前幾天，我們就有文章cue到一個重要的信息：
在2025年廣州土拍安排吹風會里，共出現32宗搖號地塊，其中海珠只有2宗。

雖然地塊看著少，但今年的海珠，一點都不佛系！還卷得很！
那么，2025年的海珠到底有多卷？買家有多少值得等待的新盤？

2025年，海珠哪個新盤最值得期待？

剛剛過去的24年第四季度，海珠一共放出6宗宅地，是中心四區里供地最多的。
而且，每一宗宅地都“來者不善”。

小K統計了一下2025年海珠全新盤，光是比較確定會面世的，就有9個！

而2024年，海珠在售的樓盤就有25個。

加上要入市的9個新盤，海珠的場上起碼有34位“選手”，數量與天河不相伯仲，場面非常精彩。

說到今年最具明星相的新盤，小K不得不提讓大家等了一整年的廣州地王頂豪，琶洲·樾 | 華樾，今年上半年正式開售。

面積段從255平到330平，全部都是一梯一戶和兩梯一戶產品，入手門檻基本在3000萬以上。

特別提示，總貨量僅96套！

除了神秘感拉滿的華樾，今年還有一個“神秘人”，就是保利琶洲南三兄弟。

據傳案名已經出來了，保利天奕。

保利操盤，新規肯定是少不了了。

且三塊地組成一個項目，連片規劃，而且做了全南向一字板樓設計、南北對流，2T2的配比。

小K也打聽到，項目預計今年4月開售樓部，首推02地塊，涵蓋120-190平四房。

另外，越秀桂悅東曉、越秀熙悅江灣咱們此前已經聊過了，作為越秀小而精的“廣府系”新品，面向周邊剛改、改善買家，熱度不低。

小K還了解到，中交三滘立交、綠城客運站項目都在如火如荼準備入市，過年后會有進一步動作。

其中，綠城客運站項目已經定名為綠城·馥香園，如今已經開放展廳，做好入市準備。

據說，綠城會拿出最擅長的中式園林，以及最新一代的產品設計，使用率預計能做到110%。

杭州綠城·馥香園

總的來說，無論是剛需、剛改、改善買家，今年在海珠不僅能看到最新產品，而且選擇面相當廣。

海珠，對剛改下手了

除了供應增多，2025年的海珠樓市，還有幾個明顯的變化：
變化一：剛改化。

前兩年，海珠的豪宅盤，可謂狂刷存在感。
像琶洲南TOD，一路火花帶閃電，把海珠新房價直接拱上14萬/平，后來入場的方圓濱江壹號、琶洲樾、濱江·樾也幾乎是清一色千萬級豪宅。
400-600萬的項目，幾乎沒啥身影。
但24年的海珠開始不同了，賣得最風聲水起的，霸占主場的，就是400-600萬這些剛需和改善項目。
比如保利燕語堂悅，自5月入市至今已奪海珠全區同期成交套數的“榜一大哥”，目前網簽了587套。（來源：中指院）

還有中海江泰里、中旅天宸府，雖然比較低調，但入手門檻降下來后賣得還真不錯。
中指院數據顯示，海珠100平以下中小房源的占比，已經從2023年的16%，上漲到2024年的29%。

剛改盤霸榜海珠銷售榜

眼看著剛改勢頭迅猛，開發商們自然學精了，大家都往剛改做，還一個比一個卷。
今年，小K提到的新盤里面，只有華樾和保利琶洲三地塊是旗幟鮮明的豪宅盤。其他入市和將要入市的項目，起步戶型基本在90平以下。
變化二：重心轉移。

以前海珠賣地，大部分都在中部、東部。現在呢，海珠西正在成為整個區的供地重心。
比如從2025年至今，海珠出讓了8宗地，除了琶洲三兄弟，其他5宗都位于海珠西。
還有這周五（1月24日）要出讓的新僑地塊，同樣位于海珠西，就在大元帥府隔壁。

接下來，海珠西很可能還會是供應主陣地。
這些地塊，比起琶洲、濱江東等CBD或濱江地段，地價不僅相對便宜，配套上也更側重于居住，更適合打造成剛需、剛改產品。
從目前新盤分布看，海珠的樓市格局相當清晰。
海珠西是剛需盤相對集中的區域，而琶洲和中大板塊，主要是千萬級豪宅。
也就是說，2025的海珠，在產品的供應上會全面兼備，不是單純走豪宅或剛需路線。

有意海珠？該怎么選？
最后回到最初的問題，海珠怎么買？
其實對比起天河，海珠的選籌難度不算大，畢竟光是天河東一帶，就有10多個新盤，同質化嚴重。
而海珠呢，雖然新盤有所增加，但樓盤分布相對平均，板塊置業梯隊清晰。

毫無疑問，琶洲自然是第一梯隊。
理由不用多說了，有產業發展，有總部經濟，有會展中心，這里是目前廣州除了珠江新城，發展得最成熟的CBD。
2024年1000萬以上的成交中，咱大琶洲就占了半壁江山，非常受廣州的改善客歡迎。

即便金融城、珠江新城都出現了全新盤，但琶洲的號召力不減。如果你預算充足，沖這里就對了。
那如果預算夠不著琶洲，那么關注琶洲周邊的板塊，其實也不錯。
比如，傳統豪宅區濱江路配套齊全，能看廣州塔、望江，周邊也不缺old money，房價有支撐。
另外，廣州塔附近還有方圓美林·濱江壹號，琶洲附近有廣州地鐵地產·瓏璟臺可選，總價1200萬起步。
如果對居住環境要求高，中國鐵建·西派粵府、保利湖光悅色、江灣和樾等有江景、湖景的樓盤可以優先選擇。
另外海珠西的保利燕語堂悅、中海江泰里、中旅天宸府等在售盤，也是大熱盤，適合對學鐵商要求較高的買家。
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