作者 | 梁秀杰

編輯 | 劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁

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喚醒沉睡的資產，方能釋放其無限潛能。

圖片來源：即夢AI

在房地產增量轉存量的的過程里，資管人正經歷前所未有的挑戰。

大量的存量資產，猶如沉睡的寶藏，亟待被喚醒。

面對當下普遍承壓的的市場環境，如何挖掘資產本身的潛在價值，已成為行業亟待破解的核心難題。我們不僅要為這些存量資產找到新的出路，更要為未來的增量市場探索出一條可持續的發展之路。

在此過程中，實踐經驗至關重要，而核心路徑在于通過實戰不斷迭代與優化，才能真正實現資產價值的最大化。

如何理解產業升級對城市更新的重要性？

城市更新并非簡單的白紙繪圖，相較于大拆大建，它需要考慮更多的維度。

首先，要推動產業的“退二進三”，通過產業結構提檔升級，提高社會及經濟效益，實現資產盤活。然而產業升級并非易事，其落地性與供應鏈、產業鏈的厚度密切相關。

只有因地制宜，有效地結合本地區的產業和人才稟賦，才能實現產業的良性循環。這也要求運營方，做好前期的產業規劃和定位。

以南國置業打造的城市更新與存量資產盤活的樣板項目——華中小龜山金融文化公園為例。該項目原為電建系統內自有的工業廠房，如今已成功改造為低密度生態金融文化公園。

從經濟價值來講，項目無疑是成功的。在2023年項目為當地政府貢獻了7.85萬億元稅收，更為產權方帶來超20倍的租費收入提升，現已形成了相對完整的金融文化產業生態鏈。

其成功經驗主要體現在以下三個方面：

一，因勢利導的產業定位。項目選擇聚焦新型金融行業，既符合上位規劃方向，又順應武漢產業發展趨勢，同時小龜山項目位于華中金融城輻射范圍內，具備區域產業發展基礎，為產業升級提供了有力支撐。

二，“龍頭招商”與產業鏈生態構建。項目選擇“龍頭招商”模式，積極聯動一二級金融市場龍頭，引入了上交所中部基地、湖北省融資擔保集團、湖北省聯投資本等省級頭部企業。并以龍頭企業為核心進行產業鏈招商，引入金融相關下游產業和配套服務業，構筑了金融產業鏈生態平臺，也豐富了園區產業配套，形成了筑鏈、穩鏈、補鏈的能力。

同時，依托基金招商模式、整體搬遷、政企聯合模式，在政府政策引導下，實現了產業園區的聚集。

三，平臺賦能與多元服務。南國置業在物業服務的基礎上，還提供了商業、政策、人才、品牌等多維度的服務。此外，依托于小龜山項目的特性，還增加了金融服務，提供融資服務、專業機構招引、投資服務、上市培訓等。在產業園區的基礎服務上，進一步提升了服務的維度和深度。

與此同時，華夏幸福認為：產業社區是城市存量更新背景下園區發展的必然趨勢。相比與傳統產業園區，產業社區以人為本，具有產業和社區雙重屬性。其在北京打造的華夏幸福創新中心，以產業為基礎，融入城市生活等功能，打破了產城的地理邊界，讓空間更開放、生態更多元、社群交流更活躍。

金隅集團則通過靈活的運營策略來應對市場的變化。在將原有的生產車間、水泥廠等閑置資產改造成產業園區的過程中，集團通過培育和陪伴更早、更小的企業，發現更多合作機會，從而提升園區活力，為可持續發展提供有力支撐。

這些案例表明，產業園區的城市更新不僅是空間的重塑，更是產業、社區與服務的有機融合。通過精準的產業定位、產業鏈生態構建和多元服務賦能，城市更新可以實現經濟、社會和生態的多重價值。

先轉變思維，再重塑能力

城市更新對零售不動產的運營也提出了新要求，其本質不僅在于空間重塑，更在于資管邏輯下的價值重構。在此背景下，零售不動產的參與方要迅速調整狀態，率先完成以下三個思維轉變：

一，從關注位置到關注人的價值。在城市更新中，項目位置是固定的，無法改變。因此，挖掘人的價值成為最核心的要素。

二，從制造業價值回歸服務業價值。制造業的利潤空間是固定的，而服務業的價值在于不斷累積和變化。回歸服務業價值，可能創造出新的利潤點。

三，從內容提供價值到流量變現再到資產回報價值。考慮到業主的資產回報，商業運營需要更加審慎，從單純的內容提供轉向流量變現和資產回報的綜合考量。

在新的商業資管邏輯下，悅容匯資管合伙人兼聯席總裁王強認為運營團隊核心能力也需重建，要有比較實際的、發展型的變化，具體體現在以下三個方面：

第一個，以消費需求為導向的運營能力。

首先是消費者的深度洞察和個性化服務，其次是對消費趨勢的掌控與商業內容的重組，再次是對在地消費的挖掘與體驗價值的拉動。

比如，非標商業的核心在于在地性，通過對消費者的深度理解和項目的內在理解，實現商品和服務的重組。一些小而美的社區商業中，主理人的咖啡品牌之所以受歡迎，正是因為他們對當地消費者的理解更為深刻。

第二個，以資產管理為導向的經營效率能力。

首先，要對資產價值進行最大化挖掘。在定位匹配性的基礎上，重點關注可租率的提升。數據表明，專業團隊的介入對出租率和租金回報有顯著影響。例如，僅通過優化動線和鋪位面積，專業團隊介入后出租率基本可提升5%左右，租金回報差異明顯。

其次，通過數據驅動與技術創新應用，實現降本增效。同時，關鍵資產運營效率良性持續提升，也是實現可持續發展的核心。優化關鍵資產運營效率，在于降低人力資源成本和能源成本，這其中，濃縮了很多管理能力。

第三個，以社會發展為導向的創新能力。

可以重點關注人口規模與構成趨勢變化的消費模型創新、專注細分領域的消費模型創新、服務與便利的消費模型創新、情緒價值提供的消費模型創新四個方向。

在零售不動產更新的過程中，消費升級需求的應對成為關鍵。對此百悅集團執行總裁張祥順指出“所謂的消費升級，不是說花的錢更多了。”

而是表現在兩個層面：其一，從物質層面的消費需求向精神消費轉化遷移；其二，花同樣的錢，對服務內容提出更高的要求和標準。其中場景的審美成為最直觀的體現。

基于對“主理人商業時代”核心理念的洞察，即所有的消費和服務場景都值得用主理人精神重新打造。百悅集團從去年開始對旗下運營的片區商業進行全面升級時，就以成都玉林路的成長路徑為參考，對片區的新消費場景進行了主理人化改造，全面提升其審美與場景價值。這種改造不僅提升了項目的吸引力和競爭力，也為消費者帶來了更具個性化的消費體驗。

東原致新也一直堅持“一案一策”，以內容創生與場景營造，推動低效空間煥活。每個項目都是服務在地的，打造了重慶后堡、下浩里等多個城市更新樣板項目。

拋開標準化的項目場景，東原致新每個項目都是依據項目本身做定位策劃，依據服務客群的需求重構產品。同時其還構建了由場景營造、內容創生和社群運營組成的主要核心能力。

通過以上思維轉變和能力重塑，零售不動產的運營方方能在城市更新的背景下，更好地應對市場變化，實現資產價值的最大化和可持續發展。

結語

值得注意的是，雖然各路運營方積極轉變思維、重塑能力，但有的項目還是不盡如人意。這背后的原因是什么？

過去，不動產運營的成功很大程度上依賴于資源優勢，如市場的蓬勃發展和人口紅利，這也造就了很多企業。然而，這些企業并不一定能夠適應今天的市場，真正的洞見消費者并滿足他們的需求。

如今不動產運營需要擺脫對過往成功經驗的依賴，建立全新的思維方式，轉向以消費者需求為導向的精細化管理。通過數字化技術提升運營效率，優化資源配置，同時結合本地市場特點，提供更具針對性的服務和產品。只有這樣，才能在存量時代實現資產價值的最大化和可持續發展。

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