(jià)僅為1.4萬元/㎡左右，相比開盤價(jià)格近乎腰斬。

去年同期，七都江中花苑的一套高層法拍房，在第一次上架流拍后大幅降價(jià)，最終以跌破1萬/㎡的超低價(jià)格成交。

去年7月，七都翡麗灣一套建面約139㎡房源，以179萬成交，折合單價(jià)1.28萬/㎡，含2200元/㎡裝標(biāo)。

如果說上述法拍房的案例不具有普遍性，那么七都二手房市場的慘淡想必更有說服力，據(jù)安居客1月數(shù)據(jù)顯示：

鹿島萬象天地掛牌均價(jià)1.68萬元/㎡；

翡麗灣掛牌均價(jià)1.83萬元/㎡；

金悅瀾灣掛牌均價(jià)1.64萬元/㎡

華僑花園江山邑掛牌均價(jià)1.65萬元/㎡

考慮到掛牌價(jià)與實(shí)際成交價(jià)普遍存在15-20%左右的價(jià)差，上述小區(qū)當(dāng)前真實(shí)的房價(jià)，相比于開盤價(jià)格基本可以說“血本無歸”。

甚至就在近日，綠城直接將春月江瀾的開發(fā)企業(yè)甩手賣出，仿佛此時(shí)的七都就像“燙手山芋”一樣避之不及。

如果你以為這就是七都板塊的至暗時(shí)刻，那么2025年的七都市場或?qū)⒃俣鹊颇愕念A(yù)期，為什么這么說？

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在溫州樓市，剛需改善與高端市場聯(lián)系十分緊密。

一方面，在房地產(chǎn)市場的置換過程中，存在著剛需向改善、改善向高端的進(jìn)階鏈，剛需改善活躍與否，在很大成程度上影響高端市場的后續(xù)趨向。

另一方面，剛需改善群體占樓市置業(yè)群體的大部分，如果剛需改善市場活躍、信心充足，樂觀情緒會(huì)傳遞到高端市場，反之剛需改善市場全面萎靡，高端置業(yè)群體同樣會(huì)斷崖式下滑。

正如當(dāng)前的七都，當(dāng)剛需改善市場出現(xiàn)崩盤，高端市場可謂舉步維艱，以去年3月首開的低密合院——觀云東方為例。

據(jù)溫州房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2025年1月18日下午3點(diǎn)，項(xiàng)目一期共計(jì)82套可售房源，仍有49套待售，去化率約40%；二期共計(jì)33套可售房源，僅登記銷售6套，去化率約18%

按照當(dāng)前市場行情，觀云東方的去化壓力不容樂觀，如果想要去化提速，降價(jià)無疑就是最簡單的方式。

不過值得警惕的是，如果七都高端項(xiàng)目的去化速度，都需要靠降價(jià)才能維持的時(shí)候，說明整體市場已經(jīng)非常嚴(yán)峻。

尤其是類似合院這種產(chǎn)品，一旦開始降價(jià)更是剎不住車，例如近期永嘉某樓盤的合院產(chǎn)品，從開盤4萬+/㎡到5萬/㎡的價(jià)格，到現(xiàn)在傳聞稱已經(jīng)賣到2萬+/㎡，相比前期已經(jīng)是五折甚至四折在賣！

而七都板塊未來的局面可能更為慘烈，近年以來的低密供應(yīng)潮，讓板塊內(nèi)的低密產(chǎn)品供應(yīng)暴增，一旦陸續(xù)入市，板塊的價(jià)格體系或?qū)⒃獾叫乱徊ㄕ鹗帯?/strong>

以2023年12月出讓的【溫州市七都島老涂一期地塊】為例，該地塊體量約225畝，總建筑面積將近30萬方，相比占地僅55.7畝的觀云東方而言，其體量足足翻了4倍！

而觀云東方具備一線江景優(yōu)勢，地段相比【溫州市七都島老涂一期地塊】優(yōu)勢更大，且在沒有低密新盤競品的情況下?lián)屌芙荒?，但直到現(xiàn)在去化數(shù)據(jù)依舊表現(xiàn)平平，如果按照這樣的銷售流速，僅是觀云東方單盤就需要20多個(gè)月的去化周期才有可能賣完！

尤其隨著后續(xù)【溫州市七都島老涂一期地塊】真正入市，無疑是難以想象的天量房源，按照當(dāng)前七都低密新盤的去化速度，屆時(shí)這兩個(gè)項(xiàng)目加在一起的房源可能就要賣六七年甚至更長的時(shí)間了?。?/strong>

在產(chǎn)品、地段、先機(jī)都沒有優(yōu)勢的情況下，如果【溫州市七都島老涂一期地塊】項(xiàng)目銷售想要賣得動(dòng)，或許只有以“打破市場預(yù)期的超低的價(jià)格入市”，才有可能在市場的夾縫中分到一小杯羹，否則大概率“寸步難行”！

不過，關(guān)于【溫州市七都島老涂一期地塊】我們至今都沒看到項(xiàng)目的任何消息，雖然不知道開發(fā)商在等什么，但可以預(yù)見的是，這個(gè)項(xiàng)目一旦面世，大概率會(huì)讓本就去化乏力的七都市場再度加劇內(nèi)卷。

至于七都會(huì)不會(huì)出現(xiàn)低密市場互相內(nèi)卷踩踏，造成價(jià)格狂瀉的局面，我們不妨等到這個(gè)項(xiàng)目開盤前再做分析。

當(dāng)然，上述的“供應(yīng)超量飽和”僅僅是七都面臨的困境之一，更可怕的還在后面，甚至當(dāng)板塊承壓到一定程度，七都的房價(jià)或許將再次“大跳水”。

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一、從小的趨勢看，板塊客群來源幾乎被切斷

大旱之年，所有莊稼地都缺水，距離水源越近的田，分到的水就越多，越遠(yuǎn)的則越少，甚至有些分不到水的田會(huì)直接渴死，這種局面用來形容七都簡直再合適不過。

一直以來，七都的置業(yè)客群絕大部分來自于市區(qū)各地，板塊自身的購買力幾乎可以忽略不計(jì)，但自從2022年開始的“低密供應(yīng)潮”，讓溫州各板塊涌現(xiàn)出超十幾宗低密地塊。

某合院項(xiàng)目效果圖

甌海的甌越璽、湖畔壹號(hào)、甌海中心南單元A-19地塊；蒲州的臻龍低密項(xiàng)目、瑤溪的榮釧壹號(hào)和青山公館、南單元12-A-10地塊、龍水單元YB-04-C-07地塊……

而鹿城的低密產(chǎn)品集中在七都，濱江CBD、中央綠軸的大平層也與低密產(chǎn)品客群高度重合，尤其是前段時(shí)間青山超高層建面400平起步的“空中院墅”更是直接預(yù)定溫州峯層客群。

濱江CBD

現(xiàn)在溫州東南西北各個(gè)板塊的高端置業(yè)群體，完全可以在屬地選到合適的高端項(xiàng)目，不僅圈層更親切，同時(shí)屬地情懷濃郁、部分配套也遠(yuǎn)比七都完善。

由此推測，原本可能流向七都的高端客流，大部分都會(huì)被屬地高端產(chǎn)品截?cái)啵?strong>對(duì)于本就“田多水少”的七都市場來說，未來絕大部分項(xiàng)目都會(huì)被“渴死”。

二、從大的趨勢看，溫州高端客被嚴(yán)重虹吸

低密產(chǎn)品面向的基本都是城市中的高端人群，但近幾年溫州的購買力流失情況非常嚴(yán)重，尤其是在杭溫高鐵開通后，杭州對(duì)于溫州的虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯——

據(jù)杭州貝殼研究院最新數(shù)據(jù)，2024年杭州二手房成交情況中，外來人口占據(jù)84%，其中省內(nèi)置業(yè)客群以溫州人占比最高，并且2024年在杭州購房的溫州人數(shù)量比2023年高出54%，平均置業(yè)金額甚至高于杭州本地人。

在這其中，有多少具備高端置業(yè)能力的溫州客群流失無法精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，但從近幾年溫州高端改善產(chǎn)品越賣越難的趨勢來看，顯然不在少數(shù)，且還有日漸增長的趨勢。

受此影響，溫州未來的低密產(chǎn)品客群將大幅縮減，尤其對(duì)于向來以“低密屬性”為賣點(diǎn)的七都市場沖擊最大。

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在供需關(guān)系失衡的樓市中，房價(jià)只有更低，沒有最低。

任何東西泛濫之后就會(huì)失去價(jià)值，七都板塊如此，溫州樓市亦是如此，前年我們說“濱江CBD盤多要降價(jià)”有人反駁，去年我們說“鹿角灣要建住宅”也有人反駁，而現(xiàn)在這些人都閉嘴了.

至于七都2025年會(huì)不會(huì)像我們說的更慘，還是讓時(shí)間和市場驗(yàn)證吧。

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