壹

當下北京樓市的每一個開盤熱銷，似乎都有全局性的意義。

1月13日，嘉華天珺開盤，31.6億元的銷售額，又令整個北京樓市為之一振。無論是開發商同業還是購房人，當自己舉棋不定、難下判斷的時候，用他人的成功比對自身，總是能夠得到一些答案。于是，這個保利建工聯合開發，脫胎于?海淀昔日地王的豪宅項目，就足以成為范本。

在傳統認知中，海淀最大的價值就是教育，只要樓盤沾上學區，就可以一勞永逸。但是，不得不說，這是“老黃歷”了。要在海淀衡量一個豪宅的真正價值，商業、大盤、教育、產業四個元素? 一個都不能少，而教育完全可以不排在第一。

這與近年以來的“平權化”的教改有關。

海淀原本教育資源就很豐富，全區之內，少有短板。教育領域的集團化改革之后，名校牽頭，師資流動，過往的“洼地”正在被填平，名校帶給樓盤價值的驅動也隨之平均化。

增值也好，保值也罷，都有賴于資源稀缺，當名校在海淀區內逐漸變得不再稀缺時，“教育”在價值判斷體系中后退，就是一種趨勢。

與之匹配，更稀缺的因素排名就會上升。當前海淀最為稀缺的資源是什么？答案是商業：大型、高品質的商業生活配套。

嘉華天珺的熱銷，恰恰說明了這種價值邏輯的變化。

嘉華天珺的教育資源，包括中關村三小科技園分校、中科院幼兒園、建華實驗學校、首師大附中、人大附中西山分校等，毫無疑問是均好性配置。但更重要的是，這個項目所在的區域，是海淀為數不多的高品質商業生活配套集中的區域。

實景圖

300米步行范圍內，即有中糧智慧谷悅界主題街區，能夠解決日常生活、餐飲所需。同時，在嘉華天珺所的片區內，有海淀大悅城、西北旺萬象匯、超級合生匯三個大型商業，總營業面積在80萬平方米上下，構成了海淀北部的超級商圈，如此密度的高品質大型商業，在海淀還是十分少見的。

因此，在教育資源逐漸“平權”的趨勢下，海淀豪宅的首要比拼點，已然變成了商業。嘉華天珺的熱銷，首先說明的就是這個道理。現在，無論是買房人還是開發商同業，認知都要及時更新了。

貳

“教育退后，商業上位”，這只是變化之一。

不能忽視的，還有“大盤”這個關鍵因素，更確切地說，是“大盤+高水準商業”這個稀缺資源組合。在樓市強周期中，海淀寸土寸金，出地不多，地塊面積也相對較小。這在一定程度上使得“大盤”，尤其是擁有豐富商業配套資源的“大盤”，也成為一種稀缺資源。

從歷史維度上看，但凡有“大盤+高水準商業”這個組合，都能很好保值增值。

初代的世紀城，超過百萬平方米的體量，加上當時號稱亞洲最大的世紀金源購物中心，確保了生活品質和便利度，即便是市場調整劇烈的周期中，世紀城的二手房均價也一直維持在10萬元/平方米左右。次代的橡樹灣——萬橡府，也是大盤加上高品質的商業配套五彩城，也就是現在的萬象匯，這一對組合，確保了萬橡府至今仍是北京豪宅標桿。

嘉華天珺脫胎于北京昔日地王，亦是大盤。最近的大型商業，海淀大悅城距離項目不過幾百米，基本上可以步行所及，再加上西北旺萬象匯、超級合生匯和建設過程中的山姆會員店，嘉華天珺的“大盤+高水準商業”組合，遠超“兩位前輩”。

大盤體量大，開發商有足夠的空間建設、運營相關配套設施。更重要的是，大盤都會擁有較為成熟的消費人群，這些人群的存在，可以和各類、各種量級的商業、配套生活設施形成良性互動，進而建立起一套良性循環的生態，從而提高生活品質和便利程度，這是大盤的最大價值所在。

在告別資產價格單邊上揚的周期后，生活品質、便利程度就成為了資產保值增值最重要的因素之一。

與商業、大盤這兩個因素同等重要的，是產業因素。從發展脈絡上看，海淀產業的核心是高科技，基本上遵循了從傳統的中關村一路向北發展的態勢，而高科技產業的不斷迭代，也造就了不同階段的海淀豪宅樣板。

傳統中關村區域是1.0版本，產業基本是當年的高科技——計算機硬件研發、銷售產業，這批從業者和區域內的高校、科研院所人員，支撐起了世紀城、萬泉新新、萬城華府等早一代海淀豪宅。

到了海淀產業2.0版本，核心來到上地——后廠村一線，核心產業是芯片制造、移動互聯網、平臺公司總部等，萬橡府、西山壹號院、如園等豪宅項目成為受益者，也成為與海淀產業2.0時代匹配的豪宅標桿。

如今，一路向北，海淀產業已進化到3.0版本，在永豐——山后地區一線，商業航天、生命科技、人工智能等戰略新興產業已然成為核心產業驅動，擁有巨大的發展空間。每一代產業更迭，都會催生與之匹配的豪宅，而嘉華天珺項目恰恰就在這個區位之中，它的熱銷，充分說明了這個道理。

叁

嘉華天珺的價值體系中，除去“商業+大盤+教育+產業“的組合之外，還有一個不大起眼的變量因素，那就是故宮博物院北院區。

北院區位于海淀區西北旺鎮的西玉河村。南側臨水，北面疊山，建筑面積超過10萬平方米，于2022年動工。按照建設計劃，到故宮博物院建院100周年時建成交付使用，這一年，恰恰就是2025年。

故宮博物院北院區作為一項重要公共文化設施，對于區域內軟環境的構建、文化生活水平的提升所起到的作用，固然是十分巨大的。這一點，沒有被忽視的可能。不過，這座重要文化設施給這一區域城市功能提升帶來的作用，卻少有人意識到，而這一點，在嘉華天珺的熱銷中，被顯性化了。

從嘉華天珺項目向北1公里左右，即是故宮博物院北院區。它不是孤立存在，而是有大量城市基礎設施配套、商業配套匹配，以滿足未來這里成為海淀重要人流匯集點產生的各類需求。人流是流動的，但配套設施是固定的，于是，比鄰的樓盤就成為這種配套提升的最大受益者。

從出行上看，地鐵19號線支線將在此設站。其實，從線路走向看，19號線支線在此有折返設計規劃，通俗地說，就是如果沒有故宮博物院北院區，短期內地鐵就不會修到這里。在當下，即便是豪宅項目，城市軌道交通的保障也是最重要的價值點。

同時，為了匹配故宮博物院北院區所在的整體自然環境，海淀區在這一片區優先上馬了多個城市公園配套設施。如15萬平方米的崔家窯濕地公園、85萬平方米的西玉河濕地公園等。后者正在建設之中，按照工程計劃，基本上可以做到與故宮博物院北院區同期竣工，也是在2025年。

這些作為城市功能基礎設施上馬的項目，在一定程度上，都受益于故宮博物院北院區項目的落地建設，而其受益者，也包括居于這個區域之中的嘉華天珺項目。如果說之前這種福利還是少有人意識到的“隱性”的話，那么，嘉華天珺熱銷之后，這種“受益”，應該到了“顯性化”的時候了。

肆

一個豪宅項目，毫無疑問需要“內外兼修”，只有優越的外部條件，或者是只有高水準的產品，都難以成就一個真正成功的豪宅，嘉華天珺也驗證了這個規律。

保利在北京做豪宅項目是有傳統的，在北京最早的豪宅標桿項目之一——海德公園，便是在海淀區。此后10年時間，保利在海淀就未有豪宅項目涉獵，此次嘉華天珺，是為10年之后的回歸。

回歸之作，注定不能平庸。

嘉華天珺是“天字系”產品線。在保利體系內，這是最高級別的產品線，對區域環境、地塊條件，產品標準等都有非常嚴格的要求，從這個角度而言，“天字系”產品線能在海淀永豐地塊上落地，相當大程度上說明其內在品質對資產價值的保障。

既然錨定了要成為區域內的標桿之作，這也意味著從建筑到審美，從細節收納到室內裝修，都要有足夠“抗打”的地方。才能夠稱得上是區域產品力升級的領頭羊。

近兩年，北京樓市雖說有不少項目都卷出了不少亮點，但是能夠把每一個產品細節都做到極致的，其實并不多見。

這就好比是從99分到100分的距離，看似只有1分之差，但對于一個豪宅產品而言，則是質的飛躍和區別。

而要做到100分的作品，所需要投入的心力往往也在呈幾何倍數增長。

在嘉華天珺，對審美的要求細化在每一處產品細節中，在外立面的設計中，既有當下最受歡迎的石材+鋁板的設計，還融入了背漆玻璃、金屬線條以及圓弧轉角，項目南向的窗墻比約 0.45-0.54的巨幕窗墻比，營造了獨具風格的海派建筑美學。

效果圖

這一美學延伸到了整個自然園林的打造，從融入了藍翡翠奢石的歸家大門，到八大玉境的生活場景的設置，引玉造園，將傳統東方文化中的“美玉”結合海淀的人文氣息，營造了獨具天郡氣質的海派園林。

效果圖

既然是豪宅，就少不了會所。在嘉華天珺，以香港文華酒店為藍本，打造了一處生活服務中心功能一應俱全，下沉式庭院的設計，更是用“一池三山”的理念，營造了山林、疊瀑的意境。

效果圖

從園林到室內，無論是地板、墻面、木飾面、門、柜體等大面積的選材用料；還是弧形吊頂、極窄門框、踢腳線等細節工藝，都做到品質、工藝、細節、審美的完美。時時刻刻、目光所及，都是美好的、有質感的。這也才應該是豪宅產品，所應該 擁有的。

效果圖

可以說，從外部條件，到內部因素，嘉華天珺是一個“處處皆好”的豪宅，這與以前的豪宅項目不盡相同。過往，北京的豪宅往往賣得是突出的一兩個優勢，要么地段價值高，要么產品品質好，要么公共資源豐富，少有“俱全”者。形象地說，就是做到99分者有之，但做到100分者未有。

然而，嘉華天珺的熱銷更新了這種固有認知。豪宅逐漸進入到“拼百分”的階段，這種百分，并非是簡單的均好性，也不是簡單的“無短板”，就是要實打實地在各個科目上均表現優秀，做到真正的100分。

這是一種豪宅認知標準的提升，嘉華天珺開了個頭，自此以后，99分豪宅可能也要逐步退場，豪宅只有“是滿分”和“不是滿分”的區別。市場看似無情，但這也確實是一種進步。

推薦一個視頻號

“峰云大小道”

有小道更有大道，凡事皆可放在陽光下說。

有邊界有底限；有專業有思考；

有內容有情趣；不只當吃瓜群眾。

峰云大小道

三分鐘帶你品評不一樣的樓市味道。

★★攸克近期文章推薦★★

(點擊圖片即可閱讀)