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作者 I 宋溪 選址960

圖源：網絡

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年末歲初，北京石景山區一處新入市寫字樓30億成交。

根據市場消息，近日，首程時代中心A區完成出售，成交額30億元，買家為國家開放大學。

首程時代中心 圖源：網絡

首程時代中心位于石景山區新首鋼園東南區，地處長安街西延長線和永定河綠色生態走廊交匯處，是國際開放合作區的核心承載項目，由首鋼基金攜手新加坡金鷹集團聯合打造，依路而建，總建筑面積44萬平方米，包含ABC三區共計19棟國際5A甲級寫字樓宇，定位為高品質智能科技產業園區，是目前北京城六區內、長安街沿線新建的最大規模商務園區。

區位上，該項目北側距1號線古城地鐵站500米，南側與地鐵一體化開發，20分鐘內通達北京金融街，30分鐘通達中關村。另外，首程時代中心坐擁超過8萬平方米的綠化公園，開發商命名其為“花園里的建筑群。”

此次成交的A區共3棟樓，面積10.2萬平方米，平均樓面價約3萬元。

買家國家開放大學，原名中央廣播電視大學，創立于2012年6月12日，由中華人民共和國教育部直屬的公辦成人高校，目前幾乎每個省份均設有分校。至于一所成人高校為何要買10萬平方米的甲級寫字樓，目前暫未可知。

事實上，在過去一年，商辦大宗成交里多處展現學校身影。

比如，2024年11月，長江商學院斥資2.8億元購入位于北京磁器口的新景商務樓K11，該物業總建筑面積7347平方米，毗鄰曹雪芹故居、天壇、王府井等文化地標，實屬北京中央高品質稀缺資產；12月，香港都會大學斥資26.5港元購下紅磡祥祺中心商廈，該項目為法拍房，歷經國企和本地財團競投，最終由都會大學奪得，成交每平方英尺不足1萬元，相比8年前價值下跌近20億港元，貶值約40%。

分析人士認為，教育機構在市場下行期的此時購入優質物業，和險資在商辦市場頻頻出手底層邏輯相似，除了滿足教學與科研需求之外，也是資源配置、有效對沖通脹長期價值投資的一部分。

值得一提的是，國家開放大學此次購置資產所在的石景山板塊，在新首鋼園的產業升級和冬奧會、服貿會、中國科幻大會等頂流IP加持下，于北京辦公市場上的“存在感”日益加強，加之其改造和新建的寫字樓和產業園具有城市配套成熟，逆通勤潮汐、環境優美、底蘊鮮明、性價比高等特點，且與中關村商圈、金融街商圈聯動便利，隨著翱翔大廈、首程時代中心、中電建睿鉑大廈、中海時代廣場、遠洋春秋中心廣場、中關村工業互聯網產業園眾多優質項目接連入市，石景山板塊成為不少企業選址心儀的新標的。

回看過去一年，在經濟下行和降本增效的大環境下，企業對辦公成本的控制訴求更加強烈，對租金越發敏感。但同時，市場走弱的另一面是北京大宗交易的活躍。隨著越來越多的優質資產涌入市場，以及買賣雙方價格預期的進一步收窄，使得各板塊的資本化率持續走高，對交易達成起到了明顯的促進作用。

根據統計，首程時代中心A區外，過去一年，友邦人壽、長壽人壽、新華人壽、中國人壽、十紀科技、挖金客、中航泰達等均在北京大手筆購置了資產。 根據戴德梁行的統計，2024年前三季度，北京大宗交易市場成交27筆，交易金額為336億元，接近2023年全年的交易金額。